Qu’est-ce qu’une SCI (société civile immobilière) ?

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique spécialement adaptée aux projets immobiliers. Son activité doit consister à gérer un patrimoine immobilier, et non à acheter et revendre des biens dans le but de profiter de plus-values. En effet, une SCI est bien une société civile, et non une société commerciale. Cela dit, avant de créer une telle structure, il est important de savoir répondre à la question : qu’est-ce qu’une SCI ? Voici des éléments concrets de réponse.

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Une SCI est, avant tout, une société civile

Comme son nom l’indique, la SCI appartient à la grande famille des sociétés civiles (au même titre que les SCP, SCM, SCCV…). Ces propos peuvent paraître anodins, mais il est essentiel de les avoir à l’esprit. En effet, une SCI présente indiscutablement un caractère civil, et donc non-commercial. Il en résulte qu’une SCI ne peut en aucun cas exercer une activité commerciale.

Également, c’est le code civil qui encadre son fonctionnement ainsi que ses modalités de création et de fermeture ; contrairement aux sociétés commerciales (SAS, SARL, SNC…) dont les règles sont fixées par le code de commerce. Ici, ce sont les article 1832 et suivants du code civil qui s’appliquent.

Le recours à une SCI présente de nombreux intérêts : mise à l’abri de l’immobilier d’entreprise, préparation de la transmission d’un patrimoine immobilier (SCI de famille), optimisation fiscale des sorties de revenus, etc. Dans certains cas, la SCI permet d’éviter l’application des règles complexes et contraignantes d’une indivision.

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Une SCI exerce une activité immobilière spécifique

L’objet social d’une SCI doit obligatoirement se rapporter au domaine immobilier. Plus précisément, une SCI a vocation à détenir et à mettre en location des biens immobiliers. Elle constitue un outil patrimonial permettant de gérer un patrimoine immobilier.

Une SCI peut, par exemple, acheter des biens immobiliers en vue de les louer (maisons, villas, appartements, parkings, etc.). Elle peut également acquérir un terrain, déposer un permis de construire, faire construire et mettre en location saisonnière ou annuelle le bien.

Attention, l’activité d’achat-revente d’immeubles ou de titres de sociétés immobilières en vue de réaliser des plus-values ne peut s’exercer au sein d’une SCI. L’activité de marchand de bien a, en effet, une nature commerciale (et non civile). Elle s’exercice exclusivement dans des sociétés de ce type.

Les autres caractéristiques de la SCI

Une société civile immobilière comprend au moins deux associés, personnes physiques et/ou morales. Elle ne peut avoir de caractère unipersonnel. Il n’y a pas de maximum. Tous les associés d’une SCI partagent les bénéfices réalisés mais ils doivent aussi contribuer aux éventuelles pertes. Ici, leur responsabilité est indéfinie. Cela signifie que, contrairement aux associés de sociétés à responsabilité, ils peuvent engager tout ou partie de leur patrimoine personnel pour combler les dettes sociales.

La SCI dispose de sa propre personnalité morale, comme les sociétés commerciales. Juridiquement, elle existe et constitue donc un être à part entière. Cette caractéristique lui permet d’être personnellement propriétaire des immeubles qu’elle loue. Elle doit également ouvrir son propre compte bancaire, distinct de celui de ses associés.

La création d’une SCI nécessite l’accomplissement de formalités juridiques : rédaction de statuts, publication d’une annonce légale de constitution et dépôt d’une demande d’immatriculation. En cas d’apport au capital d’un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire. Cela dit, le capital social peut être fixe ou variable. Il n’existe pas de maximum ni de minimum.

Le représentant légal d’une SCI s’appelle un gérant. Il peut y en avoir un ou plusieurs. Il dispose du pouvoir de gérer et d’administrer la société. Mais il a également des devoirs, notamment envers les associés. Sa mission consiste notamment à les convoquer régulièrement, à leur rendre compte de sa gestion et à leur présenter des comptes annuels qu’il a arrêté. A ce titre, la tenue d’une comptabilité est indispensable en SCI.

Enfin, une SCI dont les associés sont des personnes physiques relève de l’impôt sur le revenu, mais elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IR ou IS). Les règles sont plus complexes lorsque l’un d’eux est une autre société. Ce sont les dispositions prévues en matière de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’appliquent. L’IS permet de déduire une partie du coût de l’immeuble (sous forme d’amortissements) mais il frappe plus durement la plue-value réalisée en cas de revente du bien…


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Thibaut Clermont

Co-fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs et dirigeant de FCIC, société spécialisée dans l'édition de sites internet sur la création, la gestion et la reprise d'entreprise. Ancien expert-comptable stagiaire.

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