Les avantages de la SCI – Société Civile Immobilière

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Acheter un immeuble en utilisant une SCI (Société Civile Immobilière) permet d’obtenir certains avantages que l’on ne pourrait pas obtenir en achetant en nom propre, c’est-à-dire en direct. Ce dossier fait un point complet sur les avantages de la SCI, à savoir :

1. Des possibilités de financements plus nombreuses,
2. Une simplification de l’acquisition à plusieurs,
3. La facilitation de la transmission aux héritiers,
4. L’évitement du risque d’indivision en cas de décès,
5. Le libre choix du régime d’imposition des bénéfices,
6. Une plus-value faiblement taxée en cas de longue détention.

Le recours à une SCI présente des avantages, mais aussi des inconvénients.

La SCI offre plus de possibilités de financements

L’utilisation d’une SCI aura pour avantage de permettre de financer de plusieurs manières différentes l’acquisition de l’immeuble :

• Soit en empruntant personnellement les fonds nécessaires et en les apportant dans la SCI ;
• Soit en empruntant directement les fonds nécessaires via la SCI.

La création d’une SCI permettra donc de  ne pas avoir à souscrire un emprunt personnellement car la société aura la capacité de le souscrire en son nom.

Il faut toutefois rappeler que la responsabilité des associés de SCI est indéfinie. Par conséquent, l’établissement bancaire peut se retourner contre ses derniers pour leur réclamer le paiement des annuités d’emprunt. En général, il demande des garanties : hypothèque sur l’immeuble, caution personnelle des associés, etc.

La SCI permet de simplifier l’acquisition à plusieurs

Le financement d’une opération d’acquisition immobilière par le biais d’une SCI facilite également l’entrée d’investisseurs dans le projet.

Il est, en effet, beaucoup plus facile d’acquérir un immeuble à plusieurs en utilisant une SCI lorsqu’il y a plusieurs personnes concernées par l’opération. Ainsi, les associés mettent en commun leurs moyens financiers pour acheter l’immeuble. Ils reçoivent, en contrepartie de leurs apports, des parts sociales représentatives du capital social de la SCI.

Les parts sociales confèrent, aux associés, des droits (droit de vote, droit à l’information, droit aux dividendes, etc.). Soulignons, au passage, que ces apports facilitent également l’obtention d’un prêt bancaire. Par ailleurs, les associés partagent ensemble les coûts que le projet génère.

La SCI permet de faciliter la transmission

C’est l’un des avantages majeurs de la SCI. Cette société permet de faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier. Le fait de posséder un immeuble par l’intermédiaire d’une SCI permet aux associés de la société de transmettre plus facilement leur bien à leurs enfants ou autres héritiers, en effectuant des donations de parts de la SCI, tout en bénéficiant de l’exonération de droits de 100 000 € par bénéficiaire.

Cette stratégie est, en revanche, impossible à mettre en place en cas de détention en direct de l’immeuble, c’est-à-dire par le particulier lui-même, et non pas par le biais d’une SCI. En effet, on ne peut pas donner une partie d’un immeuble. Il faut obligatoirement transmettre l’intégralité du bien, et donc nécessairement subir une imposition au titre des droits de donation.

La SCI permet d’éviter le risque d’indivision

Après un décès, le patrimoine du défunt, et donc les éventuels immeubles qui le composent, devient la propriété indivise de ses héritiers. Ces derniers possèdent donc l’immeuble en indivision. La gestion peut alors s’avérer compliquée en cas de désaccord et entraîner des blocages. La majorité des 2/3 des droits indivis est à atteindre pour l’accomplissement de certains actes. Et cette dernière pose généralement problème.

L’utilisation d’une SCI pour loger les immeubles présente l’avantage d’en rendre la gestion beaucoup plus facile lors de la transmission du patrimoine. Certains actes pourront être effectués même si tous les indivisaires ne sont pas d’accord, puisque ce sont les règles de majorité prévues dans les statuts de la SCI qui s’appliquent. Il est donc envisageable de prévoir des majorités spécifiques, c’est-à-dire adaptées à la situation.

Les bénéfices de la SCI peuvent être imposés à l’IS

La société civile immobilière est, en principe, translucide fiscalement. C’est l’impôt sur le revenu (IR) qui s’applique. Ainsi, les bénéfices ne font pas l’objet d’une imposition au niveau de la société, mais entre les mains des associés. Ce sont les règles des « Revenus Fonciers » qui s’appliquent. L’éventuel déficit foncier s’impute sur les revenus du foyer fiscal, dans une certaine limite.

Cela dit, pour les propriétaires imposés dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu, le régime de l’IR n’est pas toujours intéressant. Il peut même être pénalisant. En effet, en cas de bénéfices, c’est le barème progressif de l’IR qui s’applique et les tranches peuvent être élevées : jusqu’à 45 % d’imposition pour les foyers aisés. Les règles ci-dessus s’appliquent également pour les détentions « en direct ».

La SCI apporte un avantage supplémentaire à ce niveau. Elle permet aux associés d’opter pour une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Grâce à elle, les bénéfices réalisés subissent une imposition au nom de la société. Le taux est fixe : 15 % pour les 42 500 premiers euros de bénéfices puis 25 % pour le surplus. Il n’y a donc pas d’imposition directe au nom des associés, sauf s’ils perçoivent des dividendes.

La SCI offre un avantage en cas de revente

Comme les plus-values immobilières réalisées par les particuliers, les plus-values sur cession de parts de SCI non soumises à l’IS bénéficient d’un abattement pour durée de détention. Elles sont exonérées d’impôt sur le revenu au bout de 30 ans (mais pas de prélèvements sociaux).

Toutefois, en cas de détention en direct, pour un particulier, la période de détention débute à compter de la date d’acquisition de l’immeuble. Dans une SCI non-soumise à l’IS, c’est la date d’acquisition des titres, ou la date de souscription (et donc, le cas échéant, la date de constitution de la SCI).

L’exonération se calcule donc, en principe, à compter du début de la possession des parts de la SCI, même si l’acquisition de l’immeuble a eu lieu des années plus tard.