20 questions fréquentes sur la SCI (FAQ)

La société civile immobilière – SCI – est une forme juridique très répandue. Elle est, comme son nom l’indique, majoritairement utilisée dans les projets immobiliers, de petite ou de grande ampleur. Elle soulève généralement de nombreuses questions. Il est important de savoir y répondre avant d’opter pour ce statut juridique. À ce titre, Le Coin Des Entrepreneurs vous propose un dossier qui répond aux 20 questions fréquemment posées sur la SCI.

Voici le sommaire de notre FAQ sur la société civile immobilière :

1. Qu’est-ce qu’une SCI ?2. Pourquoi créer une SCI ?
3. Quels sont les inconvénients d’une SCI ?4. Quelles sont les activités autorisées en SCI ?
5. Quelles sont les différentes formes de SCI ?6. Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ?
7. Une SCI peut-elle avoir un seul associé ?8. Que comprend le capital social d’une SCI ?
9. Existe-t-il un capital minimum en SCI ?10. Vaut-il mieux prévoir un capital faible ou élevé ?
11. Quelle est la responsabilité des associés ?12. Comment créer une SCI ?
13. Comment immatriculer une SCI ?14. Quel est le coût à prévoir pour créer une SCI ?
15. Comment fonctionne une SCI ?16. Quel est le régime de sécurité sociale du gérant ?
17. Quelle est l’étendue des pouvoirs gérant ?18. Quel est le régime fiscal d’une SCI (IR ou IS) ?
19. Quelles sont les obligations comptables d’une SCI ?20. Comment fermer une SCI ?

1. Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI – société civile immobilière – est, tout d’abord, une société civile. C’est le Code Civil qui prévoit son fonctionnement, contrairement aux sociétés commerciales pour lesquelles la plupart des règles sont édictées par le Code de Commerce. L’objet d’une SCI est la gestion d’un patrimoine immobilier : achat en vue d’une location annuelle ou saisonnière. Il ne peut, en aucun cas, être de l’achat-revente. Cette activité est, par nature, commerciale et ne peut être exercée au sein d’une société civile comme la SCI.

Pour en savoir plus à ce sujet : qu’est-ce qu’une SCI ?

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2. Pourquoi créer une SCI ?

La SCI est un outil de gestion et un outil de transmission de patrimoine. Elle permet à toute personne qui le souhaite de se constituer un patrimoine immobilier et, s’il le souhaite, de le transmettre. Également, elle peut permettre à plusieurs personnes de se regrouper afin de financer l’acquisition d’un bien immobilier. La réunion de capitaux permet généralement de faciliter l’obtention de financements externes (prêts bancaires par exemple). La SCI est un outil juridique qui permet de convertir un bien immobilier en parts sociales. Enfin, elle permet d’éviter le régime de l’indivision.

Pour en savoir plus à ce sujet : pourquoi créer une SCI ?

3. Quels sont les inconvénients de la SCI ?

Le principal inconvénient d’une SCI est la responsabilité illimitée des associés. Nous abordons ce point à la question n° 11. Ensuite, il faut savoir que le processus de création d’une telle société est assez complexe. Il peut nécessiter l’intervention d’un avocat, et, dans certains cas, d’un notaire (en cas d’apport d’un bien immobilier). La société civile étant une société, elle a quasiment les mêmes obligations comptables, juridiques et fiscales qu’une société commerciale, à quelques exceptions près. Elle ne doit, par exemple, pas déposer ses comptes annuels.

Pour en savoir plus à ce sujet : quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI ?

4. Toutes les activités immobilières sont-elles réalisables en SCI ?

La plupart des activités immobilières peuvent être exercées au sein d’une SCI. Il existe toutefois des exceptions et des atténuations à ce principe. Par exemple, une SCI traditionnelle ne peut acheter et revendre des biens immobiliers en vue de réaliser des plus-values. Cette activité a une nature commerciale (et non civile) et ne peut être exercée que dans des structures de type SARL ou SAS. L’activité de construction/revente doit être effectuée au sein d’une société civile de construction vente (SCCV).

Pour en savoir plus à ce sujet : comment rédiger l’objet social d’une SCI ?

5. Quelles sont les différentes formes de SCI ?

On distingue plusieurs formes de SCI. En pratique, la plus utilisée est la SCI de location. Elle a pour objectif de mettre un bien en location. Vient ensuite la SCI familiale (constitution d’un patrimoine immobilier entre les membres d’une même famille), la SCI de construction vente (construction suivie d’une revente en vue de réaliser une plus-value), la SCI d’attribution (acquisition d’un bien puis décomposition et attribution aux associés) et la SCI de jouissance à temps partagé (regroupement pour une acquisition).

Pour en savoir plus à ce sujet : quelles sont les différentes formes de SCI ?

6. Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ?

Une SCI a plusieurs caractéristiques, qui permettent notamment de l’identifier. Elle a un nom (que l’on appelle une dénomination sociale ou une raison sociale), une activité (un objet social), une adresse administrative (un siège social), un capital social, une durée, etc. Une fois immatriculée, elle dispose également d’un numéro unique d’identification au registre du commerce et des sociétés. Il s’agit du numéro SIREN. Toutes ces informations sont récapitulées dans un document officiel appelé un extrait Kbis.

Pour en savoir plus à ce sujet : quelles sont les principales caractéristiques d’une SCI ?

7. Une SCI peut-elle avoir un seul associé ?

En principe, une SCI doit avoir, au minimum, deux associés. Pour créer une SCI, il faut donc réunir deux personnes. Lors du traitement de la demande d’immatriculation, le greffe du tribunal de commerce veille au respect de cette règle. Il n’immatriculera pas la SCI si elle ne compte qu’un seul et unique associé. En cours d’existence, il peut toutefois arriver que la société ne compte plus qu’un associé. Dans ce cas de figure, la société n’est pas dissoute automatiquement, mais la situation doit être régularisée dans un délai d’un an.

Pour en savoir plus à ce sujet : la SCI à associé unique, est-ce possible ?

8. Que comprend le capital social d’une SCI ?

Comme pour toutes les autres sociétés, le capital social d’une SCI comprend l’ensemble des apports des associés. Il peut s’agir d’apports d’argent (on parle d’apports en numéraire) ou d’apports de biens (apports en nature). Les associés peuvent apporter un immeuble au capital de leur société. Dans ce cas de figure, l’intervention d’un notaire est obligatoire pour rédiger l’acte d’apport. Enfin, les apports en nature ne sont pas soumis à l’évaluation par un commissaire aux apports. Les associés peuvent les évaluer librement.

9. Quel est le montant minimum du capital social en SCI ?

En SCI, il n’existe pas de capital social minimal. Ce dernier peut donc être fixé à l’euro symbolique (1 €). Ce sont les associés qui déterminent librement son montant. Le capital social peut être fixe, mais également variable. Dans cette situation, les associés doivent définir le montant du capital plancher et celui du capital maximum autorisé. Le capital peut varier librement entre ces deux limites, sans que la société ne doive accomplir de formalité particulière. En-dehors de ces limites, elle devra procéder aux formalités habituelles prévues pour les augmentations ou les diminutions de capital.

10. Vaut-il mieux prévoir un capital social faible ou élevé pour une SCI ?

La question relative au montant du capital est récurrente. Deux écoles s’opposent : celles qui préconisent un capital faible et celles qui lui préfèrent un capital élevé. Chaque stratégie présente des avantages et des inconvénients. Le capital élevé présente un avantage au niveau fiscal, en cas de cession (la plus-value étant réduite, l’opération génère une imposition moins importante). Le capital faible permet de faire entrer des associés ayant peu de moyens financiers (des enfants par exemple), et de faire financer l’opération des associés qui disposent de fonds suffisants (les parents).

Pour en savoir plus à ce sujet : capital social de SCI, faible ou élevé ?

11. Quelle est l’étendue de la responsabilité des associés d’une SCI ?

Les associés d’une SCI ont une responsabilité illimitée. Cela signifie qu’ils répondent indéfiniment des dettes de la société. Leur patrimoine personnel peut donc être engagé par les créanciers de la SCI, si celle-ci se trouvait dans l’incapacité. Toutefois, à la différence de certaines sociétés commerciales (comme la SNC par exemple), la solidarité n’est pas de mise. La contribution s’effectue en fonction de la participation de chaque associé. Un créancier ne peut donc réclamer à un seul associé la totalité de la dette de la SCI si le montant dépasse sa quote-part de participation au capital.

Pour en savoir plus à ce sujet : quel est le niveau de responsabilité des associés de SCI ?

12. Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI suit les mêmes règles que celles d’une société commerciale, à quelques exceptions près. Les associés doivent rédiger des statuts constitutifs, mais il n’est pas nécessaire de rédiger un projet de statuts. En effet, le dépôt du capital social d’une SCI n’est pas obligatoire. Le projet de statuts n’a donc aucune utilité. Le gérant peut être nommé dans les statuts ou dans un acte séparé (procès-verbal d’assemblée générale). Ensuite, il convient de publier une annonce légale. Enfin, il suffit d’immatriculer la société.

Pour en savoir plus à ce sujet : comment créer une SCI ?

13. Comment immatriculer une SCI ?

Pour immatriculer une SCI, il suffit de déposer une demande d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS). Le dossier comprend un certain nombre de documents (statuts constitutifs, procès-verbal de nomination du gérant), de justificatifs (justificatifs d’identité, attestation de parution d’annonce légale, justificatif d’occupation du siège social et attestation de non-condamnation du dirigeant), un formulaire de déclaration de constitution (M0) et un formulaire de déclaration des bénéficiaires effectifs (M’BE).

Pour en savoir plus à ce sujet : quelles sont les formalités à accomplir pour immatriculer une SCI ?

14. Quel est le coût à prévoir pour créer une SCI ?

Le coût de création d’une SCI est de 300 euros environ. Ce prix ne tient compte que de l’accomplissement des formalités légales obligatoires. Il comprend les frais de publication de l’annonce légale de création ainsi que les frais de greffe du tribunal de commerce (immatriculation au RCS et traitement du registre des bénéficiaires effectifs). À ces coûts, il faut également ajouter les frais d’accompagnement en cas de délégation à un prestataire externe (avocat, expert-comptable, ou service juridique en ligne).

Pour en savoir plus à ce sujet : combien coûte la création d’une SCI ?

15. Comment fonctionne une SCI ?

La SCI est une forme de société plutôt flexible. Les associés peuvent l’aménager assez librement, en respectant certaines conditions. Ce sont les associés qui prennent les principales décisions relatives à la société, au sein d’assemblées générales ou par consultations écrites. Ils sont convoqués par le gérant. Les majorités, ainsi que le quorum, doivent être prévus dans les statuts de la SCI. Toutes les décisions qui impliquent une augmentation des engagements des associés requièrent toutefois l’unanimité.

16. À quel régime de sécurité sociale relève le gérant de SCI ?

Le gérant non-rémunéré de SCI n’a pas à s’affilier à un régime de sécurité sociale. Il ne doit pas verser de cotisations sociales, mais il ne bénéficie d’aucune protection en contrepartie. Le gérant, s’il est également associé, est généralement considéré comme un travailleur non-salarié (TNS). Lorsqu’il perçoit une rémunération, il doit s’affilier à la sécurité sociale des indépendants (SSI). Si, en revanche, il existe un lien de subordination, le gérant de SCI a le statut d’assimilé salarié. Il doit alors demander son affiliation au régime général de la sécurité sociale.

Pour en savoir plus à ce sujet : de quel régime social relève le gérant de SCI ?

17. Quels sont les pouvoirs du gérant de SCI ?

Les pouvoirs du gérant de SCI s’apprécient à deux niveaux. Envers les associés, tout d’abord, et envers les tiers. Pour ce qui est du premier niveau, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion nécessaires à l’intérêt de la société. Ils doivent entrer dans l’objet social. Des clauses des statuts peuvent toutefois limiter ses pouvoirs. Envers les tiers, le gérant engage la société uniquement par les actes qui entrent dans l’objet social. L’objet social est donc une notion fondamentale à ce jour. Enfin, les clauses limitatives de pouvoirs sont inopposables aux tiers.

Pour en savoir plus à ce sujet : quelle est l’étendue des pouvoirs du gérant de SCI ?

18. Quel est le régime fiscal applicable aux bénéfices d’une SCI ?

En principe, le régime fiscal d’une SCI est l’impôt sur le revenu (IR). Les bénéfices sont taxés selon le régime des revenus fonciers. Dans ce cas de figure, certaines charges ne peuvent faire l’objet d’une déduction : amortissement de l’immeuble et certaines dépenses d’entretien. Sur option, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). L’immeuble doit alors être amorti et les dotations sont déductibles du résultat fiscal. Certaines activités imposent parfois le régime fiscal applicable. Les locations meublées, par exemple, relèvent obligatoire de l’IS.

Pour en savoir plus à ce sujet : IR ou IS, quel régime fiscal pour une SCI ?

19. Une SCI a-t-elle les mêmes obligations comptables que les autres sociétés ?

Une SCI doit, en principe, obligatoirement tenir une comptabilité. Les SCI soumises à l’IR peuvent appliquer les règles de la comptabilité de trésorerie en mode « recettes-dépenses ». Pour ce qui est des SCI à l’IS, elles doivent respecter les règles de la comptabilité d’engagement. Il s’agit d’une comptabilité en partie double, comme celle que doit tenir une société commerciale classique. Elles doivent également établir des comptes annuels, mais elles bénéficient d’une dispense de dépôt au greffe du tribunal de commerce.

20. Comment fermer une SCI ?

La fermeture d’une SCI en bonne santé financière comporte les mêmes étapes que celles d’une SAS ou d’une SARL. Les associés doivent prononcer la dissolution anticipée de la société et nommer un liquidateur amiable. Ce dernier doit ensuite vendre les actifs et rembourser les dettes. Lorsqu’il n’existe plus de créances, ni d’immobilisation, ni de dettes, les associés peuvent prononcer la clôture des opérations de liquidation. Précision importante : la présence d’un immeuble peut générer une fiscalité, en fonction de son sort.

Pour en savoir plus à ce sujet : comment dissoudre et liquider une SCI ?

Thibaut Clermont

Co-fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs et dirigeant de FCIC, société spécialisée dans l'édition de sites internet sur la création, la gestion et la reprise d'entreprise. Ancien expert-comptable stagiaire.

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