Acheter un immeuble avec une SCI

Dans la plupart des cas, les personnes qui souhaitent créer une SCI se posent également la question de savoir comment seront financés le ou les immeubles qui seront exploités par cette SCI. Deux stratégies d’acquisition ressortent généralement : Le financement de l’immeuble par les associés de la SCI eux-mêmes ou le recours à un financement externe.

Ce dossier vous informe à propos du financement par apport en capital social, par apport en compte courant d’associé, par endettement de la SCI et par endettement des associés. Bien entendu, ces différentes solutions peuvent être cumulées, ce qui est fréquemment le cas en pratique.

Acquisition de l’immeuble par apport en capital

La première solution, pour les associés qui en ont les moyens, consiste à apporter au capital de la SCI les fonds nécessaires à l’acquisition du ou des immeubles.

Il est en pratique assez rare que les associés financent en totalité l’acquisition de l’immeuble en effectuant des apports en compte courant.

La SCI est une forme de société qui permet de libérer partiellement les apports en numéraire qui sont effectués par les associés.

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Acquisition de l’immeuble par apport en compte courant

Pour les associés, l’acquisition de l’immeuble par la SCI en injectant des fonds par le biais du compte courant d’associés aura la même conséquence, au départ, qu’un apport en capital : Les associés devront verser des fonds à la SCI.

Néanmoins, pour ce qui est du reste, des différences majeures existent lorsque l’associé choisit d’apporter des fonds à la société en utilisant son compte courant d’associés :

  • L’associé ayant effectué son apport par le biais de son compte courant pourra récupérer, lorsqu’il souhaite, partiellement ou totalement le montant de ses apports, à condition que cela ne mette pas en péril la société ;
  • Contrairement aux apports effectués en capital, les sommes versées en compte courant par un associé peuvent être productive d’un intérêt, qui constituera une charge déductible pour la société.

Dans certains cas, notamment lorsqu’un financement bancaire est également demandé, la banque demandera aux associés de bloquer pendant une période déterminée les apports qu’ils effectuent en compte courant.

Acquisition de l’immeuble par endettement de la SCI

La solution la plus couramment utilisée lors de l’acquisition d’un immeuble par une SCI consistera à réaliser un financement bancaire. Les fonds empruntés permettront d’acheter l’immeuble et les loyers qui seront par la suite versés par les locataires à la SCI serviront à honorer les échéances de remboursement de l’emprunt.

Bien entendu, le principal risque encouru par la SCI résidera dans le fait de ne pas trouver de locataires ou dans le défaut de paiement de ce dernier.

En retenant cette solution, la SCI devra la plupart du temps donner en garantie l’immeuble, par le biais d’une hypothèque, à l’établissement prêteur, et les associés devront parfois se porter caution.

Acquisition de l’immeuble par endettement des associés

Enfin, les associés peuvent également décider d’emprunter personnellement des fonds auprès d’un établissement bancaire, qu’ils apporteront ensuite à la SCI pour financer l’acquisition de l’immeuble.

Les associés seront donc ici endettés personnellement, puis ils effectueront un apport en capital ou en compte courant. La deuxième solution permettra notamment de récupérer progressivement les apports, pour rembourser l’emprunt souscrit personnellement.

Si la SCI est soumise au régime des sociétés de personnes (soumis à l’IR), les intérêts des emprunts souscrits personnellement par les associés pourront être déduits de leur quote-part de bénéfices tirée de la SCI.


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Pierre Facon

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4 commentaires sur “Acheter un immeuble avec une SCI”

  1. Ingrid dit :

    Bonjour,

    Je souhaite contracter un emprunt personnel, pour apporter les fonds à la SCI familiale et acquérir un bien (via cette SCI).

    Je souhaite habiter ce bien à titre gratuit, est-ce possible?
    Si oui, quelles seraient les conséquences fiscales ?

    Merci.
    Cordialement.

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Non, il faut prévoir un loyer. À défaut, vous pénalisez votre société.
      Dans un premier temps, les loyers peuvent être payés par compensation avec votre compte courant d’associé.

  2. elodie dit :

    Bonjour,
    Une SAS à l’IS peut elle prêter de l’argent à une SCI à l’IR dans laquelle elle n’est pas associée mais en sachant qu’il y a un associé PP commun dans les deux structures ?
    Une convention de trésorerie est-elle nécessaire ?
    Merci,

    • Pierre Facon dit :

      Non, cela est interdit si la SAS n’est pas associée de la SCI. De plus, si tel était le cas, cela doit être fait dans l’intérêt social de la SAS.

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