Le régime du loueur en meublé professionnel (LMP) et le régime du loueur en meublé non-professionnel (LMNP) présentent de nombreuses différences. Tout d’abord, les conditions pour bénéficier du régime ne sont pas les mêmes. Le statut social de l’entrepreneur individuel n’est pas identique. En cas de cession de l’immeuble, les règles d’imposition de la plus-value (calcul et taux) sont totalement différentes. Enfin, les modalités d’imputation du déficit fiscal sont plus restrictives pour le LMNP. Voici toutes les informations à retenir à ce sujet.
Les conditions d’accès au régime
Un propriétaire doit, pour obtenir la qualification de loueur en meublé, remplir plusieurs conditions tenant au logement qu’il met à disposition de son locataire. Une liste d’équipements mobiliers est notamment prévue par les textes légaux et réglementaires. Cela dit, deux autres conditions distinguent les loueurs en meublé professionnels (LMP) des loueurs en meublé non-professionnels (LMNP). Elles tiennent au chiffre d’affaires.
En effet, l’accès au statut de LMP suppose que le loueur perçoive plus de 23 000 euros de recettes brutes annuelles au titre de son activité. De plus – et c’est une condition cumulative – ses revenus de LMP doivent être supérieurs aux autres revenus perçus par son foyer fiscal (salaires, pensions de retraite, aux activités professionnelles). Lorsqu’une des deux conditions n’est pas remplie, le loueur en meublé bénéficie du statut LMNP.
L’imposition fiscale des plus-values immobilières
Pour le régime LMNP
Dans le régime LMNP, la plus-value immobilière est imposée selon les règles des PV immobilières des particuliers. Dans ce dernier, le taux d’imposition est de 19 %. Néanmoins, il existe deux mécanismes d’abattement, dont le montant varie en fonction de la durée de détention de l’immeuble cédé. Il en existe deux : un pour l’impôt sur le revenu, et un autre pour les prélèvements sociaux.
Au niveau de l’IR, la PV bénéficie d’un abattement de 6 % par an entre la 6ème et la 21ème année de détention, puis de 4 % par an à compter de la 22ème année. L’exonération d’IR est totale à compter de la 23ème année. Pour les prélèvements sociaux (18,6 %), l’abattement est de 1,65 % par an entre la 6ème et la 21ème année, puis de 1,6 % la 22ème année et de 9 % entre la 23ème et la 30ème année (exonération totale au bout de 30 ans.
Pour le régime LMP
Dans le régime LMP, le régime des plus-values des professionnels s’applique. La PV réalisée sur un immeuble détenu depuis moins de 2 ans supporte le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Lorsque l’immeuble figure à l’actif depuis plus de 2 ans, la quote-part de PV équivalente aux amortissements déduits supporte également le barème progressif de l’IR. L’autre partie de la PV (appelée PV à long terme) bénéficie d’un taux de 12,8 %. Les prélèvements sociaux s’appliquent en supplément.
Deux dispositifs permettent d’exonération la PV d’IR et de prélèvements sociaux. La première, une exonération totale, profite aux LMP qui exercent leur activité depuis au moins 5 années et qui réalisent moins de 90 000 euros de recettes. La seconde est un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème année, ce qui aboutit à une exonération totale d’impôts au bout de 15 années.
Le sort des déficits
Sur ce point, une différence majeure existe entre le régime LMP et le régime LMNP. Pour les loueurs « non-professionnels », l’éventuel déficit généré par l’activité ne peut s’imputer que sur les bénéfices dégagés par l’activité de loueur en meublé non-professionnelle au cours des 10 années suivantes.
À l’inverse, en ce qui concerne l’activité de LMP, l’imputation du déficit peut s’effectuer sur le revenu global du loueur en meublé professionnel, sans limitation de montant. Le déficit vient donc en diminution des revenus imposables de toute nature : salaires, pensions de retraite, revenus fonciers, autres activités indépendantes, etc. Si son revenu imposable n’est pas suffisant, le déficit non-imputé bénéficie d’un report de 6 années.
Le régime social du dirigeant
Le loueur en meublé professionnel relève obligatoirement de la sécurité sociale des indépendants (SSI). Il bénéficie du statut de travailleur non-salarié (TNS) car il réalise un chiffre d’affaires supérieur à 23 000 euros. Il paie des cotisations sociales sur ses revenus d’activités (au taux global d’environ 40-45 %, comprenant la CSG et la CRDS sur les revenus du travail au taux de 9,7) ainsi que sur l’éventuelle plus-value à court terme.
Pour le LMNP, les règles sont plus complexes. S’il réalise moins de 23 000 euros de recettes annuelles, il n’a aucun régime de sécurité sociale. Ses revenus supportent uniquement les prélèvements sociaux sur les revenus du capital (18,6 %). Le LMNP courte durée de bien non-classé qui réalise plus de 23 000 euros de recettes relève du régime classique des TNS (comme le LMP). En revanche, le LMNP courte durée de bien classé et le LMNP longue durée qui réalisent entre 23 000 euros et 83 600 euros de recettes peuvent opter pour le régime du micro-social simplifié (en choisissant le régime micro-BIC). Enfin, le LMNP de courte durée peut opter pour le régime général, sous conditions.
