Le loueur en meublé professionnel (LMP) est un statut assez peu utilisé en pratique. Il concerne les activités d’envergure, qui génèrent un chiffre d’affaires supérieur à 23 000 euros et qui représentent l’activité principale de l’entrepreneur. Cela dit, il présente des caractéristiques qui lui sont propres, distinctes de celles du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Voici toutes les informations à connaître au sujet du statut de loueur en meublé professionnel :
- Définition et conditions à remplir pour bénéficier du statut LMP,
- Le régime fiscal dont bénéficie le LMP,
- Et le régime social du LMP.
Définition et conditions à remplir pour devenir loueur en meublé professionnel
L’activité de location en meublé, qu’elle soit professionnelle ou non-professionnelle, consiste à mettre à disposition d’un locataire – à court ou à long terme – un local d’habitation qui dispose du mobilier indispensable à une occupation normale. Il existe une liste d’équipements à prévoir, au minimum, pour bénéficier de ce statut :
- Dans les chambres :
- Une literie avec des couettes ou des couvertures,
- Des volets ou des rideaux dans chaque chambre,
- Dans la cuisine :
- Certains appareils électroménagers (plaques de cuisson, four, réfrigérateur et congélateur),
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine,
- Dans toute la maison :
- Des étagères de rangement,
- Des luminaires,
- Une table et des sièges,
- Et du matériel d’entretien ménager adapté au logement (aspirateur, balai, serpillière…).
Le loueur en meublé professionnel doit donc, en premier lieu, respecter ces critères. Puis, il doit remplir deux autres conditions cumulatives :
- Percevoir plus de 23 000 euros de recettes en provenance de cette activité,
- Et percevoir des autres revenus d’activité (salaires, pensions de retraite) inférieurs à ceux de la LMP.
Le loueur en meublé doit obligatoirement s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Le régime fiscal applicable au loueur en meublé professionnel (LMP)
Le régime micro-BIC
Le micro-BIC s’applique aux loueurs en meublé professionnels de biens classés sur de courtes durées ou de locaux meublés longue durée à usage de résidence principale qui n’ont pas opté pour le régime normal d’imposition (voir ci-dessous) et qui réalisent moins de 83 600 € de recettes annuelles.
Attention, les LMP qui louent des meublés non-classés pour de courts séjours n’ont pas accès au régime micro-BIC, puisqu’ils doivent réaliser, pour bénéficier du statut LMP, plus de 23 000 euros de recettes par an. Or, le régime micro-BIC n’est ouvert qu’aux loueurs de meublés non-classés de tourisme qui réalisent un chiffre d’affaires inférieur à 15 000 euros.
Dans le régime micro-BIC, la base de calcul de l’impôt correspond aux recettes brutes. Ces dernières bénéficient d’un abattement de 30 % (loueur en meublé d’un bien non-classé) ou de 50 % (autres cas), et le résultat est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (et donc taxé à 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %). Un LMP en micro-BIC ne peut déduire aucune charge, pas même l’amortissement de son bien immobilier. Par conséquent, assez rares sont les LMP qui relèvent du micro-BIC.
Le LMP en micro-BIC peut également opter pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu. Il doit, pour cela, remplir une condition tenant au montant de son revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année. Dans ce cas, il n’est pas fait application de l’abattement. Un taux forfaitaire s’applique aux recettes et vient « libérer » le LMP de son paiement de l’impôt.
Le régime normal
Le régime normal concerne donc les LMP qui dépassent les seuils pour bénéficier du micro-BIC, ainsi que ceux qui ne les dépassent pas, mais qui optent pour l’application de ce régime. Il contraint cependant l’entrepreneur individuel à tenir une comptabilité commerciale complète. En contrepartie, il offre la possibilité de déduire toutes les charges professionnelles, pour leur montant réel. Ainsi, l’immeuble qui figure au bilan de l’entreprise peut donner lieu à une déduction très importante : l’amortissement.
L’amortissement est la constatation de la perte de valeur progressive d’un bien, du fait notamment de son occupation et, tout simplement, du temps qui passe. En général, un bien immobilier s’amortit pour environ 2 % de son montant par an. Les amortissements viennent diminuer le résultat fiscal du LMP, et donc, in fine, le montant de l’impôt sur le revenu dû. Les revenus nets du LMP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et supportent le barème progressif, sans abattement.
En cas de déficit fiscal (charges > loyers et charges locatives perçus), il peut être imputé sur le revenu fiscal imposable global du foyer du LMP. C’est l’un des principaux avantages du statut du LMP, en comparaison avec celui de loueur en meublé non-professionnel (LMNP).
Le régime social du loueur en meublé professionnel (LMP)
Le régime micro-social simplifié
Le micro-social simplifié est, comme son nom l’indique, un régime social simplifié dont peuvent bénéficier certains travailleurs indépendants. Il permet, pour le cas du LMP, de s’acquitter de ses cotisations sociales selon des modalités très simples, en appliquant un taux unique à son chiffre d’affaires.
Ce régime n’est, depuis 2026, accessible qu’aux loueurs de meublés de tourisme classés et aux loueurs de meublés à usage de résidence principale. Les LMP de meublés non-classés (locations saisonnières) n’ont pas accès au micro-social simplifié, car ils sont inéligibles au régime micro-BIC (leurs recettes dépassent le seuil d’application de 15 000 euros).
Le calcul et le recouvrement des cotisations sociales sont très simples dans le micro-social simplifié. Il suffit d’appliquer un taux (6,0 % pour la location meublée courte durée, 21,2 % pour la location meublée longue durée) au chiffre d’affaires brut. Le paiement intervient tous les mois ou tous les trimestres selon l’option choisie.
Le régime classique des travailleurs indépendants
Le régime classique des travailleurs non-salariés (TNS) s’applique obligatoirement :
- Aux LMP de biens non-classés (car ils réalisent forcément un chiffre d’affaires de plus de 23 000 euros),
- Aux autres loueurs en meublé professionnels qui dépassent le seuil de chiffre d’affaires de 83 600 euros,
- Et aux LMP relevant du régime micro, mais qui aurait opté pour le régime réel des travailleurs indépendants.
Dans le régime réel, ce sont les cotisations sociales TNS qui s’appliquent, à un taux global d’environ 40-45 %. L’assiette est le bénéfice « social ». Cette règle oblige l’entreprise à tenir une comptabilité. Les modalités de paiement des cotisations sociales repose sur un système d’acompte et de régularisation à posteriori.
L’option pour le régime des salariés
Les loueurs en meublé d’habitation de courte durée (proposant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois) peuvent opter pour le régime général de la sécurité sociale lorsqu’ils réalisent un chiffre d’affaires compris entre 23 000 euros et 83 600 euros.
Grâce à cette option, les cotisations et contributions de sécurité sociale se calculent sur une assiette nette, qui comprend les recettes diminuées d’un abattement de 60 % pour les meublés non-classés et de 87 % pour les meublés de tourisme classés. Le taux de prélèvements s’élève à environ 47,5 %.