Le montant de l’impôt sur le revenu dont va s’acquitter un loueur en meublé dépend de son régime fiscal. À ce titre, on en distingue deux : le régime micro-BIC et le régime du bénéfice réel. Ce dossier vous dévoile les modalités de calcul et d’imposition des revenus du loueur en meublé professionnel et non-professionnel.
L’imposition des revenus du loueur en meublé soumis au micro-BIC
Loueurs en meublé éligibles au micro-BIC
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s’applique :
- Aux loueurs en meublé professionnels (LMP) :
- De biens classés pour de courtes durées ou de locaux meublés longue durée à usage de résidence principale,
- Et qui réalisent un chiffre d’affaires annuel inférieur à 83 600 euros, loyers et charges locatives comprises.
- Aux loueurs en meublés non-professionnels (LMNP) :
- De biens non-classés pour de courtes durées qui réalisent moins de 15 000 euros de recettes brutes annuelles,
- De biens classés pour de courtes durées dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 83 600 euros,
- Ou de biens à usage de résidence principale pour le locataire ayant des recettes inférieures à 83 600 euros.
Remarque : les loueurs en meublés professionnels (LMP) courte durée de biens non-classés n’ont pas accès au micro-BIC. En effet, leur qualité de LMP implique qu’ils réalisent un chiffre d’affaires d’au moins 23 000 euros. Ils dépassent donc le plafond de recettes prévu pour l’application du régime, à savoir 15 000 euros.
Calcul et imposition des revenus en micro-BIC
Dans le régime micro-BIC, l’administration fiscale pratique un abattement forfaitaire pour frais professionnels sur le montant du chiffre d’affaires brut, et soumettre le résultat obtenu au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ainsi, les revenus nets sont taxés au taux de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % en fonction du taux marginal d’imposition du foyer fiscal de l’entrepreneur.
L’abattement, quant à lui, s’élève à 50 % pour les meublés de tourisme courte durée classés, ainsi que pour les locations de meublés longue durée. Il est, en revanche, de 30 % seulement pour les meublés de tourisme courte durée non-classés. L’abattement prend en considération toutes les charges potentiellement supportées par l’activité. Par conséquent, aucune dépense ne peut être déduite.
Incidence de l’option pour le versement libératoire
Les LMNP et les LMP dont le revenu fiscal de référence (RFR) de l’avant-dernière année ne dépassent pas certains seuils peuvent opter pour le versement libératoire de l’impôt sur le revenu. Grâce à cette option, le loueur en meublé pait sa dette d’impôt tous les mois ou trimestres, en même temps que ses cotisations sociales.
Dans ce cas, l’impôt sur le revenu n’est pas calculé comme indiqué précédemment. L’administration fiscale effectue un prélèvement sur le chiffre d’affaires brut (sans abattement). En pratique, son taux est de 1,70 %. Les revenus issus de l’activité de loueur en meublé viennent tout de même s’ajouter aux autres revenus du foyer fiscal, afin de déterminer le revenu fiscal de référence et le taux marginal d’imposition des autres revenus.
L’imposition des revenus du loueur en meublé soumis au régime réel des BIC
Loueurs en meublé qui relèvent du régime réel des BIC
Par différence, relèvent du régime réel des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
- Les loueurs en meublés courte durée de biens classés et les loueurs en meublés longue durée qui réalisent plus de 83 600 euros de recettes annuelles ;
- Les loueurs en meublés longue durée de biens à usage de résidence principale qui réalisent plus de 83 600 euros de recettes annuelles ;
- Et les loueurs en meublés qui devraient normalement relever du micro-BIC mais qui ont exercé une option pour le régime réel d’imposition.
Modalités de calcul et d’imposition des revenus au régime réel
Le régime du bénéfice réel des BIC comprend deux régimes distincts : le réel simplifié et le réel normal. La principale différence entre ces régimes réside dans le niveau de détail des renseignements comptables que l’entreprise doit envoyer à l’administration fiscale. Les modalités de calcul du bénéfice imposable (et leur imposition) sont, en pratique, identiques.
Dans le régime réel, le loueur en meublé doit calculer un bénéfice. Ce dernier s’obtient en effectuant la différence entre le chiffre d’affaires (loyers et charges locatives) et les charges (assurance, électricité, eau, télécommunication, intérêts d’emprunt, etc.). L’immeuble qui procure les revenus donne lieu, s’il figure à l’actif du bilan comptable, à une déduction : l’amortissement. En moyenne, cela représente environ 2 % de son prix d’achat.
Le résultat fiscal imposable, une fois déterminé, est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, sans qu’aucun abattement ne soit pratiqué. Il supporte alors le taux marginal d’imposition de 0, 11, 30, 41 ou 45 % présenté ci-dessus.
Gestion et imputation des déficits
Contrairement au régime micro-BIC, le régime du bénéfice réel peut donner lieu à la constatation d’un résultat négatif, c’est-à-dire d’une perte. En effet, lorsque les charges sont supérieures aux produits, un déficit apparaît. Le traitement fiscal de ce déficit dépend du statut du loueur en meublé.
Les LMNP ne peuvent déduire le déficit que sur les futurs revenus procurés par la même activité au cours des 10 années suivantes. Les LMP ont, au contraire, la possibilité d’imputer le déficit sur leur revenu global imposable, incluant tous les autres revenus d’activité (salaires, pensions de retraite, etc.). Si ce montant n’est pas suffisant, la déduction peut s’effectuer au cours des 6 années suivantes.