Le statut social du loueur en meublé non-professionnel (LMNP) dépend de plusieurs paramètres. Il varie selon le chiffre d’affaires qu’il dégage grâce à cette activité, mais également selon les caractéristiques du bien qu’il loue (le bien fait l’objet d’un classement étoilé, ou non). Ainsi, le LMNP peut avoir 4 régimes différents : aucun régime de sécurité sociale, le régime micro-social simplifié, le régime traditionnel des travailleurs non-salariés ou le régime général de la sécurité sociale. Voici tout ce qu’il faut savoir au sujet des cotisations sociales du LMNP.
LMNP : les différents régimes de sécurité sociale en fonction des recettes
Rappel des conditions à remplir pour bénéficier du statut de LMNP
Le loueur en meublé met à la disposition de ses locataires un bien immobilier garni de meubles permettant une occupation normale. Celle-ci peut s’effectuer sur une courte durée (location saisonnière) ou, au contraire, sur du long terme (location à usage de résidence principale pour le locataire).
Lorsque les recettes issues de la location meublée ne dépassent pas 23 000 euros, le loueur bénéficie du statut LMNP : loueur en meublé non-professionnel.
Ce statut s’applique également aux loueurs en meublé dont les recettes dépassent 23 000 euros, à la condition que les revenus de l’activité LMNP n’excèdent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal du loueur.
Les différents régimes de sécurité sociale en LMNP
Cela dit, le régime de sécurité sociale dont bénéficie le LMNP dépend de deux paramètres :
- Le montant des recettes provenant de l’activité LMNP,
- Pour un meublé de tourisme, les caractéristiques du bien (classement étoilé ou non).
Ainsi, le LMNP qui réalise un chiffre de moins de 23 000 euros ne doit pas s’affilier à un régime de sécurité sociale. Ses revenus ne supportent donc pas les cotisations sociales (l’intéressé n’a aucune protection sociale en retour). Ce sont les prélèvements sociaux sur les revenus du capital qui s’appliquent, au taux de 18,6 %.
Le LMNP qui réalise plus de 83 600 euros de recettes relève, pour sa part, du régime classique des travailleurs non-salariés (TNS). Il doit demander son affiliation à la sécurité sociale des indépendants (SSI).
Enfin, pour le LMNP dont le chiffre d’affaires est compris entre 23 000 euros et 83 600 euros, il existe plusieurs possibilités :
- Le LMNP courte durée de bien classé peut choisir entre le régime micro-social simplifié, le régime classique des travailleurs indépendants ou le régime général de la sécurité sociale ;
- Le LMNP courte durée de bien classé ne peut bénéficier du micro-social simplifié. Il relève du régime classique des TNS ou, sur option, du régime général de la sécurité sociale ;
- Le LMNP longue durée de bien à usage de résidence principale peut opter pour le régime micro-social simplifié ou pour le régime classique des travailleurs indépendants ;
Les cotisations sociales du LMNP au régime micro-social simplifié
Le régime micro-social simplifié permet, comme son nom l’indique, au LMNP de bénéficier de simplifications administratives. Les cotisations sociales représentent :
- 6,0 % du chiffre d’affaires pour la location meublé saisonnière d’un bien classé,
- Et 21,2 % des recettes pour la location meublée à long terme d’un bien à usage de résidence principale.
Le LMNP paie ses cotisations sociales de micro-entrepreneur tous les mois, ou tous les trimestres. Aucun abattement, ni aucune déduction de charges, ne peuvent s’appliquer sur le montant du chiffre d’affaires. Un LMNP au régime micro paie obligatoirement des cotisations sociales s’il encaisse des loyers, même si son activité génère un déficit.
Les cotisations sociales du LMNP au régime réel des travailleurs indépendants
Dans le régime réel des TNS, l’assiette de calcul des cotisations sociales n’est pas le chiffre d’affaires, mais le bénéfice. Le bénéfice s’obtient en faisant la différence entre le chiffre d’affaires (CA) généré par la location et les charges rencontrées. Le CA comprend les loyers et les charges locatives refacturées. Les charges comprennent tous les frais d’exploitation (assurances, taxes foncières, frais de télécommunication). Le LMNP peut également déduire une quote-part de la valeur de l’immeuble, appelée amortissement. Celle-ci représente, en général, approximativement 2 % du coût d’achat, chaque année.
Également, le taux de cotisations sociales des TNS diffère de celui applicable dans le régime micro-social simplifié. Ici, il varie selon le montant des revenus de l’activité de LMNP. À ce niveau, il faut souligner qu’il existe différents paliers. En moyenne, on l’estime à environ 45 % des revenus d’activité nets (bénéfice).
Les modalités de paiement sont les suivantes : le LMNP paie des acomptes de cotisations sociales chaque année (cotisations provisionnelles). Puis, en début d’année suivante, il déclare les revenus qu’il a dégagés. L’URSSAF calcule alors ses cotisations définitives puis effectue une régularisation, en déduisant les acomptes déjà versés. Il existe donc, dans le régime réel, un décalage de trésorerie due aux cotisations sociales.
Les cotisations sociales du LMNP au régime général de la sécurité sociale
Dans le régime général de la sécurité sociale, les cotisations et contributions de sécurité sociale dues se calculent sur une assiette spéciale :
- Pour les meublés de tourisme non-classés : 40 % des recettes brutes
- Et pour les meublés de tourisme classés : 13 % des recettes brutes.
Le taux de cotisations sociales s’élève à environ 47,5 %.
