Qu’est-ce qu’une SCI familiale (société civile immobilière de famille) ?

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La SCI familiale, également appelée société civile immobilière de famille, est une structure très prisée de nos jours. Cette structure présente très peu de différences par rapport à une SCI traditionnelle. Simplement et, comme son nom l’indique, elle regroupe des membres d’une même famille. Pour le reste, elle fonctionne de la même façon. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la SCI familiale :

• Qu’est-ce que c’est ?
• Comment ça fonctionne ?
• En quoi est-elle intéressante ?
• Quels sont ses inconvénients ?
• Comment la constituer ?

La SCI familiale : définition

Une SCI familiale est, comme son nom l’indique, une société civile immobilière constituée entre les membres d’une même famille. Ici, tous les associés sont issus du même cercle familial : grands-parents, parents, enfants voire petits-enfants. Ils ont obligatoirement un lien de parenté ou d’alliance.

Pour le reste, une SCI familiale ne se distingue pas véritablement d’une SCI « classique ». Sa raison d’être est la même et son activité identique. Elle consiste à administrer et gérer des biens immobiliers, notamment par location. Cela dit, cette structure offre un cadre très flexible et propice à la constitution et à la transmission d’un patrimoine immobilier.

Une SCI doit, en principe, exercer une activité exclusivement civile. Cette caractéristique a pour effet d’exclure les opérations commerciales à l’exception de l’achat d’un terrain en vue de la vente après édification d’un bâtiment et de l’exercice d’une activité commerciale accessoire. Exercer une activité commerciale au sein d’une SCI génère de nombreux risques…

La SCI familiale : fonctionnement

Une SCI familiale fonctionne exactement de la même manière qu’une SCI traditionnelle. Pour la constituer, il faut réunir au moins deux personnes. Chaque associé effectue des apports au capital de la SCI (en numéraire et/ou en nature). Il reçoit, en contrepartie, des titres appelés des parts sociales. Les parts sociales confèrent un certain nombre de droits à son titulaire, mais aussi des obligations.

La plupart des règles de fonctionnement d’une SCI sont prévues dans les statuts. Ils doivent notamment prévoir les majorités applicables lors des votes, en fonction de la nature de la décision (ordinaire ou extraordinaire par exemple). Il faut savoir que la loi encadre très peu ce statut juridique et que son organisation peut faire l’objet de très nombreux aménagements.

Une SCI est dirigée et représentée par un ou plusieurs gérants. Nommé par les associés, il s’occupe des affaires courantes de la société et dispose du pouvoir d’engager la société. En revanche, ce sont les associés qui prennent les décisions les plus importantes. Ils peuvent également limiter les pouvoirs du gérant et mettre en place un système d’autorisation préalable avant la conclusion de certains actes.

La SCI familiale : intérêts

La SCI familiale a plusieurs avantages. Elle représente un outil de constitution et de transmission du patrimoine immobilier. Elle permet, en ce sens, d’anticiper efficacement la succession d’un patrimoine. Sur le plan matrimonial, elle permet le déploiement de nombreuses stratégies : association entre partenaires d’un PACS, démembrement des parts sociales…

Se constituer un patrimoine

Tout d’abord, la SCI familiale permet aux membres d’une même famille de se constituer un patrimoine. Dans la plupart des cas, l’objectif des parents est d’associer facilement leurs enfants à un projet d’acquisition immobilière commun, sans que ces derniers n’ait à payer quoi que ce soit. Les parents effectuent l’apport pour financer le bien. La SCI leur rembourse ce « prêt » avec les loyers encaissés. A l’issue du remboursement, les enfants deviennent propriétaire d’une partie de l’immeuble sans avoir déboursé le moindre euro.

Transmettre son patrimoine

En contrepartie de leurs apports, les associés reçoivent des parts sociales. Ainsi, on peut considérer que chaque associé est propriétaire d’une partie de l’immeuble. Cette fraction, plus ou moins grande selon la quantité de parts détenue, peut évoluer dans le temps. Les parents peuvent, au cours du temps, effectuer des donations au profit de leurs enfants. Et c’est là que la SCI prend tout son sens : un immeuble ne peut être donné qu’en un seul bloc, mais pas des parts de SCI. Les donateurs pourront lisser leurs dons dans le temps, pour profiter des avantages fiscaux applicables en matière de droits de succession (100 000 € par période de 15 ans).

Éviter la contrainte du régime de l’indivision

Enfin, la création d’une SCI familiale permet d’éviter le régime de l’indivision lors du décès de l’un des parents. Cette structure offre, dans cette situation, un cadre juridique beaucoup plus souple. En effet, dans le régime légal de l’indivision, il faut l’accord unanime des indivisaires pour prendre certaines décisions. Cela peut occasionner des blocages et paralyser la gestion du patrimoine immobilier. En SCI, les règles peuvent être aménagées et les associés sont libres de prévoir le fonctionnement qu’ils souhaitent dans les statuts.

La SCI familiale : limites

La SCI familiale présente certains inconvénients. Tout d’abord, sur le plan administratif, elle peut générer des lourdeurs. En effet, dans ce type de structure, la comptabilité est souvent obligatoire. En général, elle est imposée par les statuts. Elle peut aussi résulter du régime fiscal choisi (impôt sur les sociétés). Il faut donc, dans ce cas, prévoir l’intervention d’un professionnel du chiffre : un expert-comptable.

Egalement, les associés prennent un risque important en SCI. Leur responsabilité est indéfinie. Cela signifie que, contrairement aux règles prévues dans certaines autres sociétés (comme la SAS ou la SARL par exemple), les associés exposent leur patrimoine personnel. Les créanciers de la SCI défaillantes peuvent ainsi se retourner directement contre eux pour recouvrer leur(s) créance(s).

Enfin, le fonctionnement d’une SCI familiale engendre certaines contraintes, notamment en matière juridique. A minima, il faut convoquer chaque année les associés afin qu’ils se prononcent sur l’approbation des comptes et l’affectation du résultat. A l’issue de la réunion et des votes, il convient d’établir une feuille de présence et de rédiger un procès-verbal d’assemblée générale…

La SCI familiale : constitution

La création d’une SCI

Pour créer une SCI familiale, il faut accomplir plusieurs formalités légales. Voici les étapes à suivre pour créer une SCI familiale :

1. Déterminer les apports formant le capital social
   • Seuls les apports en numéraire et les apports en nature intègrent le capital,
   • Il n’est pas nécessaire de bloquer les apports en numéraire dans une banque,
   • Les apports en industrie sont autorisés mais ils ne forment pas le capital,
   • Le montant du capital social est libre dans une SCI (montant minimal : 1 euro),
2. Rédiger des statuts constitutifs sans omettre tous les mentions obligatoires
   • Dénomination sociale, siège social, objet social, montant du capital,
   • Modalités de fonctionnement de la société,
   • Majorité (et éventuellement quorum) applicable(s) selon le type de décisions,
   • Pouvoirs du gérant, rémunération et identité s’il est nommé dans les statuts,
3. Publier une annonce légale de constitution de SCI
   • Dans un support habilité à recevoir des annonces légales (SHAL),
   • Couvrant le département du siège social de la SCI,
   • Coût : 229,20 € TTC,
4. Remplir deux déclarations sur le site Internet du Guichet Unique (procedures.inpi.fr)
   • Une déclaration de constitution (M0 société civile, Cerfa n° 13958),
   • Une déclaration des bénéficiaires effectifs (M’BE, Cefa n° 16062),
5. Déposer une demande d’immatriculation, avec les documents et justificatifs nécessaires sur la plateforme du Guichet Unique (voir ci-dessous).

L’immatriculation d’une SCI

L’immatriculation consiste à inscrire la société civile sur un registre officiel : le registre du commerce et des sociétés (RCS), dont les informations font l’objet d’une centralisation dans le registre national des entreprises (RNE).

La demande d’immatriculation d’une SCI, déposée sur le site du Guichet Unique et envoyée automatiquement au greffe du tribunal de commerce, doit contenir de nombreux documents, parmi lesquels :

• Un exemplaire original des statuts daté et signé,
• L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales,
• Une déclaration de non-condamnation et de filiation du gérant,
• Un justificatif d’identité du gérant (copie de la carte d’identité),
• La déclaration des bénéficiaires effectifs,
• Un justificatif d’occupation du local servant de siège social.