Les associés d’une SCI doivent être consultés pour prendre des décisions. Il existe différents modes de consultation. On distingue notamment l’assemblée générale, la consultation écrite et le consentement unanime. Certains moyens doivent être prévus dans les statuts tandis que d’autres sont d’ordre public et existent même si les statuts ne les instaurent pas.
Voici un dossier qui présente les 3 modes de consultation des associés de société civile immobilière (SCI).
L’assemblée générale : le mode de consultation normal des associés de SCI
En principe, les associés se réunissent et prennent des décisions en assemblée générale. Ce mode de consultation est prévu par le Code Civil. Lorsque les statuts de la société ne prévoient aucune disposition quant aux modalités de consultation des associés, il appartient au(x) gérant(s) de les réunir en assemblée.
Pour cela, il(s) doi(ven)t fixer l’ordre du jour de l’assemblée et rédiger le texte des résolutions proposées. Attention toutefois, il convient de se référer aux statuts pour connaître la procédure à suivre. Ces derniers peuvent, en effet, confier le pouvoir de convoquer l’assemblée à un autre organe.
D’ailleurs, la convocation doit être effectuée au moins 15 jours avant la date de réunion, obligatoirement par lettre recommandée. Les statuts peuvent prévoir un délai plus long. En cas de non-respect, la convocation est nulle, sauf si tous les associés de la SCI sont présents et/ou représentés à l’assemblée.
Tous les associés doivent participer aux décisions collectives. Les statuts ne peuvent, en aucun cas, exclure l’un d’entre eux des assemblées ou imposer la détention d’un certain nombre de parts sociales pour y participer. Ce droit est d’ordre public et donc sans dérogation possible.
Enfin, un associé non-gérant peut demander au gérant de la SCI de provoquer une délibération sur une question précise. En cas de silence ou de refus dans le délai d’un mois, l’associé peut demander la désignation d’un mandataire chargé de convoquer les associés, auprès du tribunal judiciaire du siège social.
La consultation écrite : un mode de consultation alternatif
Un autre processus de prise de décision existe : la consultation écrite. Pour y avoir recours et faire délibérer les associés de cette façon, il faut toutefois que les statuts de la SCI le prévoient. Cette possibilité peut également résulter de l’application de dispositions légales temporaires, comme celles prévues dans le cadre de l’épidémie de COVID-19 par exemple.
La consultation écrite est une consultation à distance, par voie de correspondance qui présente des avantages et des inconvénients. Elle évite aux associés de se déplacer mais les empêche également, de fait, de débattre et d’échanger. Elle constitue une sorte de vote à distance, qui peut concerner tout type de décision (y compris l’approbation des comptes annuels).
Les modalités de la consultation écrite doivent être prévues dans les statuts. En général, c’est le gérant qui en est à l’initiative, mais ce n’est pas toujours le cas. L’auteur de la consultation doit envoyer le texte des résolutions proposées et tous les documents nécessaires par lettre recommandée aux associés.
Les associés disposent alors d’un délai de 15 jours (minimum, les statuts pouvant prévoir un délai plus important) à compter de la date de réception des documents pour transmettre leur vote par écrit. Ils ont trois possibilités : voter pour, voter contre, ou s’abstenir.
Le consentement unanime : l’ultime processus de prise de décision
Enfin, les associés d’une SCI peuvent valablement donner leur consentement dans un acte écrit. Ce mode de prise de décision existe, même s’il n’est pas prévu dans les statuts. Le Code Civil l’instaure expressément. Ainsi, les associés en place peuvent, par exemple, agréer un nouvel associé en intervenant directement dans l’acte de cession de parts sociales.
Toutefois, pour que la décision soit valable, il faut obligatoirement que l’ensemble des associés de la SCI y prennent part. Ce processus nécessite, en effet, l’unanimité. Cette technique permet aux associés de prendre des décisions très rapidement. Cependant, elle suppose une importante disponibilité des associés et une entente à toute épreuve.
La signature des associés est recueillie en bas de l’acte. Si le gérant n’est pas associé, il vaut mieux le faire participer à l’acte. Autrement, il convient de le signifier à la SCI par acte d’huissier. L’acte comprend donc, à lui seul, les décisions qui sont normalement prises en deux temps lors d’une assemblée.
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