Les obligations comptables des sociétés civiles immobilières (SCI) sont, en général, assez floues et mal interprétées. Au premier abord, une SCI n’a pas à tenir de comptabilité, ni établir de comptes annuels. Toutefois, cette obligation se déclenche dans certains cas de figure et notamment lorsque les statuts le prévoient, lorsque la SCI atteint une certaine taille, lorsqu’elle revêt une forme particulière ou lorsque des dispositions fiscales l’imposent. Voici quelles sont les obligations comptables d’une SCI.
En principe, une SCI n’a pas à tenir de comptabilité, ni établir de comptes annuels
La société civile immobilière (SCI) est, comme son nom l’indique, une société civile. Son fonctionnement est encadré par les dispositions du code civil, et non du code de commerce. En principe, et sauf quelques rares exceptions, une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale. Par conséquent, la plupart des SCI n’ont aucune obligation spécifique en matière de tenue de comptabilité.
En revanche, le code civil impose au gérant de société civile de rendre compte, au moins une fois par an, de sa gestion aux associés. Il doit, pour cela, présenter un rapport comportant plusieurs mentions obligatoires. Cela ne signifie pas qu’il doit, à ce titre, tenir une comptabilité selon les règles du plan comptable général (PCG), ni établir des comptes annuels.
On parle de « reddition de compte ». Le rapport du gérant de SCI doit notamment faire état de l’activité exercée par la société au cours de l’exercice social écoulé et indiquer les bénéfices réalisés ou les pertes encourues. À cette occasion, le gérant peut établir des documents financiers (et non de comptes annuels). L’annexe n’est, pas exemple, pas obligatoire.
Parfois, une SCI doit tenir une comptabilité et établir des comptes annuels
Il existe 5 cas dans lesquels une société civile immobilière est titulaire d’obligations comptables.
Les statuts imposent la tenue d’une comptabilité
Tout d’abord, les statuts de la SCI peuvent imposer la tenue d’une comptabilité et l’établissement de comptes annuels. Dans ce cas de figure, ils doivent préciser les règles comptables à appliquer. En effet, la SCI n’étant pas une société commerciale par la forme, les règles du code de commerce ne lui sont pas applicables par défaut. Ils peuvent toutefois prévoir l’établissement de comptes annuels conformes au PCG si les associés le souhaitent. Cela dit, pour la plupart, une simple comptabilité de trésorerie peut suffire.
La SCI atteint une taille importante
Les SCI qui exercent une activité économique et qui dépassent certains seuils doivent établir des comptes annuels. L’obligation concerne les SCI qui excèdent deux des trois seuils suivants :
- 3 100 000 euros de chiffre d’affaires,
- 1 550 000 euros de total de bilan,
- 50 salariés.
Dans cette situation, la SCI doit obligatoirement appliquer les normes du plan comptable général (PCG), et établir des comptes annuels (et non des « documents financiers ») composés d’un bilan, d’un compte de résultat et d’une annexe.
La SCI a nommé un commissaire aux comptes
Lorsque la SCI doit nommer, ou a volontairement nommé, un commissaire aux comptes (CAC), elle a l’obligation d’établir des comptes annuels. La mission du CAC consiste, en effet, à donner son opinion sur les états financiers établis par la société.
La nomination d’un CAC est obligatoire dans les SCI qui constituent une filiale d’un groupe et qui dépassent deux des trois seuils présentés ci-dessus.
Elle est également obligatoire dans les SCI membres d’un « grand » groupe. L’obligation se déclenche lorsque le groupe (c’est-à-dire la société mère et ses filiales) dépasse deux des trois seuils suivants :
- 10 000 000 euros de chiffre d’affaires,
- 5 000 000 euros de total de bilan,
- 50 salariés.
Certaines dispositions fiscales imposent la tenue d’une comptabilité
Le mode d’imposition des résultats choisi par la SCI, ou par l’un de ses associés peut la contraindre à tenir une comptabilité commerciale conforme au PCG. C’est notamment le cas des SCI qui optent pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Ce sont les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui s’appliquent sur le plan fiscal. Ensuite, pour les SCI qui relèvent de l’impôt sur le revenu, la tenue d’une comptabilité conforme au PCG est obligatoire si au moins un de ses associés :
- Est une entreprise qui relève de l’impôt sur les sociétés,
- Ou est une entreprise imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC.
La SCI revêt une forme particulière
Enfin, certaines SCI, en raison de leur forme juridique, doivent obligatoirement établir des comptes annuels. C’est notamment le cas des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Dans ce cas de figure, la société doit respecter les principes du plan comptable général, ainsi que les règlements de l’autorité des normes comptables (ANC).
