La SCI – Société Civile Immobilière

La société civile immobilière (SCI) est une structure assez couramment utilisée en France, qui est très appréciée et qui s’adresse aux particuliers comme aux professionnels. La SCI est une société relativement simple à constituer et à gérer. Il s’agit d’un instrument de gestion patrimoniale et fiscale très utile.

Bien entendu, c’est au cas par cas que l’on peut juger si la création d’une SCI est un choix opportun ou non. L’avis d’un professionnel est systématiquement recommandé.

SCI

Les principales caractéristiques de la SCI

La SCI ne peut pas avoir une activité commerciale, c’est une société civile. Elle doit être constituée dans le but d’acquérir et de posséder des biens immobiliers, et ne peut en aucun acheter de manière courante des biens immobiliers dans le but de les revendre.

Ensuite, les associés de la SCI sont indéfiniment responsables du passif social. C’est donc une société ou un risque existe, notamment lorsque le ou les biens immobiliers gérés par cette dernière ont été achetés en recourant à l’endettement.

Enfin, la SCI est une structure simple à créer et à gérer.

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La constitution d’une SCI

Il faut être deux associés minimum pour pouvoir constituer une SCI, et aucun maximum n’est prévu par la loi. Il est possible de la constituer avec son conjoint ou son partenaire lié par un PACS. A noter de plus que les associés peuvent être des personnes physiques ou morales.

Au niveau du capital social de la SCI, qui peut être fixe ou variable, aucun minimum n’est requis et la libération peut être totale ou partielle lors de la création de la société. Le capital social d’une SCI peut être constitué d’apports en numéraire et d’apports en nature.

Les statuts de la SCI doivent obligatoirement contenir les dispositions suivantes : Les apports de chaque associé, l’objet de la société, la dénomination sociale, l’adresse du siège social, le capital social, la durée de la société, les règles de nomination du ou des gérants et l’organisation de la gérance. Les statuts sont rédigés par acte sous seing privé ou par acte notarié.. Il faut également immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés.

Pour plus d’informations : la constitution et l’immatriculation d’une SCI

Le fonctionnement de la SCI

Une SCI est une société, il y a donc en conséquence certaines obligations à respecter. Il faut donc tenir une comptabilité, réunir une assemblée au moins une fois par an pour approuver les comptes et établir des déclarations fiscales.

Lorsque la SCI relève du régime des sociétés de personnes, il faut déterminer préalablement le résultat de la société, puis le répartir dans l’imposition personnelle des associés, en proportion de leur quote-part dans le capital social. Lorsque la société relève, par option, du régime de l’impôt sur les sociétés, l’imposition a lieu au niveau de la SCI, et non pas au niveau des associés.

La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, nommés dans les statuts ou par acte séparé sur décision de l’assemblée. Le gérant peut être une personne physique ou une personne morale. La responsabilité des gérants de la SCI peut être mise en cause, notamment en cas de faute de gestion.

En cas de cession de parts, un agrément de la part de tous les associés est nécessaire. Il est néanmoins possible de céder ses parts librement entre ascendants et descendants

L’intérêt de la SCI pour un particulier

La gestion du patrimoine privé

Il s’agira ici d’utiliser la SCI pour gérer son patrimoine privé. C’est tout d’abord un moyen de prévention permettant de protéger son patrimoine privé de ses créanciers. La SCI devient propriétaire du bien et la personne qui réalise l’apport recevra en contrepartie des titres de la société. Si l’opération a comme unique but d’échapper aux créanciers, l’action paulienne peut permettre à ces derniers de faire revenir le bien immobilier dans le patrimoine personnel.

La préparation de la transmission

La SCI est ensuite un outil qui peut être utilisé à des fins de transmission. En effet, ce n’est pas le bien immobilier lui-même qui sera transmis mais les parts de la société, cela permettra donc d’éviter l’indivision successorale.

Un outil d’optimisation fiscale

Enfin, la SCI peut être utilisée comme un moyen de réduire son imposition. Pour les personnes ayant des revenus taxés dans les tranche les plus hautes de l’impôt sur le revenu, apporter un bien immobilier à une SCI permettra à ces derniers, en optant pour le régime de l’impôt sur les sociétés, de supporter une fiscalité plus légère (taux réduit et taux normal de l’IS). Toutefois, cela implique de laisser les revenus dans la société.

Il faut signaler que cette solution permettra également de réduire le résultat grâce au mécanisme de l’amortissement du bien immobilier, autorisé dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS.

L’intérêt de la SCI pour un professionnel

La constitution d’un patrimoine immobilier grâce à l’activité

La SCI peut aussi être utilisée dans un contexte professionnel, la partie exploitation étant hébergée sous une société opérationnelle (SARL, SAS, SA…) et les immeubles destinés à l’exercice de l’activité étant hébergés au sein d’une SCI. Dans ce contexte, le montant du loyer est souvent fixé de manière à ce qu’il puisse couvrir les mensualités de remboursement de l’emprunt éventuellement contracté au niveau de la SCI.

Le loyer devra néanmoins rester raisonnable et être en accord avec la valeur locative du bien en question, sous peine de pouvoir être redressé par le fisc, ou d’avoir des complications, en cas de difficultés, avec les créanciers de l’entreprise opérationnelle (confusion de patrimoine notamment).

La diversification des risques

C’est avant tout un moyen de diversifier les risques, en scindant au niveau professionnel la partie exploitation de la partie foncière. Les biens immobiliers étant logés au sein d’une autre société, les créanciers de la société opérationnelle ne pourront pas exercer leur droit sur la SCI au cas où la société opérationnelle est en difficulté. Il faut néanmoins faire attention au risque de confusion des patrimoines, notamment lorsque le montant des loyers ne correspond pas à la réalité ou en cas de transfert de fonds injustifié entre les deux structures.

La préparation de la retraite et de la transmission de l’entreprise

Ensuite, c’est également un moyen, pour le chef d’entreprise, de préparer sa retraite. A la fin de sa carrière, ce dernier transmettra son entreprise mais gardera sa SCI, cela lui permettra de se procurer un revenu régulier via la SCI et donc d’obtenir un complément de retraite intéressant.

De plus, ce montage a aussi son intérêt dans le cadre d’opérations de transmission d’entreprise. Les parts de la SCI pourront éventuellement être transmises aux héritiers ne souhaitant pas reprendre l’entreprise et les titres de la société opérationnelle, transmis aux héritiers souhaitant reprendre l’activité.


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Pierre Facon

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9 commentaires sur “La SCI – Société Civile Immobilière”

  1. Vincent dit :

    Bonjour,
    Une SCI peut-elle détenir des parts de scea en plus de son immobilier ?

    • Pierre Facon dit :

      Normalement non, une SCI a une activité immobilière. Elle n’a pas vocation à détenir des titres d’une société agricole.

  2. joelle dit :

    Bonsoir
    J’ai un souci pour remplir la demande d’immatriculation de notre SCI. Sur le formulaire M0, cadre 7, ACTIVITÉ PRINCIPALE EXERCÉE ????
    Nous créons une SCI avec nos enfants car nous achetons un studio ensemble , a parts égales, pour le mettre en location meublée .
    Que devons nous spécifier comme Activité principale? sachant que peut être d’ici plusieurs années on le revendra ou on en rachèteras un autre mais ce n’est pas dans un but professionnel mais plus un investissement.
    Merci pour votre aide

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Il s’agit de l’activité que vous avez indiqué dans vos statuts, dans le paragraphe objet social.

  3. Franck dit :

    Merci pour cet article de grande qualité !

  4. BENOIT Dominique dit :

    Bonjour et merci,

    Peut on être gérant de sci en étant fonctionnaire ? ( en l’occurrence directeur CPAM et CARSAT)

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Même s’il ne s’agit pas d’une activité commerciale ou artisanale, j’ai un doute.
      Vous devez normalement demander l’autorisation auprès de votre autorité hiérarchique, il s vous indiqueront donc si c’est possible.

  5. Anonyme dit :

    Bonjour,
    Je vous remercie pour cet article.
    Quel doit être alors l’objet de la société d’exploitation ?
    La société d’exploitation rentre alors dans le cadre de la profession réglementée « d’agent immobilier » ?
    Je vous remercie.
    Vincent

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