Le loueur en meublé professionnel, obligatoirement affilié à la sécurité sociale des indépendants (SSI), peut relever de deux régimes sociaux : le micro-social simplifié ou le régime classique des travailleurs non-salariés. Les conditions tiennent à la nature de la location (classement du bien immobilier, durée de la location), ainsi qu’au montant de ses recettes. Les cotisations, quant à elles, varient selon le régime : assiette, calcul, taux et modalités de paiement. Voici toutes les informations à retenir au sujet des cotisations sociales du loueur en meublé professionnel (LMP).
LMP au micro-social simplifié : les cotisations sociales
Loueur en meublé professionnel éligible au micro-social simplifié
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, il faut réaliser plus de 23 000 euros de recettes grâce à cette activité. De plus, ces recettes doivent représenter la majorité des revenus du foyer fiscal de l’entrepreneur.
Ensuite, le montant total des recettes ne doit pas dépasser un certain plafond. Il diffère selon les caractéristiques de la location : meublé classé/non-classé et séjours courts/longue durée. Ainsi :
- Pour le LMP courte durée de bien classé : le seuil de chiffre d’affaires est de 83 600 €,
- Pour le LMP longue durée de bien à usage de résidence principale : le plafond est de 83 600 €.
En revanche, le LMP courte durée de bien non-classé ne peut bénéficier du régime micro-social simplifié. En effet, son seuil n’est pas de 83 600 € mais de 15 000 €. Or, avec son statut de « professionnel », il réalise déjà des recettes supérieures à ce seuil. Ce dernier relève donc du régime de droit commun présenté ci-dessous.
Modalités de calcul et de paiement des cotisations sociales
Dans le régime micro-social simplifié, les règles sont très allégées. L’URSSAF, qui calcule et recouvre les cotisations sociales du micro-entrepreneur, applique, sur le montant du chiffre d’affaires brut, un taux fixe qui varie selon la nature de l’activité exercée par le loueur. Il est de :
- 6,0 % pour le LMP de courte durée de bien classé,
- 21,2 % pour le LMP de longue durée de bien à usage de résidence principale
Le LMP doit, lors de sa demande d’immatriculation, choisir la périodicité de paiement de ses cotisations sociales. Il dispose de deux possibilités : mensuel ou trimestriel.
Les cotisations sociales du LMP au régime classique
Le LMP qui relève du régime classique des travailleurs indépendants
Par différence, le LMP courte durée de bien non-classé (quel que soit le montant de ses recettes), le LMP courte durée de bien classé et le LMP longue durée de bien à usage de résidence principale qui réalisent plus de 83 600 € de recettes relève du régime de droit commun des travailleurs non-salariés (TNS).
Ce régime concerne également le LMP placé sous le régime micro-BIC (dans la mesure où il ne dépasse pas les seuils d’application), mais qui formule une option pour le régime réel.
Assiette, taux des cotisations sociales du régime des TNS et règlement
Dans le régime de droit commun des TNS, l’assiette de calcul des cotisations n’est pas le chiffre d’affaires. C’est le bénéfice. Cette notion tient compte des recettes brutes, mais elle déduit également toutes les charges professionnelles. On y retrouve notamment les assurances, les frais de télécommunication, l’achat de petit matériel, et surtout : l’amortissement du bien immobilier. L’amortissement est une charge qui permet de tenir compte de la perte de valeur de l’immeuble, du fait de son utilisation par le(s) locataires(s), ou tout simplement du temps qui passe. Cette caractéristique oblige le LMP à tenir une comptabilité.
Les taux de cotisations sociales des TNS dépendent notamment du montant du bénéfice net du LMP. En effet, il existe des effets de seuils. Par exemple, dans la limite d’une fois le plafond annuel de la sécurité sociale (48 060 €), le taux de cotisations à l’assurance-vieillesse de base est de 17,87 %. Au-delà, il n’est que de 0,72 %… Pour l’assurance-maladie, il existe 6 paliers. On estime, en général, le taux global à environ 45 % du bénéfice.
Enfin, s’agissant des modalités de paiement, elles sont plus complexes que pour le régime micro-social simplifié. Le LMP paie, tout au long de l’année, des acomptes. On les appelle des cotisations sociales provisionnelles. Celles-ci sont provisoires. Elles font l’objet d’une régularisation l’année qui suit leur paiement, une fois que les revenus du LMP ont été déclarés l’URSSAF. Cette particularité peut créer un important décalage de trésorerie, notamment lorsque les revenus du loueur varient d’une année sur l’autre.
Bonjour,
J’étais en LMNP pour 2024, mais suite à une baisse de revenus salariés, mes revenus locatifs sont désormais supérieurs aux revenus salariés pour 2025.
J’ai réalisé environs 10500 euros de revenus courte durée pour un bien non classé, et 25000 euros de revenus locatifs longue durée pour des résidences principales.
Sur les 35000 euros, il y a 19000 d’amortissement, 9400 euros de charges, 4300 d’impôts et taxes et 3700 euros de charges financières, soit un résultat courant de -476 euros.
De ce que j’ai compris, mon statut passe automatiquement en LMP et je devrais payer des cotisations. Pouvez-vous me donner un ordre de grandeur du montant de ces cotisations ?
Merci,
Bonjour,
Sauf erreur de ma part, vous basculez en effet dans le régime de droit commun des travailleurs indépendants.
Si votre revenu social est négatif, vous serez uniquement redevable des cotisations sociales minimales (comptez environ 1 500 euros). Compte tenu du montant de votre chiffre d’affaires, vous pouvez, si vous le souhaitez, opter pour le régime général des salariés. Un abattement est appliqué sur le montant de vos recettes brutes, puis le reliquat est soumis aux cotisations sociales à un taux approximatif de 48 %. Vous pourrez plus de cotisations sociales dans ce cas de figure, mais aurez, en contrepartie, une meilleure protection sociale.
Bonne journée. Cordialement.
Bonjour
Mes revenus locatifs 2025 ont été :
– 11520 euros en location longue durée
– 29200 euros en location meublé de tourisme non classé
Je passes donc en LMP. Cependant, ayant fait ma demande de levée d’option auprès du SIE début 2026 pour la déclaration 2025, le SIE à refusé. Je dois donc resté au micro-bic pour la déclaraion 2025 alors que je voulais passer au réel (avec déduction des charges et amortissements).
Je crains donc pour le montant de mes cotisations sociales.
Pouvez-vous m’éclairer sur la question?
Merci beaucoup
Bonjour,
Tout d’abord, concernant votre option pour le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux, vous deviez effectivement l’effectuer avant le mois de mai/juin 2025, pour une application au titre de l’année 2025. Vous avez malheureusement effectuer votre demande hors délai…
Toutefois, sauf erreur de ma part, il me semble que vous dépassez, au titre de l’année 2025, les seuils permettant de bénéficier du régime micro-BIC. En effet, je pense (et cela reste à vérifier) que le seuil d’application du micro-BIC pour les locations touristiques meublées non-classées a été descendu à 15 000 euros, avec une application au 1er janvier 2025. Si cela est correct, vous basculeriez donc sous un régime réel d’imposition à compter de l’imposition des revenus de l’année 2025.
Je vous invite à prendre contact avec votre SIE pour éclaircir ce point.
Bonne journée. Cordialement.
Bonjour,
Dans le cadre de mon passage de LMNP à LMP avec un meublé de tourisme classé au micro bic, je dois m’affilier à l’URSSAF.
J’ai le choix entre le régime général de la Sécurité sociale et celui de l’auto entrepreneur. D’après ce que je comprends, les cotisations seront quasi équivalentes… Alors comment choisir entre ces 2 statuts sociaux ?
Merci
Bonjour,
En réalité, grâce au statut de loueur en meublé professionnel, vous avez le choix entre 3 régimes :
– Le régime micro-social simplifié : le taux de cotisations sociales des loueurs en meublés classés de courte durée est de 6 % et il s’applique sur les recettes brutes (les meublés de tourisme non-classés n’y ont pas droit) ;
– Le régime de droit commun des travailleurs non-salariés : les cotisations sociales sont d’environ 45 % sur le montant du bénéfice, après déduction de l’amortissement de l’immeuble et des charges ;
– Le régime général des salariés : sur option, les loueurs de meublé d’habitation de courte durée peuvent opter pour le régime des salariés. Les cotisations sociales (environ 47,5 %) s’applique sur une assiette égale à 13 % des recettes brutes pour les meublés classés.
Vous constaterez que les cotisations sociales qui résultent de ces régimes ne sont pas du tout équivalentes.
Bonne journée ! Cordialement.
Bonjour,
Merci pour toutes ces informations.
Lorsqu’on dépasse le seuil de 83600 est il me semble qu’il est possible d’opter pour le regime général qui se base sur les recettes pour calculer les cotisations URSSAF plutôt que pour le régime des travailleurs indépendants qui se base sur le résultat. Cela peut être intéressant pour ceux qui ont peu de charges à déduire. Est ce que je me trompe?
Bonjour,
En effet, le loueur en meublé professionnel peut opter pour le régime général des salariés si le montant des recettes ne dépassent pas 83 600 euros par an.
Les cotisations sociales et contributions sont, dans ce cas, calculées sur un revenu net égal au chiffre d’affaires diminué d’un abattement de 60 % pour les meublés de tourisme classés, ou de 87 % pour les meublés classés.
Le taux de cotisations sociales est d’environ 47,5 %.
Bonne journée. Cordialement.
Bonjour,
Ma question est la suivante: je passe en LMP ayant 23 220 € de recettes brutes issues de locations meublées pour 2025.
Les frais ont été cependant un peu supérieurs pour 2025 à ces recettes, ayant acheté puis rénové un appartement cette année-la; je déclare au réel.
Or,je perçois une pension de retraite de 980 € mensuelle (base dans les 500 et le reste en Agirc Arrco).
Je me demande si je devrai payer des cotisations sociales sur la base de revenus aussi faibles, et étant déjà couverte par la securité sociale, étant retraitée d’un emploi salarié.
Merci de votre aimable réponse !
Cordialement,
Christine C.
Bonjour,
Je ne comprends pas tout à fait votre question.
Si vos frais professionnels dépassent votre chiffre d’affaires, vous réalisez une perte. Vous ne serez donc redevable, dans ce cas de figure, que des cotisations minimales.
Cela dit, vous n’avez pas le choix et ne pourrez, en aucun cas, payer moins de cotisations sociales… En effet, étant donné que vous dépassez le seuil de 23 K€ de recettes, vous êtes obligatoirement considéré comme un loueur en meublé professionnel. Vous relevez ainsi du régime des travailleurs non-salariés (TNS), et êtes affilié à la sécurité sociale des indépendants.
Bonne journée. Cordialement.
Bonjour,
Je suis en LMP entreprise individuelle, soumise à l’URSSAF. Je dois déclarer mes revenus.
Pour déclarer mon résultat à l’URSSAF (sur lequel vont être calculées mes cotisations sociales), j’ai déduit de mon CA mes factures courantes, mes factures d’exploitation (EDF, internet…). Les amortissements sont-ils déductibles ? Si oui, quels sont-ils ? L’équipement, sur le bien (le bâti) ou les deux ?
Attention, je parle bien de ma déclaration à faire à l’URSSAF, pas aux impôts.
Merci pour votre réponse
Bien cordialement,
Florence
Bonjour,
En location meublée professionnelle exercée en entreprise individuelle, le revenu servant de base au calcul des cotisations sociales dues à l’URSSAF correspond – à quelques rares exceptions près – au bénéfice industriel et commercial tel qu’il est déterminé selon les règles fiscales. Lorsque vous relevez du régime réel, les amortissements sont fiscalement déductibles du résultat imposables. Par conséquent, ils sont bien pris en compte pour la détermination du résultat transmis à l’URSSAF, puisqu’ils constituent des charges déductibles au niveau fiscal. Sont ainsi amortissables : le mobilier, les équipements, les travaux immobilisés et le bien immobilier (décomposition nécessaires : installations générales et agencements, gros-œuvre, etc.) à l’exclusion de la valeur du terrain. En effet, le terrain est un bien non-amortissable car il ne perd, en théorie, jamais de valeur.
Bonne journée. Cordialement.
Bonjour,
Nous passons cette année en LMP. Le bénéfice que nous déclarons aux impôts est de 0 en raison des amortissements et des charges. Quel est le montant que nous devrons à l’URSSAF? Y-a-t’il d’autres charges supplémentaires.
Notre comptable n’est pas là actuellement et ne peut donc nous répondre et j’avoue être un peu perdu dans le flot d’informations sur le net.
Merci d’avance pour votre réponse.
Karine
Bonjour,
En votre qualité de LMP (loueur en meublé professionnel, par opposition à LMNP), vous êtes obligatoirement affilié, d’un point de vue social, à la sécurité sociale des indépendants (SSI).
Vous bénéficiez, à ce titre, du statut de travailleur non-salarié (TNS).
Même en l’absence de bénéfice du fait des amortissements et des charges, vous êtes redevables des cotisations sociales minimales. Celles-ci s’élèvent à environ 1 200 euros. Elles vous assurent une protection sociale minimale, notamment la validation de 3 trimestres de retraite de base.
Bonne soirée. Cordialement.