Une SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu (IR) mais les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix du régime fiscal de la SCI a des conséquences au niveau de l’imposition des revenus et des plus-values immobilières.
Ce dossier vous explique le fonctionnement de la fiscalité dans les SCI à l’IR et dans les SCI à l’IS, puis vous propose un tableau comparatif entre ces deux régimes fiscaux.
- Les SCI à l’IR (Impôt sur le revenu)
- Les SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)
- Tableau comparatif SCI à l’IR / SCI à l’IS
Les SCI à l’IR (Impôt sur le revenu)
Les règles fiscales applicables aux SCI à l’IR sont celles des revenus fonciers. La société n’est pas redevable de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers. Les associés de la société sont imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier.
Chaque associé de la SCI est imposé personnellement à l’IR, dans la catégories de revenus de capitaux mobiliers, sur la quote-part de résultat qui lui revient. Des prélèvements sociaux, au taux global de 18,6 %, sont également dus sur les revenus fonciers.
En l’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il pourra également être imputé sur le revenu global de l’associé lorsqu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt dans la limite annuelle de 10 700 euros (et sans limite dans certains cas particuliers).
Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient. Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 %. De plus, une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros.
Toutefois, la plus-value immobilière est diminuée par un abattement en fonction de la durée de détention du bien :
- Concernant l’IR : un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
- Concernant les prélèvements sociaux : un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
Enfin, l’associé qui cède des parts d’une SCI à l’IR est imposé selon les règles des plus-values immobilières (voir ci-dessus). Pour les associés personnes morales, le régime des plus-values professionnelles s’applique.
Les SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)
En optant pour l’impôt sur les sociétés, les associés font peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils décident de s’octroyer.
Au niveau des résultats, l’impôt sur les sociétés est appliqué. Ce dossier vous explique le fonctionnement de cet impôt en détail : l’impôt sur les sociétés. Les déficits ne pourront être imputés que sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société.
Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, ceux sont les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent. La plus-value s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable à l’IS. Compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers, les plus-values peuvent être importantes, donc l’imposition également.
Enfin, l’associé qui cède des parts d’une SCI à l’IS est imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières (associé personne physique) ou des plus-values professionnelles (associé personne morale). Pour les associés personnes physiques, un abattement pour durée de détention s’applique sur la plus-value lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans :
- 50 % d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans,
- 65 % d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans.
Tableau comparatif : SCI à l’IR / SCI à l’IS
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
| Imposition des bénéfices | Directement au nom des associés | À l’impôt sur les sociétés au niveau de la SCI |
| Frais d’acquisition des immeubles | Non-déductibles fiscalements | Déductibles du résultat imposable |
| Charges déductibles | Travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière et assimilée, intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissement | Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société |
| Amortissement du bien immobilier | Pas de déduction fiscale | Déduction du résultat imposable |
| Imposition de l’associé personne physique sur les bénéfices | Imposition directe des bénéfices à l’IR au nom de l’associé, dans la catégorie des revenus fonciers | Imposition uniquement en cas de distribution de dividendes (IR sur les revenus de capitaux mobiliers) |
| Imposition de l’associé personne physique sur les plus-values de cession de biens immobiliers | Imposition en tant que plus-value immobilière | Pas d’imposition personnelle. Imposition au niveau de la société |
| Imposition de l’associé personne physique sur les cessions de parts | Imposition en tant que plus-value immobilière | Imposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières |
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J’ai crée une SCI Familiale avec mon épouse et mes deux enfants le 13 juillet 2021. Elle relève depuis sa création de l’IR Impôt sur le revenu. Nous avons payés l’immeuble qui comportait 1 maison de 136 m2 + 1 local commercial de 100 m2 avec 1 cave de 30 m2 au prix de 212.000 € .
Nous avions souscrit un prêt de 330.000,00 € pour pouvoir acheter l’immeuble, payer les frais de notaire, et effectuer les travaux pour remettre en état la maison et la transformer en 2 appartements. 1 x T2 de 58 m2 et 1 T3 de 65 m2 .
Nous avons fait un démembrement de la SCI Familiale, en donnant 50 % des parts à chacun de nos 2 enfants, tout en conservant à mon épouse et moi-même 100 % de l’usufruit. Nous avons fait la transmission des parts avant les travaux, ce qui a permi de donner l’ensembles des murs aux enfant tout en conservant l’usufruit, sans rien dépenser.
Aujourd’hui, sur le plan fiscal, j’ai des entrées locatives d’environ 32.000 € par an. Je dispose de déficit foncier pour encore une année sur les revenus de 2026.
Après, il me restera 2 possibilités pour optimiser ma fiscalité :
1) la première : refaire des travaux comme la réfection de la toiture et le ravalement complet.
2) la seconde : Passer de l’IR à l’IS Impôts Société (15 % jusqu’à 42.000 € puis 25 % au delà)
Dans l’hypothèse ou je me lance dans la seconde option, à savoir passer à l’ IS au 01/01/2027.
Sachant que mon bien à une valeur aujourd’hui de 600.000 €
Sur mes loyers globaux de 32.000 €, je serais bien soumis à l’IS à hauteur de 15 % soit environ la somme de 4.800 € d’impôts Société à l’année.
Je sais que j’ai le droit d’utiliser l’amortissement du bien sur une période de 20 ans voir plus !!!!
Que me conseillez-vous ? Comment serais-je taxé ?
Bonjour,
Étant donné la complexité des opérations réalisées (démembrement des parts sociales notamment) et les montants en jeu, je vous conseille fortement de consulter votre notaire et d’avoir recours à un avocat ou à un expert-comptable pour avoir une réponse à cette question.
À mon niveau, je peux simplement vous alerter sur les conséquences d’un changement de régime fiscal. Le passage de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés a, en principe, les mêmes conséquences qu’une cessation d’activité. Des atténuations existent mais, étant donné l’importance de l’investissement, je vous recommande de recueillir l’avis d’un professionnel sur cette problématique.
À priori, j’aurai tendance à vous dire qu’il vaut peut être mieux rester à l’IR et effectuer les travaux (qui paraissent coûteux). Mais, vous l’aurez compris, il est indispensable de faire valider cela par un professionnel.
Bonne journée ! Cordialement.
Bonjour,
Nous sommes 10 associés en création d’une SCI pour l’acquisition de biens immobiliers. L’objectif est de fructifier la(les) première(s) acquisition(s) modestes, par la location et la plus-value, avec comme but final l’acquisition d’un bien plus grand pour accueillir l’ensemble des associés pour des périodes de loisirs.
L’ensemble des bénéfices de la SCI ne sera donc pas réparti aux associés mais sera engagé dans l’intérêt de la société (emprunt, rénovation, entretien et acquisition d’un bien final). Il n’y aura donc pas de distribution de dividendes. Dans ce cas là, il semblerait que l’IS soit plus adapté?
Merci de votre réponse.
Bonjour,
A première vue, cela parait effectivement plus adapté.
Toutefois, je ne peux que vous conseiller de faire une véritable étude avec un expert-comptable ou un avocat.