Les avantages et les inconvénients de la SCI

La SCI est une forme juridique que l’on retrouve fréquemment dans les projets immobiliers. Elle présente de nombreux avantages (outil de transmission, capital libre, fonctionnement personnalisable, choix de l’imposition des bénéfices) mais elle souffre également de quelques inconvénients (obligations administratives plutôt contraignantes, formalités de création complexes responsabilité illimitée des associés, frais cachés). Il est important de les avoir à l’esprit avant de choisir ce statut juridique. Voici les avantages et les inconvénients de la société civile immobilière (SCI).

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Les avantages de la SCI

La SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine

C’est le principal intérêt d’une SCI. Ce type de structure facilite, en effet, la constitution, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. De nombreux montages juridiques existent et dépendent de la situation dans laquelle se trouvent les associés et/ou le dirigeant.

Tout d’abord, la constitution d’un patrimoine immobilier se retrouve fortement facilitée grâce à la SCI. En effet, les associés peuvent mettre en commun leurs moyens financiers et ils partagent à plusieurs les coûts générés par le projet. L’association peut également faciliter l’obtention de financements bancaires.

En matière de transmission, la SCI présente plusieurs intérêts. Tout d’abord, elle permet d’effectuer des donations successives de parts sociales tous les 15 ans, en franchise de droits. Ainsi, les héritiers deviennent propriétaires du patrimoine immobilier au bout d’un certain nombre de donations, stratégie impossible à mettre en place en cas de détention « directe » d’un immeuble (il faut donner l’intégralité de l’immeuble, ou rien).

Plus globalement, de nombreux outils juridiques permettent d’optimiser le montage et de répondre aux besoins des créateurs de SCI (protection du conjoint/partenaire notamment) : démembrement du droit de propriété attaché aux parts sociales, création d’un holding détenant une partie du capital de la SCI…

Le capital d’une SCI est libre

La législation n’impose pas de capital social minimum aux sociétés civiles immobilières. Cela signifie qu’une SCI peut, comme la plupart des autres sociétés, fixer son capital à l’euro symbolique. Les associés n’auront donc qu’à apporter 1 € (apport en numéraire). On peut donc considérer qu’il est, d’un point de vue juridique, possible de créer une SCI sans apport.

En pratique, il convient d’apporter un minimum de fonds. Leur montant doit permettre de faire fonctionner la société et surtout de faciliter le décrochage d’un financement (prêt bancaire). En effet, les banques rechignent généralement à prêter de l’argent aux SCI au capital d’un euro… Soulignons au passage que les SCI peuvent avoir un capital variable.

Le fonctionnement d’une SCI est aménageable

La SCI est une structure plutôt flexible. Les associés peuvent aménager assez librement ses statuts. Tout d’abord, les statuts peuvent fixer les conditions à respecter pour les prises de décision (majorité et quorum). Ils peuvent prévoir des modalités différentes selon la nature des décisions – ordinaires ou extraordinaires.

Les cessions de parts sociales au profit d’un tiers nécessite l’obtention d’un agrément à la double majorité (majorité en nombre d’associés et en nombre de parts sociales). Il est toutefois possible de prévoir une liberté de cession entre associés ou au profit de membres familiaux.

Dans une SCI, le représentant légal est le gérant. Il occupe un rôle central au sein de celle-ci. A défaut de précision contraire, il dispose des pleins pouvoirs pour engager la société. Ceci dit, les associés peuvent limiter ses pouvoirs comme bon leur semble en insérant des clauses dans les statuts.

Une SCI peut choisir son régime d’imposition

La SCI offre un cadre propice à l’optimisation fiscale. Elle peut, en effet, choisir son régime d’imposition des bénéfices : impôt sur le revenu ou impôts sur les sociétés (IR ou IS). Cette caractéristique est un atout majeur puisqu’elle ouvre la porte à de nombreuses stratégies.

Par défaut, une SCI est translucide fiscalement. Cela signifie qu’il n’y aucune imposition au niveau de la société. Les bénéfices sont donc taxées directement entre les mains des associés. Il sont alors soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers en présence d’associés personnes physiques ou au régime d’imposition de l’associé s’il s’agit d’une personne morale (IS éventuellement). En cas de revente, la plus-value peut bénéficier d’une exonération quasi-totale d’impôts.

La SCI peut volontairement pour une imposition à l’IS. Dans cette hypothèse, elle peut déduire une fraction de l’immeuble chaque année (on parle d’amortissement). Cette stratégie présente l’avantage d’atténuer le montant de l’impôt sur les bénéfices payés tous les ans. Si elle cède l’immeuble, elle doit toutefois s’acquitter de l’impôt sur la plus-value, tenant compte des amortissements déjà pratiqués sur le bien. La taxation peut être lourde à ce niveau.

La SCI permet de scinder l’immobilier de l’activité professionnelle

Au niveau professionnel, la création d’une SCI présente deux atouts majeurs. Tout d’abord, elle permet de mettre à l’abri le patrimoine immobilier des aléas de l’exploitation. Autrement dit, l’immeuble servant à la société d’exploitation est protégé des créanciers de cette dernière. En cas de faillite, ils ne pourront s’approprier le bien qui reste la propriété exclusive de la SCI.

Également, la SCI facilite la conclusion d’une éventuelle vente de l’entreprise. Scinder immobilier et exploitation permet de ne pas faire figurer à l’actif du bilan comptable de l’entreprise le bien immobilier (dont la valeur est généralement élevée). Ainsi, celui-ci ne vient pas augmenter la valorisation de l’entreprise. Le coût pour l’acquéreur est moins important, ce qui peut simplifier la cession.

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Les inconvénients de la SCI

Les associés d’une SCI ont une responsabilité illimitée

Bien qu’une SCI dispose de son propre patrimoine, celui des associés n’est pas à l’abri en cas de difficultés. En effet, les associés de SCI ont une responsabilité indéfinie, mais subsidiaire. Indéfinie signifie que leur patrimoine personnel peut servir à payer les créanciers de la SCI. Le terme subsidiaire est tout de même important puisque cette mise en cause personnelle requiert une première action, restée infructueuse, à l’encontre de la société.

Cela dit, la responsabilité de chaque associé reste proportionnelle à sa participation au capital social. De plus, contrairement à certaines sociétés commerciales (la SNC par exemple), il n’existe pas de solidarité entre les associés d’une SCI. Au final, les créanciers ne peuvent récupérer qu’une partie de leur dû et ils doivent attaquer séparément chaque associé, pour lui réclamer sa quote-part de participation aux dettes sociales.

Le processus de création d’une SCI est assez long et complexe

La SCI est une société, et, qui plus, est, une société civile. Sa création nécessite l’accomplissement d’un certain nombre de formalités légales. L’objectif de la démarche et d’obtenir l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS) et la délivrance d’un extrait Kbis par le greffe du tribunal de commerce.

Ainsi, pour créer une SCI, il faut rédiger et signer des statuts (devant comporter certaines mentions obligatoires), effectuer les apports en capital, remplir un formulaire M0 société civile, publier une annonce légale, réunir de nombreux justificatifs, établir plusieurs attestations et déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce.

De nombreuses obligations doivent être respectées en SCI

La détention d’un bien immobilier au sein d’une SCI génère plus d’obligations administratives, comptables et fiscales que la détention en nom propre (en direct en tant que particulier). En effet, la SCI doit généralement tenir une comptabilité. Celles soumises à l’impôt sur le revenu peuvent se contenter d’une comptabilité de trésorerie. Les autres doivent tenir une comptabilité commerciale complète en partie double.

Une déclaration de résultats, plus ou moins complexe selon le régime fiscal (IR ou IS) doit être complétée et envoyée chaque année à l’administration fiscale. Enfin, le fonctionnement d’une SCI génère un formalisme juridique assez lourd. Chaque année, il faut convoquer les associés en assemblée générale et les faire statuer sur les comptes de l’année. La réunion donne lieu à l’établissement d’un écrit : un procès-verbal d’assemblée générale.

La constitution d’une SCI présente de nombreux frais cachés

La création d’une SCI génère des coûts supplémentaires dont on ne peut parfois se douter. Par exemple, pour mettre une place une stratégie patrimoniale efficace, il est difficile de prendre les bonne décisions seul : faut-il associer les enfants dans la SCI ? Ou dans une société holding ? Y-a-t-il un intérêt à démembrer les parts sociales ? Etc. Pour cette raison, de nombreux créateurs de SCI ont recours à des conseils (notaires ou avocats) afin de sécuriser le cadre juridique de l’opération. Et leur intervention a un coût, parfois très important.

D’autres frais viennent également alourdir le coût de la gestion d’une SCI. Par exemple, lorsqu’une SCI dépose un permis de construire, elle doit obligatoirement faire appel à un architecte, quelle que soit le projet de construction (et donc la superficie du bien). Rappelons que pour les particuliers, un architecte n’intervient que si la surface de plancher représente plus de 150 m2. Enfin, lorsque la comptabilité est obligatoire, il faut généralement prévoir l’intervention d’un expert-comptable.

La création d’une SCI requiert la présence de deux associés au moins

Une SCI ne peut être unipersonnelle. Cela signifie que, pour créer une SCI, il faut réunir au moins deux associés, personnes physiques (particuliers) et/ou morales (autres sociétés). En effet, les règles applicables en la matière proviennent du code civil et ce dernier ne prévoit la possibilité d’instituer une société à associé unique que dans deux cas : la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) et la société à responsabilité limitée à associé unique (EURL).

En cours d’existence, la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’est un motif de dissolution de la SCI. La société dispose d’un délai d’un an pour régulariser sa situation. Si elle ne le fait pas, elle peut être amenée à disparaître en cas de dépôt d’une requête au tribunal par toute personne ayant un intérêt.

Récapitulatif des avantages et des inconvénients de la SCI

Voici une synthèses des atouts et des faiblesses de la société civile immobilière (SCI) :

AvantagesInconvénients
Absence de capital social minimum Responsabilité indéfinie des associés
Structure très flexible et aménageableFormalités de création longues et complexes
Choix dans le régime d’imposition des bénéficesObligations administratives nombreuses
Séparation entre l’immobilier et l’exploitationExistence de coûts cachés au montant significatif
Outil de gestion et de transmission du patrimoinePrésence de deux associés au minimum


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Thibaut Clermont

Co-fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs et dirigeant de FCIC, société spécialisée dans l'édition de sites internet sur la création, la gestion et la reprise d'entreprise. Ancien expert-comptable stagiaire.

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