Les différentes formes de sociétés civiles immobilières (SCI)

La SCI est, comme son nom l’indique, une société civile exerçant une activité immobilière. Il existe plusieurs déclinaisons de cette structure. La forme la plus utilisée est la SCI de location. Cela dit, on y retrouve également d’autres formes : SCI de construction vente, SCI familiale, SCI d’attribution, SCI de jouissance à temps partagé. Voici les caractéristiques essentielle de ces différentes SCI.

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La SCI de location

La société civile immobilière de location est la forme de SCI la plus répandue. Elle est créée par deux associés au moins qui souhaitent acquérir un bien immobilier pour le mettre en location. Il peut s’agir d’un local nu ou meublé, à usage professionnel ou d’habitation. La location peut avoir un caractère permanent ou saisonnier.

En cas de location d’un bien immobilier meublé, la SCI devra obligatoirement opter pour l’impôt sur les sociétés ; l’activité de loueur en meublé étant considérée comme commerciale. De plus, une SCI de location ne peut avoir pour activité l’achat-revente d’immeuble en vue de réaliser des plus-values.

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La SCI familiale

La SCI familiale est également une forme courante de SCI. Elle se concentre exclusivement sur le patrimoine immobilier familiale. En effet, son objectif consiste généralement à constituer un patrimoine immobilier entre les membres d’une même famille et/ou à anticiper une transmission aux héritiers.

Pour de nombreuses raisons, il est plus pratique et plus intéressant de donner des parts sociales d’une SCI plutôt que de donner le bien immobilier en tant que tel. La transmission peut s’effectuer dans un cadre fiscal favorable (exonération de droits de succession dans certaines limites).

La SCI de construction vente

La SCI de construction vente (SCCV) porte très bien son nom. En effet, l’objectif de cette société consiste à acquérir un terrain, faire construire un immeuble dessus et de revendre l’ensemble immobilier érigé, afin de réaliser une plus-value (la plus importante possible).

La SCCV fait figure d’exception parmi les sociétés civiles puisque son objet revêt un caractère commercial. On l’assimile généralement à l’activité de marchands de bien, à l’exception près que la SCI se retrouve dissoute une fois la transaction effectuée.

La SCI d’attribution

La SCI d’attribution est une forme de SCI que l’on rencontre assez peu en pratique. Cette société a pour objectif d’acquérir ou de faire construire un bien immobilier pour ensuite le décomposer en lots et attribuer ces derniers aux associés. La SCI est ensuite immédiatement dissoute.

Après avoir achevé le bien immobilier , la société divise l’ensemble et réparti les lots au profit des associés. Ce sont les statuts de la SCI qui prévoient, dès le début, les règles applicables au titre de la division future. En général, elles sont fonction des participations de chacun.

La SCI de jouissance à temps partagé

La SCI de jouissance à temps partagé est une structure généralement créée entre amis. Elle leur permet de se regrouper pour acquérir ensemble un bien immobilier qui va constituer leur résidence secondaire. Ils vont donc se partager la jouissance de l’immeuble.

Ainsi, les associés ont le droit d’occuper le bien pendant une certaine durée. Prévue dans les statuts, cette dernière dépend généralement du nombre de parts sociales détenues par chacun d’entre eux. L’associé ayant effectué le plus gros apport a donc la possibilité de l’occuper plus longtemps que les autres.


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Thibaut Clermont

Co-fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs et dirigeant de FCIC, société spécialisée dans l'édition de sites internet sur la création, la gestion et la reprise d'entreprise. Ancien expert-comptable stagiaire.

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