SCI : faut-il prévoir un capital faible ou, au contraire, un capital élevé ?

Le montant du capital social d’une SCI soulève généralement de nombreuses questions lors de la constitution d’une telle structure. Faut-il prévoir un capital important ? Ou, à l’inverse, vaut-il mieux doter la société d’un petit capital et le compléter par un apport en compte courant ? En réalité, chaque solution présente des avantages et des inconvénients que nous avons choisis de vous présenter dans ce dossier. En pratique, il faut savoir que, la plupart du temps, les SCI sont immatriculées avec un petit capital social. Alors, SCI au capital faible ou élevé ? Voici des éléments de réponse…

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Capital élevé ou faible de SCI : une question essentiellement liée au financement

Le capital social d’une SCI permet, notamment, à la société d’effectuer ses investissements. Il représente donc un moyen de financement, au même titre que l’emprunt bancaire ou l’apport en compte courant par exemple. En général, l’acquisition d’un immeuble est financée par les apports des associés (capital ou compte courant) et par l’emprunt.

Voici une synthèse des moyens de financement d’une SCI (nous n’abordons pas ici le crédit-bail immobilier) :

Mode de financementÉmetteurDroits conférés dans la SCI
Capital socialAssociés de la SCIDroit de vote, droit de participer aux bénéfices et à la vie sociale, droit à l’information, etc.
Compte courantAssociés de la SCIAucun droit spécifique attribué à l’apporteur en compte courant hormis ceux conférés grâce à sa qualité d’associé
Prêt bancaireTiers (établissement de crédit) Aucun droit spécifique conféré au prêteur tiers, sauf ceux constitués en vertu de garantie (caution, hypothèque…).

Concernant le capital, il n’existe pas de minimum. Chaque associé doit effectuer un apport, mais le montant de ce dernier est libre. Toutefois, en pratique, les prêteurs exigent un minimum pour financer un projet et des garanties. Les taux d’apports exigés sont plus bas que pour les créations d’entreprises (10 à 15%) mais ils doivent être respectés.

Souvent, les associés créent des SCI au capital relativement faible et apportent des compléments de fonds sous forme d’avances en compte courant. La différence entre les deux modes de financement est importante pour les associés, comme pour la société, car l’un est remboursable (l’apport en compte courant), mais pas l’autre (le versement en capital).

Il faut souligner que le montant du capital d’une SCI a d’autres incidences, notamment en matière de répartition des droits et du pouvoir de décision entre les associés ou sur les modalités de calcul des plus-values de cession de parts sociales (et d’imposition fiscale).

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Pourquoi prévoir un capital faible pour sa SCI ?

Créer une SCI avec un capital faible est une stratégie intéressante pour faire entrer un associé qui ne dispose pas des fonds suffisants pour financer l’opération immobilière. Les SCI parents-enfants (ou SCI familiale) utilisent fréquemment cette technique. Dans ce type de montage, les parents occupent la place d’associés minoritaires, dans une SCI au capital faible. Leurs enfants ne doivent, pour être majoritaires, qu’apporter que peu de fonds. Les parents financent ensuite, en grande partie, l’opération avec des apports en compte courant, que la société leur remboursera au fil du temps.

Au final, seule la participation au capital social confère la qualité d’associé, et donc des droits. Le compte courant correspond, pour sa part, à une dette que la SCI doit rembourser dans les conditions prévues dans les statuts. Ces derniers peuvent même contenir une clause de blocage. A défaut, une convention d’apport en compte courant peut encadrer le fonctionnement. Si rien n’est prévu, l’associé peut demander le remboursement à tout moment. La société peut choisir librement les fonds qu’elle affecte au remboursement. Il peut s’agir des loyers perçus ou du produit de la vente de l’immeuble.

Enfin, le capital social attribué à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu n’a aucune incidence fiscale si les associés envisagent de conserver leurs parts sociales pendant longtemps. En cas de cession de parts sociales, il existe, en effet, un mécanisme d’abattement. Il permet d’exonérer totalement la plus-value d’impôt sur le revenu (au bout de 22 ans de détention) et de prélèvements sociaux (au bout de 30 ans de détention). Le montant de la plus-value de cession n’a donc plus aucune incidence en matière de taxation fiscale.

Pourquoi prévoir un capital élevé pour une SCI ?

Fixer un capital élevé pour une SCI permet de refléter au mieux la valeur du patrimoine immobilier de la société. Le capital se rapproche ainsi de la valeur des biens que la société possède. Cette solution reste également plus sécurisante pour les sociétés qui réunissent des associés d’horizons différents. En effet, le capital social est figé et ne peut être remboursé, sauf si les associés le décident collectivement (réduction du capital par exemple). Le compte courant, au contraire, est plus souple, encore faut-il qu’un écrit détermine ses règles de fonctionnement.

Fiscalement, prévoir un capital élevé peut permettre de limiter la pression fiscale subie en cas de cession des parts sociales. Dans les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés, les plus-values de cession (différence entre le prix de vente et le prix d’achat) supportent le prélèvement forfaitaire unique de 30%. L’associé vendeur ne peut pas bénéficier des abattements pour durée de détention. Injecter plus d’argent au capital plutôt qu’en compte courant lui permet de réduire le montant de la plus-value et donc de payer moins d’impôt sur le revenu. Cette règle vaut aussi pour les cessions rapides de parts de SCI à l’IR. En revanche, elles n’ont aucune incidence en cas de vente de l’immeuble.

Attention toutefois, fixer un capital élevé peut s’avérer être une pratique dangereuse, surtout si les associés optent pour une libération étalée sans avoir la certitude de verser l’intégralité des fonds promis. Dans cette optique, le montant du capital n’a pas d’effet sur la plus-value. En effet, l’administration fiscale ajoute le montant du capital non-libéré au prix de vente des parts. Cette technique expose également le gérant au risque de commettre un acte anormal de gestion.

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Thibaut Clermont

Co-fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs et dirigeant de FCIC, société spécialisée dans l'édition de sites internet sur la création, la gestion et la reprise d'entreprise. Ancien expert-comptable stagiaire.

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