Qu’est-ce qu’une SCI (Société civile immobilière) ?

Une SCI, société civile immobilière, est une forme de société employée par des personnes en vue de gérer et de louer des biens immobiliers ensemble. Lorsque des personnes ont un projet immobilier, la question de l’utilisation d’une SCI se pose fréquemment. Cette interrogation est logique compte tenu des avantages qu’il est possible d’en retirer.

SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ? Définition

Une SCI est une société civile immobilière dont l’objet consiste en la gestion et en la location de biens immobiliers (bâtis ou non bâtis). Les biens gérés peuvent par exemple correspondre à des bureaux, à des locaux commerciaux, à des maisons de vacances, à des appartements loués à l’année…

Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux associés. Des statuts devront être rédigés pour organiser le fonctionnement de la société. En cours de vie sociale, la SCI est administrée par un gérant, qui peut être l’un des associés de la société, ou une tierce personne.

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Quels sont les projets qui peuvent nécessiter une SCI ?

Comme nous l’avons évoqué précédemment, les SCI sont des sociétés civiles constituées en vue de gérer et de louer des biens immobiliers (bureaux, locaux commerciaux, terrains, appartements…). Concernant les actifs gérés :

  • Une SCI peut s’occuper d’un ou de plusieurs biens immobiliers, il n’y a pas de limites quant au nombre d’actifs détenus. Il est également possible d’avoir des actifs diversifiés : terrains, locaux, maisons…
  • La SCI n’a pas vocation à construire des biens immobiliers en vue de les revendre. Cette activité peut également être gérée en société civile, mais il s’agira dans ce cas d’une SCCV, Société Civile de Construction-Vente.

Pourquoi gérer un projet immobilier avec une SCI ?

L’investissement immobilier par l’intermédiaire d’une SCI présente plusieurs avantages par rapport à une acquisition en nom propre :

  • La SCI facilite l’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs. Le capital social de la société sera divisé en parts sociales, réparties entre les associés de la société. Ensuite, l’organisation sera prévue directement dans les statuts. Cela permet donc de réaliser des investissements immobiliers à plusieurs personnes.
  • Le démembrement du capital en parts sociales peut également faciliter les opérations de transmission en évitant les situations d’indivision sur les biens détenus par la société.
  • L’utilisation d’une SCI permet d’accéder au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. Cela permettra notamment d’amortir le bien immobilier et de pouvoir déduire plus de charges. En contrepartie, il existe des points faibles à appréhender. Nous évoquons ce sujet ici : avantages et inconvénients des SCI à l’IS.
  • Enfin, on retrouve également souvent des SCI dans des groupes de sociétés. Dans cette situation, une personne constitue une SCI qui sera ensuite financée par sa société holding. Ce montage permet de récupérer des bénéfices issus d’une activité professionnelle pour les réinvestir dans des projets immobiliers en limitant les taxations fiscales.

L’utilisation d’une SCI ne sera donc pas systématiquement adaptée à un projet immobilier, tout dépendra des besoins des investisseurs et de leur situation.

Comment créer une SCI ?

La SCI étant une société, plusieurs démarches seront nécessaires en vue de la créer puis de demander son immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce. Voici une liste récapitulative des étapes :

  • rédiger les statuts de la société et les signer,
  • réaliser les apports en capital social,
  • procéder à la nomination du gérant lorsque ce dernier n’est pas désigné dans les statuts,
  • publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du département,
  • compléter une déclaration de création d’une société civile,
  • réunir tous les justificatifs et transmettre la demande d’immatriculation au greffe.

Vous retrouverez de nombreuses informations sur les démarches dans ce guide : créer une SCI.

Pour accomplir toutes ces démarches, plusieurs options sont possibles. Les fondateurs de la SCI pourront s’en charger eux-mêmes. Sinon, il sera également possible d’utiliser un service de création d’entreprise en ligne, ou de confier la création de la société à un avocat ou un notaire.

Pierre Facon

Co-fondateur - Le Coin des Entrepreneurs
Média online de référence sur la création, la reprise et la gestion d'entreprise
Application digitale pour accompagner les entrepreneurs dans leurs projets
Expert en création d’entreprise

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