L’immobilier est, en temps normal comme en temps crise, une valeur refuge. Les investissements locatifs se font généralement par l’intermédiaire de sociétés civiles immobilières (SCI). Leur constitution et fonctionnement sont encadrés par certaines dispositions légales. Est-il possible de créer une SCI sans apport ? En théorie, oui, mais en pratique, il est généralement impossible d’investir dans ces conditions, faute de moyens financiers suffisants.
En principe, vous pouvez créer une SCI sans apport
Une SCI doit, comme toute société civile ou commerciale, avoir un capital social. Ce dernier comprend les apports effectués par les associés. Il en existe de deux sortes : les apports d’argent (apports en numéraire) et les apports de biens mobiliers ou immobiliers (apports en nature).
Les règles relatives au capital de SCI sont plus souples que celles prévues pour les sociétés commerciales. La responsabilité des associés étant indéfinie, il ne faut pas nécessairement faire évaluer les apports en nature par un professionnel (commissaire aux apports). La libération du capital n’est, pas non plus, encadrée. Les versements d’argent s’effectuent librement, sur appel de la gérance.
Cela dit, il n’existe pas de montant minimal à prévoir pour le capital social d’une SCI. Vous pouvez donc, en théorie, créer une SCI avec un euro (1 €). Toutefois, cette pratique peut générer certains problèmes, notamment en matière de financement, si le capital réunit à lui seul l’intégralité de votre apport.
Sans aucun apport, il sera difficile de trouver des financements
Les projets effectués dans le cadre de SCI nécessitent généralement des fonds importants. Ils doivent cela à leur nature immobilière. Pour certains, il s’agit d’immeuble appartenant déjà à l’un des associés. Ce dernier peut dans ce cas, l’apporter au capital de la SCI. Mais ce n’est pas le cas de tous et la plupart des projets nécessitent un financement conséquent. Les sociétés se tournent alors, en grande partie, vers les établissements de crédit.
Pour financer un tel projet, les banques exigent généralement un apport minimum, de l’ordre de 10%. Elles peuvent aussi mettre en place des garanties sur le bien et/ou sur les personnes qui lui permettront de récupérer son argent en cas de faillite. C’est notamment pour cette raison qu’il est inutile de constituer une SCI avec, pour seul et unique apport, un capital d’un euro.
En pratique, vous devez disposer de fonds supplémentaires. Mais, cet argent, vous n’allez pas forcément l’incorporer au capital. En général, les SCI sont dotées d’un faible capital social mais les associés effectuent des apports en comptes courants. Cette technique permet de rembourser les fonds aux associés lorsque la trésorerie le permet. Sur demande de la banque, les associés peuvent accepter de les bloquer temporairement.
Pour conclure : vous avez tout à fait le droit de créer une SCI sans apport mais il semble difficile – voire impossible – de faire aboutir votre projet immobilier dans ces conditions.
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