Un associé de société civile immobilière (SCI) peut demander à se retirer de la société. Il perçoit un remboursement de ses parts sociales et perd sa qualité d’associé. Ce droit de retrait fait toutefois l’objet d’un encadrement particulier. Les statuts peuvent le prévoir et ainsi préciser la démarche à suivre. Autrement, le retrait reste possible par décision unanime des associés. Enfin, il existe une procédure judiciaire qui permet à un associé invoquant un juste motif de se retirer. Le retrait a de nombreuses conséquences. Voici ce qu’il faut retenir au sujet du retrait d’un associé de SCI.
Les différentes formes de retrait d’un associé de SCI
Plusieurs causes peuvent être à l’origine du retrait d’un associé de SCI. Cela dit, le droit de retrait est un droit personnel. Il appartient exclusivement à l’associé concerné. Aucune autre personne ne peut être à l’initiative du retrait (les créanciers de la société par exemple). En pratique, il existe trois moyens de se retirer d’une SCI et donc de perdre la qualité d’associé. On distingue le retrait statutaire, le retrait par décision unanime et le retrait par décision de justice.
Le retrait statutaire d’un associé de SCI
Les statuts d’une SCI peuvent autoriser expressément un associé à se retirer de la société. Ils doivent, pour cela, contenir une clause spécialement prévue à cet effet. En pratique, le retrait peut être total ou partiel. Les conditions du retrait doivent être prévues dans les statuts. Ces derniers ont l’obligation de prévoir la procédure à suivre : forme de la demande de retrait (lettre recommandée ou remise en mains propres du gérant), éventuel préavis à respecter, conditions de majorité applicables à la décision autorisant le retrait, autorisation tacite à l’expiration d’un certain délai, conditions de remboursement des apports, etc.
Le retrait d’un associé de SCI par décision unanime
Lorsque les statuts restent muets quant à la possibilité de retrait d’un associé, celui-ci demeure tout de même envisageable. Le retrait nécessite toutefois une décision unanime des associés de la société. Pour cela, l’associé retrayant doit demander au gérant de provoquer une consultation des associés. Tous les associés de la SCI doivent voter en faveur du retrait. En effet, l’article 1869 du Code Civil impose une « décision unanime des autres associés ». Les statuts ne peuvent aménager cette disposition en prévoyant notamment une majorité moins importante.
Le retrait d’un associé de SCI par décision judiciaire
Le retrait par décision de justice est toujours possible, même si les statuts ne le prévoient pas. L’associé qui dépose une telle demande devant les tribunaux doit toutefois invoquer un « juste motif ». Ce sont les juges qui apprécient la pertinence motif présenté. La jurisprudence donne quelques éclaircissements à ce sujet. Il existe, par exemple, des motifs afférents à la situation personnelle de l’associé, des motifs financiers (abus de droit des associés majoritaires : refus de distribuer des dividendes, non-communication des comptes), la mésentente grave entre associés ayant pour effet de paralyser le fonctionnement de la SCI, etc.
Les conséquences du retrait d’un associé de SCI
Indemnisation
L’associé retrayant a droit au remboursement de ses parts sociales. Le montant peut résulter d’une négociation et d’un accord conclu avec les autres associés. À défaut, les associés doivent demander au président du tribunal judiciaire la nomination d’un expert.
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Le retrait d’un associé indéfiniment responsable des dettes sociales fait l’objet d’une publicité. Les règles à appliquer sont celles prévues pour les cessions de parts sociales. Il convient de déposer une déclaration au registre du commerce (RCS) pour que le retrait soit opposable aux tiers.
Réduction de capital
L’opération de retrait d’un associé de SCI se solde par une réduction de capital, assortie d’une annulation des parts sociales de l’associé retrayant. L’opération peut générer une certaine fiscalité, notamment dans les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
