La SCI, société civile immobilière, est une forme de société civile utilisée dans le cadre de projets immobiliers. Cette société constitue un excellent outil de stratégie patrimoniale, notamment sur le plan fiscal. Le recours à la SCI permet notamment de détenir et de gérer un bien immobilier à plusieurs. Cette rubrique vous explique tout ce qu’il faut savoir au sujet de la SCI.
Caractéristiques de la SCI
La SCI – société civile immobilière – appartient à la famille des sociétés civiles. C’est une entité qui exerce une activité immobilière. Le plus souvent, elle achète un bien immobilier pour le louer. Des travaux sont généralement nécessaires. Elle peut également acheter un terrain nu afin d’y ériger une construction et ainsi de louer le bien.
La responsabilité des associés de SCI est illimitée (mais elle n’est pas solidaire). On dit qu’ils répondent indéfiniment des dettes de la société. Cela signifie que les associés peuvent engager leurs biens personnels en cas de faillite de leur société.
Le capital d’une SCI est libre. Il comprend les apports d’argent (apports en numéraire) et les apports de biens (apports en nature). Il n’existe pas de montant minimum. De plus, aucune règle n’encadre la libération des apports.
Le représentant et le dirigeant d’une SCI est un gérant. Il peut d’ailleurs y en avoir un ou plusieurs. Le gérant de SCI peut accomplir tous les actes dans l’intérêt de la société. S’il perçoit une rémunération pour son mandat et qu’il est également associé de la SCI, il doit s’affilier à la sécurité sociale des indépendants.
Enfin, en principe, les bénéfices réalisés par une SCI sont imposés sous le régime des sociétés de personnes (revenus fonciers). Toutefois, lorsque la société exerce une activité commerciale (location meublée saisonnière par exemple), elle relève obligatoirement de l’impôt sur les sociétés (IS). Une SCI à l’IR peut également opter pour l’IS.
Avantages et inconvénients de la SCI
La SCI est une structure juridique qui permet de faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. C’est son principal avantage. Au passage, elle permet d’éviter le régime très lourd de l’indivision. La SCI est au centre de nombreuses stratégies patrimoniales, assorties de différents outils juridiques : démembrement des parts sociales, création d’un holding… Contrairement aux idées reçues, la SCI est une société dans laquelle les associés disposent d’une certaine liberté d’organisation. Enfin, comme indiqué ci-dessus, le capital social d’une SCI est libre, et celle-ci peut choisir librement son régime d’imposition des bénéfices (IR ou IS).
Parmi les inconvénients, on retrouve essentiellement la responsabilité illimitée des associés. Le risque encouru est surtout élevé lorsque la SCI s’endette auprès des banques. De plus, la création d’une SCI suppose la réunion d’au moins deux associés. En cours de vie sociale, la SCI a des obligations juridiques assez contraignantes : obligation de tenir une comptabilité, obligation de faire approuver les comptes par les associé, etc. Enfin, c’est un statut juridique qui génère beaucoup de frais cachés (honoraires d’accompagnement d’un notaire, d’un avocat, d’un architecte…).
Comment créer une SCI ?
Pour créer une SCI, il faut accomplir les mêmes formalités que celles prévues pour créer une société. Voici les 10 étapes à suivre :
- Rédiger des statuts constitutifs,
- Réaliser les apports et former le capital social (non-obligatoire, mais conseillé),
- Publier une annonce légale de création de SCI,
- Créer un compte utilisateur sur le site du guichet unique,
- Remplir une déclaration de constitution de personne morale,
- Remplir une déclaration des bénéficiaires effectifs,
- Transmettre plusieurs justificatifs,
- Valider la demande d’immatriculation,
- Recevoir l’extrait Kbis d’immatriculation,
- Débloquer les fonds éventuellement consignés à la banque (apports en numéraire).
