Créer une SCI (Société Civile Immobilière) : pourquoi et comment faire ?

Dans le cadre d’un projet d’investissement dans l’immobilier, une question récurrente porte sur la nécessité ou non de créer une SCI pour acquérir et exploiter le bien. En effet, créer une SCI présente plusieurs avantages pour les investisseurs.

Ce dossier vous explique quels sont les intérêts de ce choix dans le cadre d’un projet immobilier afin que vous ayez toutes les informations dont vous avez besoin pour répondre à cette question : pourquoi créer une SCI ? Ensuite, nous vous expliquerons quelles sont les conditions et les démarches pour créer une SCI.

Créer une SCI

Créer une SCI pour acheter un bien immobilier à plusieurs

La création d’une SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs simplement. Les parts sociales sont réparties entre les associés proportionnellement au montant de leurs apports.

Il s’agit donc d’un outil juridique qui permet de « convertir le bien immobilier en papier (parts sociales) ». Cela simplifie grandement la réalisation d’opérations à plusieurs et la répartition des droits.

De plus, le regroupement de plusieurs personnes au sein d’une SCI permet d’augmenter la capacité d’achat. Ainsi, par l’intermédiaire de la société, il sera possible de réaliser un investissement immobilier qui était inenvisageable en agissant seul. La réunion des capitaux permet de faciliter l’obtention de capitaux externes.

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Créer une SCI permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS)

Créer une SCI permet d’avoir le choix entre deux régimes fiscaux au niveau de l’imposition des bénéfices :

  • le régime des sociétés de personnes, avec dans ce cas une imposition directe au nom des associés,
  • ou le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), accessible sur option.

L’impôt sur les sociétés procure notamment les avantages suivants :

  • l’imposition intervient uniquement au niveau de la société,
  • les associés ont le choix de se distribuer des dividendes ou de capitaliser les bénéfices,
  • l’immeuble fera l’objet d’un amortissement, ce qui se traduit par la constatation d’une dotation aux amortissements déductible du résultat imposable.

Créer une SCI pour transmettre simplement

Créer une SCI facilite les opérations de transmission à plusieurs niveaux.

Tout d’abord, un associé peut sortir facilement de la SCI, il lui suffira de céder ses parts sociales à un autre associé. En principe, les cessions de parts sociales de SCI doivent être autorisées par tous les associés. Les statuts peuvent toutefois prévoir des aménagements.

De plus, la SCI est un bon instrument de transmission de patrimoine car il suffit de céder les parts sociales. La procédure est donc plus simple et moins coûteuse que la transmission d’un bien immobilier. Également, la transmission peut s’effectuer graduellement, en plusieurs fois.

En cas de décès des propriétaires, la SCI permet d’éviter l’indivision entre les enfants. Les décisions seront prises conformément à ce qui est prévu dans les statuts et un enfant ne pourra pas exiger de récupérer sa part, il devra pour cela vendre ses titres.

Des montages intéressants pourront également être réalisés en matière de transmission compte tenu du fait que l’immeuble est transformé en titres.

Créer une SCI pour organiser la gestion

Créer une SCI offre aux associés la possibilité de fixer librement les modalités relatives aux prises de décisions.

Ainsi, toutes les décisions relevant de la compétence des associés sont prises conformément à ce qui est prévu dans les statuts. Cela permet d’éviter des blocages dans la gestion du bien lorsque les règles de quorum et de majorité sont fixées correctement.

La création de la SCI nécessite de nommer un ou plusieurs gérants. Ceux-ci peuvent accomplir toutes les actes de gestion dans l’intérêt de la société. Les gérants sont également chargés de convoquer les assemblées d’associés et de fixer l’ordre du jour. Ensuite, des dispositions statutaires peuvent encadrer et limiter les pouvoirs des gérants. Par exemple, un accord préalable des associés peut être instauré pour souscrire un emprunt.

Créer une SCI : un avantage sur la plus-value

Au niveau des plus-values de cession, il existe un avantage non négligeable pour la SCI :

  • lorsqu’on achète personnellement un bien immobilier, il est possible de bénéficier en cas de revente d’un abattement pour durée de détention qui est calculée à compter de l’entrée de l’immeuble dans le patrimoine,
  • si on achète en SCI, il est également possible de bénéficier de cet abattement mais ce dernier est calculé à compter de la date de souscription ou d’acquisition des titres, peu import la date d’acquisition de l’immeuble.

Rappel du dispositif : il est possible de bénéficier d’un abattement de 2% de la 6ème à la 16ème année de détention, puis de 4% de la 17ème à la 23ème année, et de 6% jusqu’à la 30ème année.

Exemple de l’avantage : Une SCI créée en 2001 achète un immeuble en 2012 et le revend en 2016. Les associés pourront bénéficier d’un abattement pour durée de détention de 20%. Si une personne physique avait réalisé l’investissement à titre personnel, elle n’aurait bénéficier d’aucun abattement (seulement 4 ans de détention).

Les conditions pour créer une SCI

Tout d’abord, pour créer une SCI, il faut être obligatoirement deux associés. On devient associé d’une SCI en réalisant un apport en capital social. Concernant les associés, un mineur, même non émancipé, peut être associé. C’est également le cas pour une personne morale.

Ensuite, au niveau des caractéristiques de la société :

  • L’objet social d’une SCI est obligatoirement civil et immobilier. Cela ne l’empêche pas de réaliser des opérations commerciales accessoires.
  • Un ou plusieurs gérants sont nommés, ils seront chargés de représenter légalement la société. Ensuite, les associés prennent leurs décisions en assemblée.
  • Les bénéfices sont imposables directement entre les mains des associés, ou à l’impôt sur les sociétés.
  • Lorsque les associés envisagent de céder leur bien immobilier, ils peuvent céder leurs parts sociales, ou vendre le bien par l’intermédiaire de la SCI pour réinvestir dans un autre projet.

Enfin, l’accomplissement de plusieurs formalités est nécessaire pour créer une SCI et obtenir son immatriculation (voir ci-dessous). Des statuts devront notamment être rédigés.

Comment créer une SCI ?

Pour créer une SCI, plusieurs démarches sont nécessaires. Tout d’abord, il faut constituer la société en rédigeant puis signant ses statuts. Ensuite, il faut accomplir toutes les formalités en vue de demander l’immatriculation de la société. Les associés ont la possibilité de se charger eux-mêmes des démarches, de les déléguer à un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) ou d’utiliser un service en ligne pour créer la SCI.

Voici, dans l’ordre chronologique, les démarches à réaliser pour créer une SCI :

  • rédiger les statuts et réaliser les apports,
  • nommer le gérant de la société s’il n’est pas désigné directement dans les statuts,
  • publier un avis de constitution au journal d’annonces légales,
  • remplir et signer une déclaration de création d’une société civile (M0),
  • réunir tous les documents demandés pour immatriculer la société,
  • Envoyer le dossier de demande d’immatriculation.

Lorsque la création de la SCI prévoit l’apport en capital d’un bien immobilier, l’opération requiert la rédaction d’un acte notarié. Toutes ces démarches vous sont expliquées en détail ici : Les démarches de création d’une SCI.


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Les prix et les tarifs à prévoir pour la création d’une SCI

Le budget total à prévoir pour créer une SCI dépend essentiellement du choix effectuer par les associés au niveau des démarches d’immatriculation. En effet, ce budget comporte deux éléments :

  • le prix des formalités obligatoires : publication d’un avis au journal d’annonce légales et frais de greffe pour l’immatriculation ;
  • les tarifs du professionnel qui se charge des démarches, ou du service en ligne utilisé, lorsque les associés ne se chargent pas eux-mêmes des formalités.

Nous vous donnons des informations détaillées à ce sujet ici : combien coûte la création d’une SCI ?

Autres publications sur le thème de la SCI :

Pierre Facon

Fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs. Dirigeant d'une société spécialisée dans l'édition et la gestion de sites internet sur la création, la reprise et la gestion d'entreprise. Conseiller et expert en création d’entreprise.

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7 commentaires sur “Créer une SCI (Société Civile Immobilière) : pourquoi et comment faire ?”

  1. Fabrice Milon dit :

    Bonjour,

    Nous avons investis mon épouse et moi dans deux appartements locatifs et nous possédons également une maison principale. Sachant que nous voulons continuer d’investir dans le locatif, nous envisageons de créer une SCI.
    Nous lisons beaucoup de livres sur le sujet et nous somme un peu perdu.
    Nous voudrions connaitre les avantages fiscaux par rapport à notre situation actuelle (déclaration 2044).
    De plus nous avons trois enfants, quels sont les avantages quand nous décéderons auront-ils moins de frais de notaire ?

    Merci à vous.

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Il est compliqué de traiter ces problématiques pour échanges de commentaires. Je vous conseille vivement de faire un point avec un notaire ou un avocat fiscaliste qui pourra prendre le temps d’étudier votre situation.

  2. Anatol dit :

    Bonjour,
    Je procède une maison acheté avec mon épouse en 1999 (le prêt arrivera à terme en 2020). J’ai une dépendance ou j’envisage d’y créer mon entreprise.

    Peux t on créer une SCI
    – pour qu’elle rachète notre maison et dépendance.
    Cela permettrait
    – que l’entreprise paie un loyer à la SCI

  3. viager 75 dit :

    La sci permet également si j’ai bien compris une facilité de transmission aux enfants.

  4. Jean-Marc dit :

    @Viager C’est préférable pour des acquisitions à moyen ou longs termes effectivement.

    Voici un article complémentaire sur les SCI en 2013 : https://www.oparticuliers.fr/nos-conseils/immobilier-locatif-reussir-son-investissement.html

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