Comment créer une SCI familiale ?

La création d’une SCI de famille familiale – nécessite de suivre une certaine démarche et d’accomplir de nombreuses formalités légales. Cela dit, ce sont les mêmes que celles d’une SCI traditionnelle : rédiger des statuts, désigner un gérant, publier une annonce légale, remplir un formulaire et envoyer un dossier d’immatriculation. Voici le détail de chacune de ces étapes ou, autrement dit, une réponse à la question : comment créer une SCI familiale ?

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Récapitulatif des formalités de création d’une SCI familiale

Une SCI de famille se créé de la même manière qu’une SCI classique. Son caractère familiale implique simplement d’y réunir des membres d’une même famille : parents, enfants, petits-enfants… Chacun d’entre eux bénéficiera de la qualité d’associé et aura des droits. Attention, il sera aussi titulaire d’obligations, notamment en matière de contribution aux dettes sociales (responsabilité indéfinie).

Cela dit, voici les démarches à accomplir pour créer une SCI familiale :

  1. Rédiger des statuts constitutifs,
  2. Nommer un représentant légal,
  3. Publier un avis de constitution,
  4. Remplir une déclaration de constitution,
  5. Déposer une demande d’immatriculation.
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Rédiger les statuts constitutifs d’une SCI familiale

Une SCI familiale dispose de la personnalité juridique. Cela signifie qu’elle est considérée, en droit, comme une personne à part entière. Il convient donc de lui attribuer certaines caractéristiques qui vont permettre de l’identifier. Aussi, une SCI familiale doit avoir, à minima :

  • Un nom (que l’on appelle une dénomination sociale),
  • Une adresse (que l’on appelle un siège social),
  • Une activité (que l’on appelle un objet social),
  • Une durée (qui ne peut dépasser 99 années),
  • Et un capital formé d’apports d’argent et/ou de bien.

Le capital social d’une SCI est libre. Il peut s’élever à l’euro symbolique (1€) et se répartit en parts sociales. Il comprend les apports d’argent (apports en numéraire) ainsi que les apports de biens (apports en nature). Attention toutefois, en cas d’apport d’immeuble, l’intervention d’un notaire est obligatoire. L’adresse du siège social peut être fixée au domicile du représentant légal et la dénomination sociale est, en principe, libre, sous réserve qu’elle ne soit pas déjà utilisée ou protégée par un dépôt de marque.

Toutes ces informations doivent obligatoirement figurer dans les statuts constitutifs de la SCI familiale. Il convient également d’y prévoir les modalités de consultation des associés, les majorités applicables pour les prises de décisions ainsi que les règles applicables aux cessions de parts. Les statuts comportent, en général, plusieurs dizaines de pages. Pour les rédiger, il est possible :

  • De le faire soi-même en utilisant un modèle de statuts que l’on personnalise,
  • D’avoir recours à un service juridique en ligne qui va générer automatiquement l’acte,
  • Ou de déléguer l’ensemble des travaux à un professionnel du droit ou des chiffres.

Nommer le représentant légal de la SCI familiale

Une SCI familiale doit avoir un représentant légal : il s’agit d’un gérant. Elle peut d’ailleurs en avoir un ou plusieurs. Ce mandataire social est nommé soit dans les statuts constitutifs, soit dans un acte séparé. Dans ce dernier cas, il convient de rédiger un procès-verbal d’assemblée générale pour le nommer. Le gérant ne doit avoir fait l’objet d’aucune condamnation.

Ces pouvoirs sont limités par l’objet social de la société et les statuts peuvent encadrer encore plus ses fonctions. Ils peuvent prévoir une clause d’autorisation préalable en vertu de laquelle le dirigeant devra demander une autorisation aux associés avant de conclure une opération spécifique. Enfin, les statuts ou l’acte nominatif peuvent également lui octroyer une rémunération.

Publier un avis de constitution dans un journal

L’information relative à la création d’une SCI familiale doit être communiquée à toute personne susceptible d’être intéressée. Pour satisfaire cette obligation, il faut publier un avis de constitution dans un journal spécialisé : un journal d’annonces légales (JAL). Ce dernier doit couvrir le département du lieu du siège social.

Une annonce légale de constitution comprend de nombreuses mentions obligatoires. Il convient notamment d’indiquer toutes les caractéristiques de la société (dénomination, siège, objet, capital, apports), de préciser l’identité de la gérance et de dévoiler les règles applicables en matière de cession de parts sociales (cession libre ou nécessitant un agrément).

Pour publier une annonce légale de constitution de SCI familiale, il est possible :

  • De trouver un modèle d’annonce légale sur internet, de le personnaliser et de l’envoyer à un JAL,
  • D’utiliser un service en ligne qui, comme précédemment, va générer automatiquement l’annonce,
  • Ou de laisser faire le professionnel qui se charge de la constitution de la société (expert-comptable, avocat…).

Compléter une déclaration de constitution de société civile

Pour demander l’immatriculation d’une SCI familiale, il faut remplir un formulaire de déclaration de constitution de société civile. C’est le fameux M0 SC (cerfa 13958). Ce document de 4 pages doit être daté et signé. Le remplissage ne concerne que les deux premières pages. Les données saisies se reportent automatiquement sur les suivantes.

Les informations demandées dans le M0 SC sont, pour la plupart, issues des statuts de la SCI familiale. Il convient d’y rappeler toutes ses caractéristiques (nom, adresse, capital, activité…) et d’indiquer l’identité des associés indéfiniement responsables. La date de début d’activité doit être, par ailleurs, déclarée.

Au passage, signalons que le M0 SC doit comprendre un intercalaire M’BE. Il s’agit de la déclaration des bénéficiaires effectifs (RBE). En effet, depuis 2017, les sociétés civiles ont l’obligation de déclarer l’identité des associés qui détiennent plus de 25% du capital social et/ou des droits de vote. A défaut de bénéficiaire identifiable, c’est le gérant de la société qui doit être déclaré.

Pour remplir le formulaire M0 d’une SCI de famille, il est possible :

  • De le télécharger (ICI) et de le remplir soi-même en suivant nos conseils,
  • D’utiliser un service en ligne qui va compléter automatiquement (mais partiellement) le fichier,
  • Ou de ne rien faire et laisser le professionnel s’occuper du remplissage.

Déposer une demande d’immatriculation de la SCI familiale

Pour exister sur le plan juridique, la SCI de famille doit figurer sur un registre officiel : le registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette inscription s’effectue uniquement sur demande, à l’occasion du dépôt d’un dossier d’immatriculation au RCS. Ce dernier comprend de nombreux documents et justificatifs, et notamment :

  • Un exemplaire original des statuts constitutifs signés,
  • Une copie certifiée conforme de l’acte de nomination du gérant,
  • Le formulaire M0 SC complété, daté et signé,
  • L’attestation de parution de l’annonce légale de constitution,
  • Une déclaration de non-condamnation et de filiation du gérant,
  • Une copie d’un justificatif d’identité de chaque associé et du gérant,
  • Et un justificatif d’occupation des locaux servant de siège social.

Le dossier doit aussi contenir un règlement pour les frais de greffe : environ 70 € pour l’immatriculation et 25 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs. Le greffe étudie le dossier et procède, s’il est complet, à l’immatriculation de la SCI familiale. Elle reçoit alors son extrait Kbis.

Au final, le coût de création d’une SCI familiale n’est jamais gratuit. Cette démarche revient, au minimum, à 250 €. Mais la note peut vite s’alourdir : environ 500 € en cas de recours à un service en ligne et parfois plus de 1 000 € avec l’intervention d’un professionnel de proximité.


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Thibaut Clermont

Co-fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs et dirigeant de FCIC, société spécialisée dans l'édition de sites internet sur la création, la gestion et la reprise d'entreprise. Ancien expert-comptable stagiaire.

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