Les 10 étapes à suivre pour constituer une SCI

La constitution d’une SCI se caractérise par le suivi d’un certain nombre d’étapes. Les plus importantes consistent à identifier les caractéristiques de la société et se mettre d’accord sur un projet de statuts. Mais ce ne sont pas les seuls. Il faut aussi déterminer un capital, trouver un nom, fixer un siège social, nommer un gérant… Voici les 10 étapes à suivre pour constituer une société civile immobilière.

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Réunir au moins deux personnes

Une SCI ne peut être unipersonnelle. Cela signifie qu’elle doit compter, au minimum, deux associés. Il n’existe pas de maximum. Les associés peuvent être membres d’une même famille, mais pas obligatoirement. Il peut s’agir de n’importe qui : amis, ou même tiers. Les mineurs peuvent devenir associés d’une SCI, sous certaines conditions.

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Déterminer un capital social

La SCI est une société civile. Et comme toute société, elle doit avoir un capital social. Ce dernier se compose des apports effectués par les associés. Il peut s’agir d’apports d’argent (apports en numéraire) ou d’apports de biens en tout genre (apports en nature). Chaque contribution donne droit à l’attribution de parts sociales.

Trouver un nom et un siège social

Une SCI présente des caractéristiques qui lui sont propres. Elle doit également avoir un nom (dénomination sociale) ainsi qu’une adresse administrative (siège social). Le nom choisi ne doit pas déjà être utilisé, ni protégé. L’adresse est libre, tant que la SCI occupe effectivement le local. Il peut s’agir, sous conditions, du domicile du gérant.

Fixer une durée

Les sociétés ont toutes une durée qui leur est propre. Et la SCI n’échappe pas à cette règle. Elle doit avoir une durée car elle a une existence limitée dans le temps. Cette dernière ne peut excéder 99 ans. Mais cela ne l’empêchera pas de survivre à son issue, car, lors de l’arrivée du terme, les associés pourront décider de la proroger.

Déterminer un objet social

L’objet social correspond à l’activité exercée par la SCI. Il sert notamment à limiter les pouvoirs du gérants vis-à-vis des tiers, personnes étrangères à la société. Il faut donc qu’il soit précis, mais pas trop, car cela peut gêner le fonctionnement de la société. Également, il convient de s’assurer que l’objet social soit civil et non commercial pour éviter certains risques fiscaux.

Nommer un gérant

Le gérant est le représentant légal d’une SCI. Il doit agir dans l’intérêt de la société et dispose du pouvoir de l’engager vis-à-vis des tiers. Une SCI a l’obligation d’avoir au moins un gérant. Elle peut également en avoir plusieurs. La nomination intervient dans les statuts constitutifs ou dans un acte séparé (un procès-verbal). Il peut s’agir d’un associé ou d’un tiers.

Rédiger des statuts constitutifs

La création d’une SCI occasionne un certain formalisme. Pour lui donner naissance, il faut rédiger un acte de société important : des statuts constitutifs. Cet écrit récapitule les caractéristiques de la société et précise ses règles de fonctionnement (nomination et pouvoirs du gérant, majorité applicable pour les décisions…). En cas d’apport d’immeuble, l’intervention d’un notaire est obligatoire.

Publier un avis de constitution dans un journal

Il convient d’informer les tiers de la création d’une SCI. Pour cela, la loi impose aux gérants de ces sociétés de rédiger et de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL). L’annonce en question doit contenir de nombreuses mentions obligatoires. L’attestation de parution remise par le journal est indispensable pour immatriculer la société.

Remplir une déclaration de constitution

Le gérant, ou toute personne ayant reçu un mandat, doit remplir une déclaration d’immatriculation de société civile. Il s’agit du formulaire M0 SC (Cerfa n° 13958). Ce document récapitule les caractéristiques de la société et les options qu’elle a choisies en matière fiscale (imposition des bénéfices, régime de TVA). Il doit comprendre la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Demander l’immatriculation officielle

Pour qu’elle existe officiellement, une SCI doit obligatoirement figurer sur un registre : le registre du commerce et des sociétés (RCS). Pour cela, elle doit déposer une demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce. A l’issue du processus, le greffe du tribunal de commerce procède à son inscription sur ce registre.


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Thibaut Clermont

Co-fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs et dirigeant de FCIC, société spécialisée dans l'édition de sites internet sur la création, la gestion et la reprise d'entreprise. Ancien expert-comptable stagiaire.

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