Pour financer la construction d’un local commercial, une entreprise dispose de plusieurs solutions. La structure du financement dépend du montage de l’opération. Généralement, l’opération de construction est réalisée, et donc financer, par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière).
Ce dossier vous explique comment financer la construction d’un local commercial :
- Construction d’un local commercial : le montage financier
- Souscrire un emprunt pour financer la construction d’un local commercial
- Utiliser des fonds propres pour financer la construction d’un local commercial
Construction d’un local commercial : le montage financier
Le montage juridique de l’opération
Avant de penser au financement, il faut se positionner sur le montage de l’opération. En effet, la construction du local commercial peut être menée de plusieurs manières. Le local commercial est généralement construit :
- directement par l’entreprise,
- ou par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière).
Le montage de l’opération déterminera ensuite les options possibles pour le financement :
- Si le local commercial est construit directement par l’entreprise, il n’y a aucune difficulté particulière pour le montage,
- Si le local commercial est construit par l’intermédiaire d’une SCI, il faut étudier comment les fonds propres mobilisés peuvent être apportés à la société immobilière.
Les solutions de financement
Plusieurs solutions sont possibles pour financer la construction d’un local commercial :
- Un financement bancaire peut être demandé,
- Une partie de la trésorerie de l’entreprise peut être utilisée,
- De nouveaux fonds propres peuvent être apportés par les associés de l’entreprise, et/ou par de nouveaux associés.
Pour commencer, il faut budgétiser le coût global de construction du nouveau local commercial. Il est possible de panacher plusieurs solutions pour financer le coût global de la construction. En pratique, c’est d’ailleurs souvent le cas.
Souscrire un emprunt pour financer la construction d’un local commercial
En général, un emprunt bancaire est souscrit pour financer la majeure partie de la construction du nouveau local commercial. L’emprunt est contracté sur la SCI ou sur l’entreprise, en fonction du montage adopté.
Le montant emprunté est utilisé pour payer les artisans intervenant dans la construction du local commercial. Le déblocage des fonds empruntés s’effectue progressivement, en fonction des factures transmises par les artisans.
Pour rembourser les échéances d’emprunt, tout dépend du montage adopté :
- Si une SCI est constituée, les loyers versés par l’entreprise à la société immobilière seront notamment utilisés pour payer les échéances de l’emprunt.
- Si le local commercial est acheté directement par l’entreprise, elle devra utiliser sa trésorerie pour payer les échéances de l’emprunt.
L’emprunt bancaire à un coût matérialisé par les intérêts et les frais accessoires de l’emprunt (se référer au coût total du crédit). Il conviendra de monter un dossier de financement et d’obtenir un crédit. Des garanties sont généralement demandées par la banque. L’intérêt de ce type de financement est que l’entreprise préserve sa trésorerie pour financer son activité.
Utiliser des fonds propres pour financer la construction d’un local commercial
Une entreprise peut utiliser ses fonds propres pour financer la construction de son local commercial. Cette technique de financement permet à l’entreprise de ne pas s’endetter. En contrepartie, elle réduit d’autant sa marge de manœuvre pour financer son activité. Il s’agit d’une stratégie intéressante pour les sociétés qui disposent d’une trésorerie confortable.
Une SCI est constituée pour la construction du local commercial
Lorsqu’une SCI est constituée pour financer la construction d’un local commercial, les associés doivent réfléchir à la façon dont les fonds seront apportés à la société immobilière.
Si de nouveaux fonds propres sont apportés à la SCI, cela ne pose aucun problème particulier. Les associés effectuent directement des apports en numéraire en capital et/ou en compte courant d’associés.
Par contre, si le projet prévoit d’utiliser la trésorerie de l’entreprise, un montage doit être mis en place pour réinjecter la trésorerie de l’entreprise en évitant une fiscalité trop lourde.
Dans cette configuration, la solution la plus simple consiste à monter un groupe de sociétés : une société holding doit contrôler l’entreprise ainsi que la nouvelle SCI. Cela permet :
- de faire remonter de la trésorerie de l’entreprise vers la société holding,
- puis d’injecter de la trésorerie vers la SCI par l’intermédiaire de la société holding.
Les régimes fiscaux applicables aux groupes de sociétés permettent de faire remonter des bénéfices avec une fiscalité privilégiée (régime mère et filiale, intégration fiscale).
L’entreprise gère directement la construction du local commercial
Lorsque l’entreprise gère directement la construction du local commercial, le montage financier est relativement simple :
- l’entreprise peut utiliser la trésorerie dont elle dispose,
- si de nouveaux fonds propres sont nécessaires, une augmentation de capital social et/ou des apports en compte courant d’associé doivent être réalisés.
En pratique, il est rarement judicieux de détenir des actifs immobiliers au sein d’une société d’exploitation, sauf lorsque le local commercial constitue un actif stratégique (un hôtel par exemple).
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