La SCI est, avant toute chose, une société civile. Elle doit, comme toutes les sociétés civiles, n’effectuer que des actes civils. Les actes commerciaux (appelés des « actes de commerce« ) sont, en principe, interdits dans les SCI. Certaines opérations commerciales sont toutefois autorisées ; la liste étant restrictive. Que se passe-t-il lorsqu’une SCI exerce une activité commerciale ? Quels sont les risques ? Et comment s’en prémunir ? Voici les réponses !
En principe, une SCI doit exercer une activité ayant une nature civile
Comme son nom l’indique, la société civile immobilière (SCI) doit obligatoirement exercer une activité de nature civile. Cette particularité a pour effet d’exclure les activités commerciales. En effet, une SCI ne peut en aucun cas effectuer des actes de commerce.
Ainsi, il est, en principe, impossible pour une SCI d’acheter un bien immobilier en vue de le revendre dans le même état. Également, une SCI ne peut faire office d’intermédiaire dans les opérations d’achat ou de souscription de parts sociales d’autres sociétés civiles immobilières.
Contrairement aux idées reçues, la location d’immeuble(s) est toujours considérée comme une activité civile, y compris lorsque celle-ci est « meublée ». La location des meubles présents dans le logement a un caractère accessoire au loyer versé pour l’occupation du bien immobilier.
Par exception, certaines activités ne sont pas considérées comme commerciales
Deux nuances existent au principe présenté ci-dessus. Les voici en détail.
L’achat de terrain en vue de la vente après l’édification d’un bâtiment
Tout d’abord, une SCI peut, sans que le caractère civil de son activité soit remis en cas, acheter un terrain en vue d’y édifier un bâtiment et de le vendre. Cette opération, prévue par l’article L. 110-1 du Code de Commerce, ne constitue pas, d’un point de vue juridique, de l’achat/revente en l’état. Cette possibilité suppose toutefois que la société y fasse construire un bâtiment (maison, appartements, parkings, etc.). En revanche, la jurisprudence estime qu’un baraquement n’est pas un « bâtiment » à proprement parler.
L’exercice d’activités commerciales accessoires à une activité civile (principale)
Une mesure de tolérance existe en matière d’actes de commerce. Une SCI peut en effectuer sans perdre son caractère civil uniquement si son activité principale est bien civile et si l’activité commerciale a pour but de favoriser cette activité civile. En pratique, les actes de commerce doivent être minoritaires en comparaison avec les actes civils.
SCI avec une activité commerciale : les risques encourus
Une SCI n’est pas engagée par les actes de commerce
Une SCI, ou, plus précisément, ses associés, courent d’importants risques en cas d’exercice d’une activité commerciale. De son côté, la SCI bénéficie d’une certaine protection grâce au Code Civil. En effet, la loi prévoit que seuls les actes qui entrent dans son objet social engagent une société civile. Or, en pratique, les actes de commerce dépassent l’objet social d’une SCI.
Les associés d’une SCI dont l’activité est commerciale sont responsables solidairement
Pour les associés de la SCI, il en est tout autre. L’exercice d’une activité commerciale a pour effet de faire naître entre eux une société créée de fait. Cette structure n’a pas la personnalité juridique, ce qui signifie qu’elle n’existe pas à part entière, comme une société traditionnelle. Dans ce cadre, les associés ont une responsabilité indéfinie et solidaire pour les dettes commerciales.
La notion de responsabilité « indéfinie » est la même que pour la responsabilité d’un associé de SCI. Les associés sont susceptibles d’engager leurs biens personnels, sans limite. En revanche, la solidarité a un effet plus dévastateur. Avec elle, un créancier de l’activité commerciale de la SCI peut poursuivre un seul associé afin de lui réclamer l’intégralité de la dette liée à cette activité…
Comment se prémunir contre le risque d’apparition d’une société créée de fait ?
Les participants à un projet immobilier doivent se poser cette question avant de procéder à la création de la SCI. Si la société est susceptible d’exercer une activité mixte (civile et commerciale), ils doivent anticiper le risque d‘apparition d’une société créée de fait entre eux.
Pour cela, les associés fondateurs doivent, s’assurer que la clause relative à l’objet social de leur SCI ne comprend que des actes civils. L’étape de rédaction des statuts de la SCI nécessite donc une attention particulière à ce niveau, et beaucoup de précautions. En cours d’activité, ils doivent veiller à ne pas effectuer des actes de commerce de façon répétée.
En cas de doute, la solution la plus sécurisante d’un point de vue juridique consiste à créer, en plus de la SCI, une société commerciale comprenant les mêmes associés. Cette structure se trouve alors en mesure d’effectuer tous les actes de commerce envisagés, ainsi que ceux qui génèrent un potentiel doute quant à leur caractère civil.
