Faut-il obligatoirement passer par un notaire pour créer une SCI ?

Contrairement aux idées reçues, vous n’êtes pas forcément libre de créer votre SCI par n’importe quel moyen. En effet, dans une situation bien précise, la Loi vous impose de passer devant un notaire avant d’immatriculer votre SCI. Voici le cas dans lequel l’intervention d’un notaire est obligatoire, ainsi que les autres dans lesquelles elle ne l’est pas.

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Dans certains cas, l’intervention d’un notaire est obligatoire

Vous devez obligatoirement avoir recours aux services d’un notaire pour créer votre SCI lorsque vous lui apportez un immeuble que vous détenez à titre personnel. Vous effectuez, dans ce cas, un apport en nature immobilier. Votre SCI va alors devenir propriétaire de l’immeuble. La Loi assimile cette opération à une cession. Le transfert de propriété entre la SCI et vous s’effectue lors de la signature d’un acte authentique. Il s’agit donc d’un document écrit, rédigé par un notaire. ce dernier va également se charger des formalités de publicité foncière.

Cette opération a un coût. Elle peut, tout d’abord, avoir un impact fiscal puisque le Trésor Public applique, dans certains cas, des droits d’enregistrement. Cela dépend du régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) et de la nature de l’apport (à titre gratuit ou à titre onéreux). Par ailleurs, le notaire facture des honoraires pour sa prestation selon un barème fixé par la Loi.

Vous pouvez avoir recours, sans que cela soit obligatoire, aux services d’un commissaire aux apports (CAA) pour évaluer l’immeuble. Cela permet d’estimer au mieux sa valeur, afin de ne léser aucune partie présente. En effet, en cas de sous-évaluation, vous subiriez un préjudice car vous détiendrez moins de parts sociales qu’il ne faudrait. A l’inverse, si vous surestimez votre apport, vous pourriez léser vos créanciers. Vous mettriez ainsi en jeu la responsabilité de tous les associés…

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Dans les autres cas, vous êtes libre de créer votre sci comme bon vous semble

Si vous ne vous trouvez pas dans la situation décrite précédemment, vous avez la possibilité de créer votre SCI de plusieurs manières : créer sans aucune aide, vous faire accompagner ou déléguer tout le travail au professionnel de votre choix.

Vous pouvez tout d’abord, choisir de tout faire vous-même. Vous aurez, dans ce cas, à rédiger des statuts, diffuser une annonce légale de création, remplir un formulaire de déclaration de constitution (M0), constituer un dossier et déposer une demande d’immatriculation au centre de formalités des entreprises.

Il vous est également permis de vous faire aider, partiellement et à moindre coût, par un service juridique en ligne. De nombreuses plateformes existent sur le web. Elles proposent de générer automatiquement les documents juridiques (statuts, M0 et annonce légale). Dans les offres les plus onéreuses, l’entreprise s’occupe de la plupart des formalités, y compris du dépôt de la demande d’immatriculation.

Enfin, vous pouvez tout à fait ne rien faire et ne pas vous occuper des démarches de création de votre SCI. Pour cela, vous devrez vous rapprocher d’un expert-comptable ou d’un avocat. Ce professionnel fera un point sur vos besoins, cernera vos souhaits et effectuera pour vous – et en votre nom – toutes les démarches et formalités rendues nécessaires par la constitution de votre société.


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Thibaut Clermont

Co-fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs et dirigeant de FCIC, société spécialisée dans l'édition de sites internet sur la création, la gestion et la reprise d'entreprise. Ancien expert-comptable stagiaire.

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