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La SCI – Société Civile Immobilière

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La société civile immobilière (SCI) est une structure assez couramment utilisée en France, qui est très appréciée et qui s’adresse aux particuliers comme aux professionnels. C’est une société qui est assez simple à constituer, à gérer, et qui constitue aujourd’hui un instrument très utile de gestion patrimoniale et fiscale. Bien entendu, c’est en fonction des différents projets, pris un par un, que l’on déterminera si il peut être opportun d’adopter cette forme sociale ou pas, et non pas d’en créer une dans le seul but de vouloir faire comme tout le monde.

1. Les principales caractéristiques de la SCI

La SCI ne peut pas avoir une activité commerciale, c’est une société civile. Elle doit être constituée dans le but d’acquérir et de posséder des biens immobiliers, et ne peut en aucun acheter de manière courante des biens immobiliers dans le but de les revendre.

Ensuite, les associés de la SCI sont indéfiniment responsables du passif social. C’est donc une société ou un risque existe, notamment lorsque le ou les biens immobiliers gérés par cette dernière ont été achetés en recourant à l’endettement.

Enfin, la SCI est une structure simple à constituer et à gérer.

2. La constitution d’une SCI

Il faut être deux associés minimum pour pouvoir constituer une SCI, et aucun maximum n’est prévu par la loi. Il est possible de la constituer avec son conjoint ou son partenaire lié par un PACS. A noter de plus que les associés peuvent être des personnes physiques ou morales.

Au niveau du capital de la SCI, qui peut être fixe ou variable, aucun minimum n’est requis et la libération peut être totale ou partielle lors de la création de la société. Le capital social d’une SCI peut être constitué d’apports en numéraire et d’apports en nature.

Les statuts de la SCI doivent obligatoirement contenir les dispositions suivantes : Les apports de chaque associé, l’objet de la société, la dénomination sociale, l’adresse du siège social, le capital social, la durée de la société, les règles de nomination du ou des gérants et l’organisation de la gérance. Les statuts sont rédigés par acte sous seing privé ou par acte notarié.. Il faut également immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés.

Pour plus d’informations : la constitution et l’immatriculation d’une SCI

3. Le fonctionnement de la SCI

Une SCI est une société, il y a donc en conséquence certaines obligations à respecter. Il faut donc tenir une comptabilité, réunir une assemblée au moins une fois par an pour approuver les comptes et établir des déclarations fiscales.

Lorsque la SCI est sous le régime des sociétés de personnes, il convient de déterminer préalablement le résultat de la société, et ensuite de le répartir dans l’imposition personnelle des associés, en proportion de leur quote-part dans le capital social. Lorsque la société est placée, par option, sous le régime de l’impôt sur les sociétés, l’imposition a lieu au niveau de la SCI, et non des associés.

La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, nommés dans les statuts ou par acte séparé sur décision de l’assemblée. Le gérant peut être une personne physique ou une personne morale. Dans ce cas, les dirigeants de la personne morale encourent les mêmes responsabilités civile et pénale que s’ils étaient gérants à titre personnel.

En cas de cession de parts, un agrément de la part de tous les associés est nécessaire. Il est néanmoins possible de céder ses parts librement entre ascendants et descendants

4. L’intérêt de la SCI pour un particulier

Il s’agira ici d’utiliser la SCI pour gérer son patrimoine privé. C’est tout d’abord un moyen de prévention permettant de protéger son patrimoine privé de ses créanciers. La SCI devient propriétaire du bien et la personne qui réalise l’apport recevra en contrepartie des titres de la société. Si l’opération a comme unique but d’échapper aux créanciers, l’action paulienne peut permettre à ces derniers de faire revenir le bien immobilier dans le patrimoine personnel.

La SCI est ensuite un outil qui peut être utilisé à des fins de transmission. En effet, ce n’est bien immobilier lui-même qui sera transmis mais les parts de la société, cela permettra donc d’éviter l’indivision successorale.

Enfin, la SCI peut être utilisée comme un moyen de réduire son imposition. Pour les personnes ayant des revenus taxés dans la tranche la plus haute de l’impôt sur le revenu (40%), apporter un bien immobilier à une SCI permettra à ces derniers, en optant pour le régime de l’impôt sur les sociétés, de supporter une fiscalité plus légère : le résultat de la société sera taxé à 15% pour les 38120 premiers euros, et à 33,33% pour le surplus.

Il faut signaler que cette solution permettra également de réduire le résultat grâce au mécanisme de l’amortissement du bien immobilier, autorisé dans le cadre d’une SCI soumis à l’IS.

5. L’intérêt de la SCI pour un professionnel

La SCI peut aussi être utilisée dans un contexte professionnel, la partie exploitation étant hébergée sous une société opérationnelle (SARL, SAS, SA…) et les immeubles destinés à l’exercice de l’activité étant hébergés au sein d’une SCI. Dans ce contexte, le montant du loyer est souvent fixé de manière à ce qu’il puisse couvrir les mensualités de remboursement de l’emprunt éventuellement contracté au niveau de la SCI. Le loyer devra néanmoins rester raisonnable et être en accord avec la valeur locative du bien en question, sous peine de pouvoir être redressé par le fisc, ou d’avoir des complications, en cas de difficultés, avec les créanciers de l’entreprise opérationnelle (confusion de patrimoine notamment).

C’est avant tout un moyen de diversifier les risques, et de scinder la partie exploitation de la partie immobilière. Les biens immobiliers étant logés au sein d’une autre société, les créanciers de la société opérationnelle ne pourront pas exercer leur droit dessus au cas où la société opérationnelle est en difficulté. Il faut néanmoins faire attention au risque de confusion des patrimoines, notamment lorsque le montant des loyers ne correspond pas à la réalité ou en cas de transfert de fonds injustifié entre les deux structures.

Ensuite, c’est également un moyen, pour le chef d’entreprise, de préparer sa retraite. A la fin de sa carrière, ce dernier transmettra son entreprise mais gardera sa SCI, cela lui permettra de se procurer un revenu régulier via la SCI et donc d’obtenir un complément de retraite intéressant.

De plus, ce montage a aussi son intérêt par rapport à la transmission de l’entreprise. Les parts de la SCI pourront pourquoi pas être transmises aux héritiers ne souhaitant pas reprendre l’entreprise et les titres de la société opérationnelle, aux héritiers souhaitant reprendre l’activité.

 


Pierre FACON – Webmaster du coin des entrepreneurs

Dirigeant de F.C.I.C, édition et gestion de sites sur la création et la gestion d’entreprise.
Conseiller en création d’entreprise


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2 commentaires sur “La SCI – Société Civile Immobilière”

  1. Anonyme dit :

    Bonjour,
    Je vous remercie pour cet article.
    Quel doit être alors l’objet de la société d’exploitation ?
    La société d’exploitation rentre alors dans le cadre de la profession réglementée « d’agent immobilier » ?
    Je vous remercie.
    Vincent

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