Créer une SCI : intérêt, conditions, démarches, création et prix

Créer une SCI, Société Civile Immobilière, est une démarche courante dans le cadre d’un projet immobilier. En effet, l’utilisation d’une société permet de bénéficier de plusieurs avantages. Pour créer une SCI, des conditions doivent être respectées et plusieurs démarches sont nécessaires en vue d’obtenir l’immatriculation de la société.

Ce guide vous explique tout ce qu’il faut savoir pour créer une SCI :

Créer une sci

Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

Il existe plusieurs intérêts à créer une SCI dans le cadre d’un projet immobilier. Ensuite, en ayant connaissance de ces avantages, c’est en fonction des besoins liés au projet immobilier qu’il conviendra de juger si la création d’une SCI est opportune ou non.

Tout d’abord, la création d’une société permet de mener un projet immobilier à plusieurs. Chaque associé obtiendra des parts sociales de la SCI qui sera, quant à elle, propriétaire du bien immobilier. Ainsi, le bien est découpé en parts sociales réparties entre les associés.

De plus, la détention et la gestion de biens immobiliers par l’intermédiaire d’une SCI simplifie leur gestion au quotidien. Les statuts définiront les règles d’organisation et de fonctionnement de la société. Un gérant (ou plusieurs) est chargé de diriger la société et de prendre les décisions courantes. Les décisions importantes se prennent en assemblée d’associés, dans les conditions prévues par les statuts.

La SCI présente également un intérêt fiscal pour les associés. Le régime des revenus fonciers peut s’appliquer pour l’imposition des bénéfices mais il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Pour certains projets, cette faculté fiscale peut présenter beaucoup d’intérêt.

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Les conditions pour créer une SCI

Les associés

Pour créer une SCI, il faut être obligatoirement deux associés. Il est impossible de créer la société avec un seul associé. Un mineur, même non émancipé, peut être associé. Une SCI peut parfaitement être constituée entre époux. Afin de devenir associé, la réalisation d’un apport en capital est nécessaire.

Enfin, vis-à-vis des tiers, les associés d’une société civile sont responsables indéfiniment des dettes sociales, dans la limite de leur proportion de parts sociales dans le capital social.

L’activité immobilière

Concernant l’objet social, il est obligatoirement civil et immobilier. Parmi les domaines d’activités des SCI, nous retrouvons notamment dans la clause relative à l’objet social les éléments suivants :

  • L’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers, la vente de tous immeubles et biens immobiliers.
  • La réalisation de toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil.

La fiscalité des bénéfices

Deux régimes d’imposition des bénéfices sont possibles en SCI : l’impôt sur les sociétés ou le régime des sociétés de personnes.

  • À l’impôt sur les sociétés, l’imposition a lieu au niveau de la SCI. Les associés se rémunèrent ensuite par des distributions de dividendes. Les SCI de locations meublées sont obligatoirement soumises à l’IS.
  • Au régime des sociétés de personnes, chaque associé est imposé personnellement sur la quote-part des revenus qui lui revient. Il s’agit de l’imposition à l’IR, dans la catégorie des revenus fonciers, pour les associés personnes physiques.

Pour apprécier les différences entre ces deux régimes d’imposition, vous pouvez consulter ce dossier : SCI à l’IR ou à l’IS ?

Les formalités de création

Enfin, pour constituer et créer une SCI, il faut accomplir toutes les démarches de création d’une société : rédaction des statuts, réalisation des apports en capital… Nous vous expliquons tout ci-dessous.

Créer une SCI : récapitulatif des démarches à accomplir

Pour créer une SCI, plusieurs démarches sont nécessaires. Tout d’abord, il est nécessaire de constituer la société en rédigeant puis signant ses statuts. Ensuite, il faut accomplir des formalités et demander l’immatriculation afin de pouvoir exercer légalement l’activité immobilière.

Voici, dans l’ordre chronologique, les démarches à réaliser pour créer une SCI :

  • rédiger les statuts et réaliser les apports,
  • nommer le gérant de la société s’il n’est pas désigné directement dans les statuts,
  • publier un avis de constitution au journal d’annonces légales,
  • remplir et signer une déclaration de création d’une société civile (M0),
  • réunir tous les documents demandés pour immatriculer la société,
  • transmettre le dossier de demande d’immatriculation.

La création d’une SCI étape par étape

Dans cette partie, nous vous informons sur les grandes étapes de création d’une SCI.

La rédaction des statuts et la réalisation des apports en capital

Pour constituer une SCI, il est nécessaire d’établir des statuts par écrit. Ensuite, tous les associés sans exception doivent les signer. Si votre projet comporte l’apport en nature d’un bien immobilier, vous devrez obligatoirement faire rédiger les statuts par un notaire.

L’article 1835 du Code civil (consultable ICI) précise que les statuts d’une SCI doivent obligatoirement contenir les informations suivantes :

  • la forme de la société (société civile immobilière),
  • l’objet social,
  • l’appellation de la SCI,
  • l’adresse du siège social,
  • le capital social,
  • les apports de chaque associé,
  • la durée de la SCI,
  • et les modalités de fonctionnement, notamment en matière de gérance et de décisions collectives.

Ensuite, les associés peuvent incorporer dans les statuts toutes les autres clauses dont ils ont besoin pour organiser le fonctionnement de la société. Chaque clause insérée doit nécessairement respecter la réglementation applicable aux sociétés civiles.

Lorsque le gérant de la SCI n’est pas désigné directement dans les statuts, il est nécessaire de procéder à sa nomination. Un acte écrit doit être rédigé afin de matérialiser la décision.

Concernant les apports en capital, les associés déterminent librement les modalités de libération des apports en numéraire. Il n’y a donc pas forcément de dépôt réalisé lors de la constitution. En présence d’un apport en nature, le bien immobilier doit être évalué et un acte notarié est requis.

La publication de l’annonce légale

L’annonce légale de constitution de la SCI doit être publiée après la signature des statuts. Le contenu de l’annonce est réglementé, plusieurs informations sont obligatoires. Il est nécessaire de sélectionner un journal d’annonces légales habilité à diffuser des avis de constitution dans le département du lieu du siège social de la société.

Le procédé le plus simple consiste à publier votre annonce légale en ligne. Cela vous permet d’effectuer cette formalité simplement et rapidement. Une application vous guidera dans la rédaction du contenu de l’avis et vous permettra de n’oublier aucune information.

La déclaration de constitution de la société

Ensuite, la création d’une SCI nécessite de remplir et signer un formulaire M0. Pour ce type de société, le formulaire exact est le CERFA n°13958, qui s’intitule « Déclaration d’immatriculation d’une société civile ».

Dans ce formulaire, il est nécessaire de compléter toutes les informations demandées à propos de la société : raison sociale, adresse du siège, activité, capital, identité du gérant, régime fiscal…

Pour vous aider à compléter ce formulaire, au cas où vous gérez vous-même vos démarches d’immatriculation, une notice est disponible. Vous pouvez télécharger le formulaire ainsi que la notice sur Service-public.fr

La demande d’immatriculation au RCS

Pour demander l’immatriculation de la SCI, voici la liste des documents à joindre dans le dossier pour le greffe :

  • un formulaire M0 société civile rempli et signé ;
  • un exemplaire des statuts daté et signé en original par tous les associés ;
  • un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, s’il n’est pas nommé dans les statuts, certifié conforme par le gérant ;
  • un document justifiant de l’occupation régulière des locaux servant de siège social ;
  • une attestation de parution de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
  • pour chaque gérant personne physique : une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation datée et signée, une attestation de filiation ;
  • pour chaque associé personne physique : une copie de la pièce d’identité ;
  • pour chaque associé et gérant personne morale : un extrait d’immatriculation datant de moins de 3 mois.

Lorsque le dossier est complet, l’immatriculation de la société intervient rapidement.

Le prix à prévoir pour créer une SCI

Pour créer une SCI, vous aurez obligatoirement des frais à payer puisqu’il est nécessaire de publier une annonce légale et de payer les frais de greffe lors du dépôt de la demande d’immatriculation. Il est donc impossible de créer une SCI gratuitement.

Ensuite, le prix total à payer dépendra de la solution que vous choisissez afin de réaliser toutes les démarches de création. Le tableau ci-dessous vous propose une estimation des prix de création d’une SCI en fonction de la solution choisie :

Créer soi-mêmeAvec un service en ligneAvec un professionnel
Prix de l’annonce légaleEntre 150 € et 250 €Entre 150 € et 250 €Entre 150 € et 250 €
Frais de greffe70 €70 €70 €
Prix du service0 €Entre 100 € et 250 €Entre 1000 € et 2000 €


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Si vous souhaitez vérifier quel est le service en ligne le moins cher pour créer votre SCI, vous pouvez consulter ce dossier : Service en ligne : qui est le moins cher ?

Enfin, nous vous rappelons que si votre projet comporte l’apport en nature d’un bien immobilier, vous devrez obligatoirement un acte notarié. Il conviendra donc de tenir compte des honoraires du notaire dans votre prix.

Pierre Facon

Fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs. Dirigeant d'une société spécialisée dans l'édition et la gestion de sites internet sur la création, la reprise et la gestion d'entreprise. Conseiller et expert en création d’entreprise.

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