Index » La création d'entreprise » Formes juridiques » La SCI » Le régime fiscal des SCI : IR ou IS ?

Le régime fiscal des SCI : IR ou IS ?

Une SCI relève en principe de l’impôt sur le revenu (IR) mais les associés ont la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix du régime fiscal de la SCI a des conséquences au niveau de l’imposition des revenus et des plus-values immobilières

Ce dossier vous explique le fonctionnement de la fiscalité dans les SCI à l’IR et dans les SCI à l’IS, puis vous propose un tableau comparatif entre ces deux régimes fiscaux. 

SCI à l'IR ou SCI à l'IS ?

Les SCI à l’IR (Impôt sur le revenu)

Les règles fiscales applicables aux SCI à l’IR sont celles des revenus fonciers. La société n’est pas redevable de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers. Les associés de la société sont imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier.

Chaque associé de la SCI est imposé personnellement à l’IR, dans la catégories de revenus de capitaux mobiliers, sur la quote-part de résultat qui lui revient. Des prélèvements sociaux, au taux global de 17,2%, sont également dus sur les revenus fonciers.

En l’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il pourra également être imputé sur le revenu global de l’associé lorsqu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt dans la limite annuelle de 10 700 euros (et sans limite dans certains cas particuliers).

Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient. Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. De plus, une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros.

Toutefois, la plus-value immobilière est diminuée par un abattement en fonction de la durée de détention du bien :

  • Concernant l’IR : un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
  • Concernant les prélèvements sociaux : un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.

Enfin, l’associé qui cède des parts d’une SCI à l’IR est imposé selon les règles des plus-values immobilières (voir ci-dessus). Pour les associés personnes morales, le régime des plus-values professionnelles s’applique. 

Les SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)

En optant pour l’impôt sur les sociétés, les associés font peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils décident de s’octroyer.

Au niveau des résultats, l’impôt sur les sociétés est appliqué. Ce dossier vous explique le fonctionnement de cet impôt en détail : l’impôt sur les sociétés. Les déficits ne pourront être imputés que sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société.

Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, ceux sont les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent. La plus-value s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable à l’IS. Compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers, les plus-values peuvent être importantes, donc l’imposition également. 

Enfin, l’associé qui cède des parts d’une SCI à l’IS est imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières (associé personne physique) ou des plus-values professionnelles (associé personne morale). Pour les associés personnes physiques, un abattement pour durée de détention s’applique sur la plus-value lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans : 

  • 50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans,
  • 65% d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans.

Tableau comparatif : SCI à l’IR / SCI à l’IS

SCI à l’IRSCI à l’IS
Imposition des bénéficesDirectement au nom des associésÀ l’impôt sur les sociétés au niveau de la SCI
Frais d’acquisition des immeublesNon-déductibles fiscalementsDéductibles du résultat imposable
Charges déductiblesTravaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance, provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière et assimilée, intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration ne constituant pas des travaux de construction ou d’agrandissementToutes les charges engagées dans l’intérêt de la société
Amortissement du bien immobilierPas de déduction fiscaleDéduction du résultat imposable
Imposition de l’associé personne physique sur les bénéficesImposition directe des bénéfices à l’IR au nom de l’associé, dans la catégorie des revenus fonciersImposition uniquement en cas de distribution de dividendes (IR sur les revenus de capitaux mobiliers)
Imposition de l’associé personne physique sur les plus-values de cession de biens immobiliersImposition en tant que plus-value immobilièrePas d’imposition personnelle. Imposition au niveau de la société
Imposition de l’associé personne physique sur les cessions de partsImposition en tant que plus-value immobilièreImposition en tant que plus-value sur valeurs mobilières

Vous souhaitez créer une SCI ? Réalisez toutes vos démarches en quelques clics :

Créer une SCI

À lire également sur les SCI :


Pierre FACON – Webmaster du coin des entrepreneurs

Dirigeant de F.C.I.C, édition et gestion de sites sur la création et la gestion d’entreprise. Conseiller en création d’entreprise.




Poster un commentaire

Pour obtenir une réponse rapide, nous vous conseillons de poser vos questions sur notre chat (en bas à droite). Vous pouvez demander à tout moment la rectification ou la suppression de vos informations à caractère personnel : Nous contacter


Copyright © SARL F.C.I.C numéro 00054488 - Le Coin des Entrepreneurs - création, reprise et gestion d'entreprise - Marque déposée à l'INPI - Édité par F.C.I.C Médias web pour entrepreneurs
diam id lectus porta. sit leo. eget pulvinar Aliquam massa libero. efficitur.