Une personne qui loue un local d’habitation comprenant tout le mobilier indispensable à la vie courante bénéficie du statut de loueur en meublé. Le montant des recettes qu’il tire de cette location, ainsi que le montant total de ses autres revenus déterminent s’il relève du régime LMP (loueur en meublé professionnel) ou du régime LMNP (loueur en meublé non-professionnel). Les deux régimes comportent plusieurs différences. Voici tout ce qu’il faut savoir à ce sujet !
Caractéristiques des régimes du « loueur en meublé » (LMNP et LMP)
Définition de l’activité de loueur en meublé
Le régime du loueur en meublé (professionnel ou non-professionnel) s’applique aux locations de biens à usage d’habitation comprenant plusieurs éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale par le locataire. Voici les biens mobiliers indispensables :
- Literie avec couette ou couverture,
- Volets ou rideaux dans les chambres,
- Équipements électroménagers de la cuisine (plaques de cuisson, four, réfrigérateur et congélateur),
- Vaisselle et ustensiles de cuisine,
- Table et sièges,
- Étagères de rangement,
- Luminaires,
- Matériel d’entretien ménager adapté (aspirateur, balai, serpillière…).
Le local d’habitation peut être une maison ou un appartement. La durée de location peut, quant à elle, être courte (location meublée saisonnière, si l’activité est exercée à titre habituel) ou longue (résidence principale meublée).
Loueur en meublé professionnel ou non-professionnel : les conditions
Le régime dont relève un loueur en meublé (LMNP ou LMP) dépend de deux paramètres : le montant des recettes qu’il perçoit et le montant total de ses autres revenus d’activité.
Ainsi, pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut que les conditions suivantes soient réunies :
- Le montant total des recettes (loyers et des charges) dépasse 23 000 euros au cours d’une année civile ;
- Les recettes perçues sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, etc.).
Si l’un de ces 2 critères n’est pas rempli, le loueur en meublé relève du régime des non-professionnels (LMNP).
Différences fiscales et sociales entre le régime LMNP et le régime LMP
Le loueur en meublé qui exerce son activité en nom propre (c’est-à-dire en entreprise individuelle) est imposé selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il a, à ce titre, le choix entre deux régimes : le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition. En pratique, il est assez rare que le régime micro-BIC soit intéressant, car il prive le loueur d’amortir son bien immobilier. D’ailleurs, le micro-BIC n’est plus accessible pour les locations meublées non-classées (non-professionnel) depuis le 1er janvier 2026. Nous présentons donc ci-dessous les différences entre le LMNP et le LMP pour les loueurs qui relève d’un régime réel (et non du micro-BIC).
Les modalités de déduction des déficits fiscaux
Dans le régime LMNP, l’imputation d’un déficit issu de l’activité de loueur en meublé ne peut s’effectuer que sur les revenus générés par la même activité au cours des 10 années suivantes. Autrement dit, les pertes constatées ne sont pas déductibles du revenu global imposable à l’impôt sur le revenu de l’entreprise. Elles ne peuvent s’imputer que sur les bénéfices dégagés par l’activité de LMNP au cours des années suivantes.
Dans le régime LMP, au contraire, les déficits peuvent faire l’objet d’une imputation sur le revenu global imposable du foyer fiscal du loueur en meublé professionnel. Ainsi, ils peuvent venir en diminution des revenus d’autre nature, c’est-à-dire des revenus provenant d’une autre activité : salaires, pensions de retraite, bénéfices issus de BIC ou même de bénéfices non-commerciaux (BNC).
L’imposition de la plus-value de cession de l’immeuble
Dans le régime LMNP, les règles de taxation de la plus-value dégagée à la suite de la cession de l’immeuble suivent le régime des plus-values des particuliers. Ainsi, la PV peut bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention de l’immeuble. Le taux d’imposition est de 19 % (+ taxe supplémentaire de 2 % à 6 % pour les PV supérieures à 50 000 euros). Voici le montant de l’abattement :
| Durée de détention | Taux d’abattement annuel par année de détention | |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | |
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % | 1,65 % |
| 22 ans | 4 % | 1,6 % |
| Après 22 ans | Plus-value exonérée d’IR | 9 % |
| Après 30 ans | Plus-value exonérée d’IR | Plus-value exonérée de prélèvements |
Dans le régime LMP, c’est le régime des plus-values des professionnels qui s’applique. La PV peut bénéficier d’une exonération totale si les recettes locatives sont inférieures à 90 000 euros. Il faut également que l’activité de loueur en meublé soit exercée depuis au moins 5 années. L’exonération est partielle lorsque les recettes se situent entre 90 000 euros et 126 000 euros.
L’imposition des revenus tirés de la location meublée
Les loueurs en meublé professionnels relèvent obligatoirement de la sécurité sociale des indépendants (SSI). Ils bénéficient du statut de travailleurs non-salariés (TNS) et doivent obligatoirement s’affilier à la SSI. Leurs revenus nets supportent les cotisations sociales des TNS à hauteur de 45 % environ.
Pour les LMNP, les règles sont plus complexes. Ceux dont l’activité ne consiste pas à louer sur de courtes durées (location saisonnière) ne relèvent pas de la SSI. Ils supportent les prélèvements sociaux au taux de 18,6 %. Les LMNP qui effectuent de la location saisonnière et qui réalisent plus de 23 000 euros de recettes relèvent de la sécurité sociale des indépendants (SSI), comme les loueurs en meublé professionnels. Toutefois, ceux qui réalisent entre 23 000 euros et 83 600 euros de recettes peuvent opter pour le régime général de la sécurité sociale. Dans ce régime dérogatoire, les cotisations sociales et contributions fiscales sont calculées à un taux d’environ 47,5 % sur une assiette spéciale :
- Pour les meublés non-classés : recettes locatives – abattement de 60 %
- Pour les meublés classés : recettes locatives – abattement de 87 %