Les cessions de parts sociales de SCI

Les cessions de parts sociales de SCI ne peuvent pas être réalisées librement, l’obtention d’un agrément est nécessaire. Ensuite, les cessions doivent être constatées par un acte sou seing privé ou un acte notarité. Dans certains cas, les statuts doivent être mis à jour.

Concernant la fiscalité, les modalités d’imposition des plus-values de cessions de parts sociales de SCI dépendront de la qualité de l’associé (personne physique ou personne morale) et du régime d’imposition de la société.

Cession de parts sociales de SCI

Les formalités liées aux cessions de parts sociales de SCI

L’agrément de la cession de parts sociales

En principe, les cessions de parts sociales de SCI doivent être autorisées par tous les associés. Toutefois, les statuts peuvent prévoir des aménagements concernant du champ d’application et des modalités de l’agrément. Il est donc nécessaire de se référer aux statuts de la SCI pour prendre connaissance de la procédure à suivre. 

Le projet de cession de parts sociales et la demande d’agrément correspondante doivent être notifiés à la société et à chacun des associés par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le refus d’agrément entraîne l’obligation de racheter les parts de l’associé désireux de céder ses parts sociales.

L’acte de cession de parts sociales

Les cessions de parts sociales de SCI sont obligatoirement constatées un acte sous seing privé ou un acte notarié. Dans cet acte, il faut notamment retrouver les informations suivantes :

  • l’identité du cédant (nom, prénom et domicile),
  • l’identité de l’acquéreur (nom, prénom et domicile),
  • le nombre de parts sociales cédées et leur désignation,
  • le prix convenu et les modalités de paiement,
  • le cas échéant, le consentement du conjoint à la cession,
  • le cas échéant, l’agrément de l’opération,
  • et toutes les conditions liées à la cession.

La mise à jour des statuts et le dépôt au greffe

Lorsque la cession de parts sociales est réalisée entre associés de la SCI, il n’est pas nécessaire de mettre à jour les statuts de la société (sauf si les statuts prévoient le contraire).

Par contre, si la cession de parts sociales entraîne un changement d’associé au niveau de la SCI, il est nécessaire de mettre à jour les statuts. Dans ce cas, il faut :

  • réunir les associés pour constater la modification des statuts suite à la cession,
  • puis déposer un exemplaire des statuts modifiés au greffe.

Enregistrement de l’acte de cession et des statuts

L’acte de cession et les statuts mis à jour doivent être enregistrés aux impôts dans le mois qui suit leur signature.

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Cession de parts sociales

L’imposition fiscale des cessions de parts sociales de SCI

L’imposition de la plus-value de cession dépend de la qualité de l’associé et du régime fiscal de la SCI

L’imposition des plus-values de cessions réalisées par les associés personnes physiques

La SCI est à l’IR

Si la SCI est à l’IR, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient. Les plus-values immobilières sont en principe soumises à l’IR au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Les cessions de parts sociales détenues depuis une longue durée peuvent toutefois bénéficier d’une exonération. La plus-value immobilière est diminuée par un abattement en fonction de la durée de détention du bien :

  • Au niveau de l’IR : un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
  • Au niveau des prélèvements sociaux : un abattement progressif s’applique à compter de la 6ème année de détention. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.

Enfin, une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros. Les modalités de calcul de cette taxe additionnelle vous sont précisées ici : BOI-RFPI-TPVIE-20-20180824

La SCI est à l’IS

Le régime des plus-values immobilières ne s’applique pas sur les cessions de parts sociales de SCI à l’IS. Dans cette configuration, c’est le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières qui s’applique. 

Ces règles vous sont expliquées ici : les plus-values de cession de titres

L’imposition des plus-values de cessions réalisées par les associés personnes morales

Les plus-values de cession de parts sociales de SCI réalisées par un associé personne morale sont imposées selon les règles de plus-values professionnelles. 

L’associé personne morale est soumis à l’IR

Les modalités d’imposition dépendent de la durée de détention des parts sociales :

  • Les parts sociales cédées sont détenues depuis moins de 2 ans : la plus-value nette à court terme est réintégrée dans le résultat imposable de la société ;
  • Les parts sociales cédées sont détenues depuis 2 ans ou plus : la plus-value nette à long terme est imposée au taux de 12,8% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit un taux global de 30%.

L’associé personne morale est soumis à l’IS

Les modalités d’imposition dépendent également de la durée de détention des parts sociales :

  • Les parts sociales cédées sont détenues depuis moins de 2 ans : la plus-value nette à court terme est réintégrée dans le résultat imposable de la société ;
  • Les parts sociales cédées sont détenues depuis 2 ans ou plus : la plus-value nette à long terme est exonérée d’IS. Une quote-part de frais et charges de 12%, calculée sur le montant de la plus-value, doit être réintégrée dans le résultat imposable.

Pierre FACON – Webmaster du coin des entrepreneurs

Dirigeant de F.C.I.C, édition et gestion de sites sur la création et la gestion d’entreprise.
Conseiller en création d’entreprise




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