Pourquoi créer une SCI ?

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Dans le cadre d’un projet d’investissement dans l’immobilier, on s’interroge fréquemment sur la nécessité ou non de créer une SCI pour acquérir et exploiter le bien immobilier.

Créer une SCI présente plusieurs avantages que nous allons vous présenter afin que vous puissiez disposer de toutes les informations qui vous permettront de répondre à cette question : pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI

Créer une SCI afin d’opter pour l’IS

Créer une SCI permet d’avoir le choix entre deux régimes fiscaux en matière d’imposition des bénéfices :

  • le régime des sociétés de personnes, avec dans ce cas une imposition directe au nom des associés,
  • ou opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

L’option pour l’IS présente notamment les avantages suivants : l’imposition intervient uniquement au niveau de la société et les associés disposent ensuite du choix de se distribuer ou non des dividendes, l’immeuble pourra être amorti (ce qui n’est pas le cas en régime des sociétés de personnes)…

Créer une SCI pour acheter à plusieurs

La création d’une SCI permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs simplement : les titres seront répartis en fonction des apports de chacun.

Il s’agit donc d’un moyen de « convertir le bien immobilier en papier (titres) », ce qui facilite la réalisation d’opérations à plusieurs et la répartition des droits.

De plus, il existe certains biens vraiment difficile à acquérir soi-même et la SCI permet donc de se regrouper pour résoudre ce problème.

Créer une SCI pour transmettre simplement

Créer une SCI facilite la transmission sur plusieurs aspects :

  • un associé peut sortir facilement de la SCI, il lui suffira de céder ses titres,
  • et c’est aussi un bon instrument de transmission de patrimoine.

En cas de décès des propriétaires, la SCI permet d’éviter l’indivision entre les enfants. Les décisions seront prises conformément à ce qui est prévu dans les statuts et un enfant ne pourra pas exiger de récupérer sa part, il devra pour cela vendre ses titres.

Des montages intéressants pourront également être réalisés en matière de transmission compte tenu du fait que l’immeuble est transformé en titres.

Créer une SCI pour organiser la gestion

Créer une SCI offre aux associés la possibilité de fixer librement les modalités relatives aux prises de décisions.

Ainsi, toutes les décisions revenant aux associés sont prises conformément à ce qui est prévu dans les statuts, ce qui permet d’éviter des blocages dans la gestion du bien (sauf dans certains cas comme par exemple 2 associés à 50-50 avec toute décision prise à la majorité des voix).

La création de la SCI nécessite de nommer un ou plusieurs gérants, ce qui permet également d’attribuer ce titre et les pouvoirs qui lui sont liés à aux parents par exemple.

Créer une SCI : un avantage sur la plus-value

Au niveau des plus-values de cession, il existe un avantage non négligeable pour la SCI :

  • lorsqu’on achète personnellement un bien immobilier, il est possible de bénéficier en cas de revente d’un abattement pour durée de détention qui est calculée à compter de l’entrée de l’immeuble dans le patrimoine,
  • si on achète en SCI, il est également possible de bénéficier de cet abattement mais ce dernier est calculé à compter de la date de souscription ou d’acquisition des titres, peu import la date d’acquisition de l’immeuble.

Rappel du dispositif : il est possible de bénéficier d’un abattement de 2% de la 6ème à la 16ème année de détention, puis de 4% de la 17ème à la 23ème année, et de 6% jusqu’à la 30ème année.

Exemple de l’avantage : Une SCI créée en 2001 achète un immeuble en 2012 et le revend en 2016. Les associés pourront bénéficier d’un abattement pour durée de détention de 20%. Si une personne physique aurait réalisé l’investissement à titre personnel, elle n’aurait bénéficier d’aucun abattement (seulement 4 ans de détention).

Autres publications sur le thème de la SCI :

 


Pierre FACON – Webmaster du coin des entrepreneurs

Dirigeant de F.C.I.C, édition et gestion de sites sur la création et la gestion d’entreprise.
Conseiller en création d’entreprise.


7 commentaires sur “Pourquoi créer une SCI ?”

  1. Fabrice Milon

    Bonjour,

    Nous avons investis mon épouse et moi dans deux appartements locatifs et nous possédons également une maison principale. Sachant que nous voulons continuer d’investir dans le locatif, nous envisageons de créer une SCI.
    Nous lisons beaucoup de livres sur le sujet et nous somme un peu perdu.
    Nous voudrions connaitre les avantages fiscaux par rapport à notre situation actuelle (déclaration 2044).
    De plus nous avons trois enfants, quels sont les avantages quand nous décéderons auront-ils moins de frais de notaire ?

    Merci à vous.

    • Pierre Facon

      Bonjour,
      Il est compliqué de traiter ces problématiques pour échanges de commentaires. Je vous conseille vivement de faire un point avec un notaire ou un avocat fiscaliste qui pourra prendre le temps d’étudier votre situation.

  2. Anatol

    Bonjour,
    Je procède une maison acheté avec mon épouse en 1999 (le prêt arrivera à terme en 2020). J’ai une dépendance ou j’envisage d’y créer mon entreprise.

    Peux t on créer une SCI
    – pour qu’elle rachète notre maison et dépendance.
    Cela permettrait
    – que l’entreprise paie un loyer à la SCI

    • Pierre F.

      Oui cette opération est possible. Pour le montage, je vous conseille de voir un professionnel.

  3. viager 75

    La sci permet également si j’ai bien compris une facilité de transmission aux enfants.

    • Pierre F.

      Bonjour,

      Oui la transmission est facilitée grâce à la « titrisation » du bien immobilier.

  4. Jean-Marc

    @Viager C’est préférable pour des acquisitions à moyen ou longs termes effectivement.

    Voici un article complémentaire sur les SCI en 2013 : https://www.oparticuliers.fr/nos-conseils/immobilier-locatif-reussir-son-investissement.html

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