Une SCI avec un seul associé, c’est possible ?

Peut-on créer une société civile immobilière à associé unique ? Cette question, vous êtes nombreux à vous la poser. La réponse est très claire à ce sujet : il est impossible d’immatriculer une SCI qui ne compte qu’un seul associé. La loi impose la présence d’au moins deux personnes lors de sa constitution. En revanche, une subtilité existe et permet à une SCI de devenir unipersonnelle par la suite, c’est-à-dire au cours de son existence. Voici les règles à connaître à ce sujet.

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Vous ne pouvez constituer une SCI à associé unique

Pour créer une société civile immobilière, vous devez réunir à minima deux associés. Les règles qui s’appliquent sont très claires à ce sujet. Elles proviennent du Code Civil et plus précisément de l’article 1832 :

La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter. Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l’acte de volonté d’une seule personne.

La Loi ne prévoit des exceptions à ce principe que pour deux formes juridiques : la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) et l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL). Il s’agit de sociétés commerciales. La SCI ne bénéficient donc d’aucune dérogation en la matière.

En conclusion, le greffier du tribunal de commerce refusera d’immatriculer votre SCI si elle ne compte qu’un seul et unique associé. En revanche, votre SCI pourra, sous certaines conditions et non sans risque, devenir unipersonnelle au cours de son existence. Attention toutefois, cette situation génèrera une épée de Damoclès au-dessus de votre tête…

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En cours de vie sociale, une SCI peut avoir un seul associé

Il arrive qu’au cours de l’existence d’une SCI, une personne possède, à elle seule, toutes les parts sociales composant le capital social. Cette situation de fait peut se produire lorsqu’un associé décède, cède ses parts à l’autre associé ou exerce son droit de retrait. Les statuts doivent prévoir certaines dispositions en conséquence (clause d’agrément par exemple).

Dans ces cas de figure, la SCI devient unipersonnelle. Cela dit, la réunion de toutes les parts sociales en une seule main est une cause de dissolution des sociétés civiles, mais la procédure n’est pas automatique. La SCI ne se retrouve donc pas dissoute immédiatement, sauf si les statuts le prévoient expressément (Article 1844-5 du Code Civil) :

La réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société.

A cette occasion, il est donc possible de ne rien faire et de laisser la SCI comme tel. Elle n’aura donc qu’un seul associé. Attention toutefois, la Loi impose de régulariser cette situation dans un délai d’un an. A l’issue de ce délai, toute personne ayant un intérêt (créancier, héritier d’un associé) peut déposer une requête au tribunal de commerce pour demander la dissolution de la SCI. Ce dernier pourra accorder un délai de 6 mois à la SCI pour se mettre en conformité :

Tout intéressé peut demander cette dissolution si la situation n’a pas été régularisée dans le délai d’un an. Le tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser la situation.

Vous l’aurez donc compris, une SCI doit obligatoirement compter au moins deux associés lors de sa constitution. Elle peut devenir unipersonnelle au cours de son existence suite à un événement particulier. Théoriquement, cette situation n’a vocation qu’à être temporaire. Mais, si vous ne la régularisez pas, vous aurez effectivement une SCI à associé unique


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Thibaut Clermont

Co-fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs et dirigeant de FCIC, société spécialisée dans l'édition de sites internet sur la création, la gestion et la reprise d'entreprise. Ancien expert-comptable stagiaire.

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