Le gîte, et plus particulièrement la location meublé saisonnière, est une activité très répandue en France. Avant d’ouvrir un gîte, il faut se poser une question cruciale : quel statut juridique choisir pour exercer cette activité ? En pratique, les textes offrent plusieurs possibilités aux créateurs d’entreprise. Ils peuvent exercer l’activité de meublé de tourisme en nom propre (entreprise individuelle), ou au sein d’une société : SAS, SARL ou SCI. Quelle type d’entreprise choisir ? Quels sont les avantages et inconvénients de chaque statut juridique ? Voici tout ce qu’il faut savoir à ce sujet !
Le gîte : définition et nature de l’activité
Il n’existe pas de définition juridique du « gîte ». En pratique, un gîte correspond à un meublé de tourisme comprenant plusieurs équipements et présentant un certain confort. C’est un logement meublé qui est mis à la disposition du public pour un séjour de courte durée (pour quelques jours, à la semaine…). Les locataires n’y élisent pas domicile, ce qui signifie que le logement ne constitue pas leur résidence principale.
Un gîte peut bénéficier d’un classement par étoiles. Cette procédure présente un intérêt, notamment en matière fiscale. Elle permet notamment de bénéficier d’un seuil de chiffre d’affaires plus élevé pour bénéficier du régime micro-entreprise (voir ci-dessous).
L’activité de gîte se distingue de celle de chambre d’hôte. Dans cette dernière, c’est une partie du local d’habitation qui est mise à la disposition de touristes. De plus, l’habitant propose des prestations supplémentaires, comme la préparation de repas et la fourniture de linge de maison par exemple.
Fiscalement, l’activité de loueur en meublé de tourisme est considérée comme une activité commerciale. Elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsqu’elle est exercée dans le cadre d’une société, cela implique qu’elle relève du régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Les statuts juridiques possibles pour ouvrir un gîte
L’entrepreneur qui souhaite ouvrir un gîte a le choix entre plusieurs statuts juridiques. Il peut, tout d’abord, choisir d’exercer cette activité en nom propre (entreprise individuelle) ou de créer une société. Dans ce dernier cas, il a le choix entre la plupart des sociétés commerciales (généralement, le choix porte entre la SAS et la SARL) et la société civile immobilière (SCI).
Ouvrir un gîte en créant une SAS
Comme son nom l’indique, la société par actions simplifiée (SAS) appartient à la famille des sociétés par actions. C’est une société de capitaux. Son principal avantage réside dans la souplesse qu’elle offre à ses associés. Ces derniers peuvent aménager très librement son organisation ainsi que son fonctionnement, car la loi est muette sur de nombreux points. La SAS est obligatoirement représentée par un président (et un seul), mais les associés peuvent créer d’autres organes investis des mêmes pouvoirs (un directeur général par exemple). Les modalités de prises de décision des associés n’ont pas vraiment de limites. Enfin, la SAS a la faculté de créer des catégories d’actions, conférant des pouvoirs différents à leur détenteur. Les statuts de SAS peuvent, par exemple, prévoir des actions à droit de vote double ou triple. Ce qui est très pratique pour répartir les pouvoirs entre les actionnaires.
La SAS présente toutefois quelques inconvénients. La liberté statutaire peut présenter un risque. Les associés doivent porter une attention particulière à la rédaction des statuts. Toute erreur ou omission peut avoir des conséquences désastreuses pour le projet, et entraîner, par exemple, la paralysie complète de la société. C’est une structure au fonctionnement assez lourd et coûteux. La SAS doit tenir une comptabilité commerciale complète, établir des comptes annuels et les déposer au greffe du tribunal de commerce. Les décisions prises par les associés doivent faire l’objet d’une retranscription écrite (procès-verbal), consignée dans un registre spécial. Enfin, dans l’éventualité où le dirigeant percevrait une rémunération pour son mandat social, les cotisations sociales afférentes à ses salaires coûtent très cher.
Ouvrir un gîte en créant une SARL
La société à responsabilité limitée (SARL) est une société hybride, dont les caractéristiques se situent à mi-chemin entre les sociétés de capitaux (la SAS par exemple) et les sociétés de personnes (la société en nom collectif – SNC). Contrairement à la SAS, la SARL est fortement encadrée par la loi. Cette caractéristique apporte une certaine sécurité juridique à la société. Dans une SARL, il existe une procédure obligatoire d’agrément, à respecter en cas de cession de parts sociales à un tiers. Celle-ci permet d’assurer une certaine stabilité dans l’actionnariat de la société. Le gérant d’une SARL, s’il est majoritaire, relève du régime social des travailleurs non-salariés (TNS). Affilié à la sécurité sociale des indépendants, ses cotisations sociales ne représentent « que » 45 % de sa rémunération nette (contre 75 % pour le président de SASU). Son éventuel conjoint peut, au passage, bénéficier du statut de conjoint collaborateur.
La sécurité juridique a une contrepartie. La SARL est, en effet, une structure assez rigide. Les associés ne peuvent déroger aux règles prévues par la loi que dans de très rares cas. Il faut impérativement, par exemple, respecter les majorités de prise de décisions prévues par le Code de Commerce. Au niveau des obligations comptables et administratives, la SARL présente les mêmes inconvénients que la SAS. S’agissant des conditions de constitution, le nombre d’associés présente une limite (100 participants maximum). Enfin, en matière d’imposition sociale, il faut savoir que les dividendes versés au gérant majoritaire entrent dans l’assiette de calcul des cotisations sociales à hauteur de leur montant qui dépasse 10 % du capital social et du solde moyen du compte courant d’associé.
Pour aller plus loin dans la comparaison entre ces deux formes juridiques (SARL/SAS) :
- Tableau comparatif entre la SAS et la SARL
- Les différences entre la SARL et la SAS
- Avantages et inconvénients de la SARL par rapport à la SAS
Ouvrir un gîte en nom propre
Dans ce cas de figure, le loueur procède à la création d’une entreprise individuelle (EI). Ce type d’entreprise n’a pas la personnalité juridique, ce qui signifie qu’elle n’existe pas comme une personne à part entière (comme une SARL ou une SAS par exemple). Elle n’a, sur le plan juridique, pas de patrimoine qui lui est propre. L’entreprise individuelle ne peut compter qu’un seul participant.
L’entreprise individuelle présente de nombreux avantages. C’est un statut juridique très simple à créer et à faire fonctionner. Il génère très peu de coûts. Sa création ne nécessite pas de rédiger des statuts, ni de publier d’annonce légale, contrairement à la SAS et à la SARL. Sur le plan fiscal, deux régimes s’offrent au loueur en meublé : le micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Le régime micro-BIC ne peut bénéficier qu’aux meublés de tourisme qui génère un chiffre d’affaires inférieur à 15 000 € (pour les meublés non-classés) ou à 83 600 € (pour les meublés classés).
C’est un régime ultra-simplifié dans lequel l’entrepreneur déclare, chaque mois/trimestre, les loyers qu’il a encaissés. L’URSSAF calcule ensuite ses cotisations sociales en appliquant un taux (pourcentage) aux recettes brutes (sans déduction de charges, ni d’abattement).
Pour calculer l’impôt sur le revenu dont est redevable le chef d’entreprise, l’administration fiscale pratique un abattement sur le chiffre d’affaires, avant de soumettre le montant net obtenu au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’abattement est de 30 % pour les meublés de tourisme non-classés et de 50 % pour les meublés classés.
La micro-entreprise bénéficie d’une dispense totale de comptabilité. Elle doit simplement tenir un livre des recettes.
Le principal inconvénient de ce régime réside dans l’impossibilité de déduire un amortissement de l’immeuble. L’abattement prend théoriquement en compte toutes les charges rencontrées par l’entreprise.
Le régime réel d’imposition (simplifié ou normal)
Le régime réel d’imposition, souvent appelé loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non-professionnel (LMNP) est plus contraignant sur le plan déclaratif, mais il offre un avantage majeur : la possibilité de déduire du bénéfice imposable une quote-part de perte de valeur de l’immeuble inscrit à l’actif de son bilan comptable (amortissement).
En général, l’entrepreneur individuel qui opte pour le régime réel d’imposition génère des déficits fonciers du fait de cette déduction conséquente. Ce déficit est imputable sur son revenu fiscal global (si l’activité est considérée comme exercée à titre professionnel) ou sur les futurs revenus de loueur en meublé dégagés au cours des 10 années suivantes (LMNP).
En cas de vente de l’immeuble, les plus-values (PV) sont taxées selon les règles des plus-values privées pour les LMNP ou des PV professionnelles pour les LMP. Le régime des PV professionnelles permet notamment aux entrepreneurs en activité depuis au moins 5 ans de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu si le montant des recettes annuelles ne dépasse pas 90 000 €.
Dans le régime réel, l’entrepreneur doit obligatoirement tenir une comptabilité commerciale complète, en partie double. Cela dit, il ne doit pas déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce.