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Le capital social des SCI (Sociétés Civiles Immobilières)

Une SCI, Société Civile Immobilière, doit obligatoirement avoir un capital social. Le capital social d’une SCI peut être fixe ou variable, composé d’apports en numéraire et/ou d’apports en nature. Aucun montant minimum de capital social n’est exigé pour la constitution d’une SCI.

Ce dossier vous propose un point complet sur le capital social des SCI et les règles qui l’encadre.

Les caractéristiques du capital social des SCI

Voici les principales règles applicables au niveau du capital social des SCI :

  • Aucun montant minimum ou maximum n’est prévu par la loi pour le capital social,
  • Le capital social peut être constitué d’apports en numéraire et d’apports en nature,
  • Le capital social peut être fixe ou variable,
  • Les statuts mentionnent obligatoirement le capital social.

Les SCI avec un capital social fixe

Les SCI ont généralement constituées avec un capital social fixe. Aucun montant minimum ou maximum n’est prévu par la loi.

Le capital social peut être constitué d’apports en numéraire et d’apports en nature, il est ensuite divisé en parts sociales qui seront réparties entre les associés en fonction de leurs apports.

Par rapport au capital social, les statuts de SCI doivent mentionner :

  • le montant du capital social,
  • les apports réalisés par chaque associé,
  • la valeur des parts sociales composant le capital social ;
  • en cas d’apports en numéraire : les conditions de versement ;
  • en cas d’apports en nature : l’identité de chaque apporteur, l’évaluation de chaque apport et le nombre de parts sociales remises en contrepartie de l’apport.

Toute augmentation ou réduction de capital social implique une décision des associés et une modification des statuts de la société.

Les SCI avec un capital social variable

La variabilité du capital social, encadrée par les dispositions du Code de commerce (articles L 231-1 à L 231-8 du Code de commerce), est également applicable aux sociétés civiles, donc aux SCI.

Lorsque les associés optent pour le capital social variable, une clause de variabilité du capital social doit être intégrée dans les statuts de la SCI et notamment déterminer le montant du capital plancher et du capital maximum autorisé.

A l’intérieur de ces limites (entre le capital plancher et le capital maximal autorisé), le capital social pourra être modifié sans formalités de publicité.

La réalisation des apports au capital social de la SCI

Le capital social des SCI peut être constitué par des apports en numéraire (argent) ainsi que par des apports en nature (notamment l’apport d’un bien immobilier dans le cas de la constitution d’une SCI).

Les apports en numéraire en SCI

Les modalités de libération des apports en numéraire effectués dans le cadre de la constitution d’une SCI sont librement définies par les associés dans les statuts de la société.

Aucune attestation de dépôt des fonds n’est exigée pour l’immatriculation de la SCI.

Les statuts de la SCI prévoient généralement que les versements liés aux apports en numéraire seront appelés par le gérant en fonction des besoins de la société.

Les apports en nature en SCI

Les apports en nature en SCI doivent être constatés dans les statuts de la société ou dans un traité d’apport, établi par un notaire lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier.

Les apports en nature dans les sociétés civiles de droit commun ne sont soumis à aucun contrôle de leur évaluation par un commissaire aux apports en nature. Ils sont évalués librement par les associés de la SCI.

Concernant les apports d’immeubles, ils sont en principe réalisés en retenant pour valeur le prix du marché en fonction du secteur géographique d’implantation de l’immeuble et de ses caractéristiques.

L’apporteur est tenu de mettre effectivement à disposition de la société les biens apportés. Au titre de cet apport, l’apporteur confère à la SCI une garantie contre les vices cachés ainsi qu’une garantie d’éviction.

Les apports de biens communs en SCI

Un époux peut souscrire seul des parts sociales au moyen de fonds communs, mais il doit en avertir son conjoint et en justifier dans l’acte d’apport.

Le conjoint pourra revendiquer à tout moment la moitié des parts sociales créées en contrepartie de l’apport du bien commun, sauf s’il y renonce en faisant référence à l’article 1832-2 du code civil.

Pour l’apport de biens immobiliers, le consentement des deux époux est nécessaire.

Le capital social des SCI est divisé en parts sociales

Le capital social des SCI est divisé en parts sociales réparties entre les associés, proportionnellement à leurs apports.

Les parts sociales confèrent plusieurs droits aux associés : droit aux dividendes, droit de vote aux assemblées, droit d’information préalable aux assemblées…

La perte de la moitié du capital social de la SCI

Dans les sociétés commerciales à responsabilité limitée, si les capitaux propres deviennent inférieurs à la moitié du montant du capital social, les associés ont l’obligation de reconstituer le montant du capital social.

Cette obligation ne concerne pas les SCI. Il n’y a donc pas de formalités particulières lorsque les capitaux propres deviennent inférieurs à la moitié du capital social.

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Pierre FACON – Webmaster du coin des entrepreneurs

Dirigeant de F.C.I.C, édition et gestion de sites sur la création et la gestion d’entreprise.
Conseiller en création d’entreprise.




2 commentaires sur “Le capital social des SCI (Sociétés Civiles Immobilières)”

  1. Olivier dit :

    Bonjour,
    Je me permets de poser quelques questions ci-dessous. Peut-être ne sont-elles pas très clairement énoncées.
    C’est évidemment un cas réel.
    Et je ne comprends pas si ce site est gratuit ou payant ?

    1- lors d’une augmentation de capital d’une SCI, est-on obligé de libérer le capital à l’augmentation ou, tant que la SCI a des fonds propres positifs, peut-on attendre d’avoir besoin du numéraire pour libérer le capital ?

    2- Une SCI existe en 2000 et possède un immeuble. Un nouvel associé arrive en juin 2007 et achète des parts sociales (20%) par augmentation de capital. En 2008, l’immeuble est vendu avec une plus-value de 600 k€. Le nouvel associé devrait toucher la plus-value à hauteur de 20% soit 120 k€. Est-il possible de tenir compte de la durée de détention des parts au Prorata Temporis ? Ce qui donnerait au dernier associé approximativement 25 k€.

    3- La distribution totale de la plus-value peut-elle être réalisée même si la libération du capital lors de l’augmentation n’a pas été faite ?

    Merci beaucoup si vous pouvez m’éclaircir

    Olivier

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Ce site est bien gratuit.
      1 – Les textes ne prévoient aucun versement minimum lors de la souscription. Les statuts de la SCI doivent déterminer les modalités.
      2 – L’associé qui a cédé ses titres n’a pas le droit à la plus-value.
      3 – Oui

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