Le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) est très présent dans les projets immobiliers. Pourtant, il faut généralement l’objet d’approximations et de confusions. En pratique, il se caractérise par un régime fiscal et un régime social particulier. Au niveau fiscal, il existe le régime micro-BIC et le régime réel. Sur le plan social, le LMNP peut bénéficier du régime micro-social simplifié ou du régime classique des travailleurs non-salariés. Sur option, il peut également opter pour le régime général de la sécurité sociale. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le statut LMNP :
- Définition du LMNP,
- Régime fiscal du LMNP,
- Statut social du LMNP,
- Et différences avec le régime LMP.
Loueur en meublé non-professionnel (LMNP) : définition
Le loueur en meublé est un entrepreneur individuel qui met à la disposition du public un local d’habitation disposant du mobilier nécessaire à la vie courante, pour de courtes durées (locations saisonnières) ou, au contraire, une durée plus longue. Pour répondre à ces conditions, le logement doit comprendre, au minimum, les éléments suivants :
- La literie avec des couettes ou des couvertures,
- Des volets ou des rideaux dans chaque chambre,
- Des appareils électroménagers de cuisine (plaques de cuisson, four, réfrigérateur et congélateur),
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine,
- Une table et sièges,
- Des étagères de rangement,
- Des luminaires,
- Et du matériel d’entretien ménager adapté au logement (aspirateur, balai, serpillière…).
Le critère « non-professionnel » de la location meublée est, quant à lui, respecté lorsque l’une des deux conditions suivantes est remplie :
- Les recettes annuelles (loyers immobiliers + charges locatives) ne dépassent pas 23 000 euros par année,
- Ou les recettes annuelles n’excèdent pas le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal de l’entrepreneur.
En revanche, si les deux conditions inverses sont réunies, le loueur en meublé a la qualité de LMP : loueur en meublé professionnel.
Un loueur en meublé non-professionnel a l’obligation de demander son inscription au registre national des entreprises (RNE). L’immatriculation s’effectue sur le site du Guichet Unique (procedures.inpi.fr). La procédure aboutit à la délivrance d’un numéro unique d’identification (SIREN et SIRET).
Le régime fiscal du loueur en meublé non-professionnel (LMNP)
Le loueur en meublé non-professionnel qui exerce son activité en nom propre a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel (réel simplifié ou réel normal).
Le régime micro-BIC pour le LMNP
Pour bénéficier du micro-BIC, le loueur en meublé de courtes durées (locations saisonnières) doit réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 15 000 euros si son bien n’est pas classé, ou de 83 600 euros si son bien fait l’objet d’un classement. Le seuil est de 83 600 euros pour le loueur de meublé de longue durée à usage de résidence principale pour le locataire.
Les règles du micro-BIC sont très simples : l’administration fiscale pratique un abattement sur le montant des recettes brutes et elle soumet le montant net obtenu au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’abattement tient compte des dépenses rencontrées par l’entreprise. L’entrepreneur ne peut donc déduire aucune charge au réel.
L’abattement dont bénéficie le loueur en meublé est de :
- 50 % pour la location meublée de longue durée,
- 50 % pour la location meublée de courte durée d’un bien classé,
- 30 % pour la location meublée de courte durée d’un bien non-classé.
Le régime micro-BIC ne peut jamais donner lieu à la constatation, ni à l’imputation d’un déficit fiscal.
Sous certaines conditions tenant à son revenu fiscal de référence (RFR), le micro-entrepreneur peut opter pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu. Ses revenus ne bénéficient pas de l’abattement. Ils ne supportent pas non plus le taux du barème progressif (0, 11, 30, 41 ou 45 %). Le chiffre d’affaires supporte un prélèvement au taux de 1,7 %.
Le régime réel (simplifié ou normal)
Ce régime s’applique aux loueurs en meublé qui ne respectent pas les conditions de chiffre d’affaires du micro-BIC (voir ci-dessus), ainsi qu’à ceux qui y ont volontairement opté. Les charges sont déductibles des recettes. Le résultat qui en découle (différence entre les recettes et les charges) supporte le barème progressif de l’impôt sur le revenu s’il est positif.
L’immeuble donne lieu à une déduction spéciale très importante : l’amortissement. L’administration fiscale admet qu’une constatation de perte de valeur ait lieu chaque année. Elle vient diminuer le résultat fiscal imposable. Elle peut générer un déficit. Dans ce cas, la perte s’impute sur les futurs bénéfices réalisés au titre de l’activité de LMNP au cours des 10 années suivantes.
Le statut social du loueur en meublé non-professionnel (LMNP)
LMNP qui réalisent moins de 23 000 euros de recettes
Les LMNP de courte durée classés et non-classés et les LMNP de longue durée qui réalisent moins de 23 000 euros de chiffre d’affaires n’ont aucun régime de sécurité sociale.
Ils ne doivent s’affilier nulle part. En pratique, ils supportent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (au taux de 18,6 %).
LMNP qui réalisent entre 23 000 et 83 600 euros de recettes
Les LMNP courte durée classés et les LMNP longue durée qui réalisent entre 23 000 euros et 83 600 euros de chiffre d’affaires peuvent bénéficier du régime micro-social simplifié. Le taux de cotisations sociales est de :
- 6,0 % des recettes pour la location de meublés de tourisme classés,
- Et de 21,2 % pour les LMNP longue durée.
Les personnes qui louent des locaux d’habitation meublés à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y élit pas domicile (LMNP classés et non-classés) peuvent opter pour le régime général de la sécurité sociale. Dans ce cas, les cotisations et contributions de sécurité sociale dues sont calculées sur une assiette qui comprend leurs recettes diminuées d’un abattement de 60 % (87 % pour les meublés de tourisme classés). Elles s’élèvent à environ 47,5 %.
Enfin, les LMNP courte durée non-classés sont exclus du régime micro-social simplifié. Ils relèvent du régime classique des travailleurs indépendants (voir ci-dessous).
LMNP qui réalisent plus de 83 600 euros de recettes
Les LMNP courte durée classés et les LMNP longue durée qui réalisent plus de 83 600 euros de recettes relèvent du régime classique des travailleurs non-salariés (TNS). Le taux de cotisations sociales du TNS est d’environ 40-45 % sur son bénéfice (chiffre d’affaires – charges, y compris amortissement du bien immobilier). Chaque année, il paie des acomptes. Ces derniers font l’objet d’une régularisation annuelle, une fois les revenus déclarés à l’URSSAF.
Rappelons enfin que les LMNP courte durée non-classés relèvent du régime des travailleurs non-salariés dès 23 000 euros de recettes.
LMNP : les différences avec le statut de loueur en meublé professionnel
Il existe trois grosses différences entre le régime LMNP et le régime LMP (loueur en meublé professionnel) :
- Le LMP est toujours considéré comme un travailleur non-salarié. Il doit obligatoirement s’affilier à la sécurité sociale des indépendants (SSI) quel que soit le montant de ses recettes ;
- Le déficit peut s’imputer sur le revenu global du foyer fiscal du loueur en meublé professionnel, et donc venir diminuer ses revenus d’autre nature (salaire, pension, etc.) ;
- La plus-value réalisée suite à la cession de l’immeuble obéit aux règles des PV professionnelles, et peut bénéficier d’une exonération totale si les recettes ne dépassent pas 90 000 euros.
