LMNP : imposition de la plus-value en cas de vente de l’immeuble

Le loueur en meublé non-professionnel (LMNP) doit payer un impôt s’il réalise une plus-value, à l’occasion de la cession de l’immeuble d’exploitation. On distingue, en pratique, deux impositions distinctes : les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu. Un abattement existe pour chacune d’entre elles. Une exonération totale d’impôt est possible au bout de 30 années de détention pour les prélèvements sociaux, et de 22 années de détention pour l’impôt sur le revenu. Autrement, les taux d’imposition sont, respectivement, de 18,6 % et de 19 %. Voici toutes les règles à connaître au sujet de l’imposition de la plus-value de cession d’un bien immobilier de LMNP.

Vente de l’immeuble : imposition sociale de la plus-value pour le LMNP

Au niveau social, le loueur en meublé non-professionnel qui cède son immeuble n’est pas redevable de cotisations sociales. Il doit s’acquitter des prélèvements sociaux sur le revenus de placement, au taux de 18,6 %. Ces derniers comprennent plusieurs taxes : contribution sociale généralisée (CSG,) contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et prélèvement de solidarité.

L’assiette des prélèvements sociaux est la plus-value brute (différence entre le prix de cession et le coût d’acquisition), diminuée d’un éventuel abattement pour durée de détention de l’immeuble. L’abattement de l’assiette est égal à :

• 1,65 % par année de détention entre la 6ème année et la 21ème année,
• 1,60 % au titre de la 22ème année de détention,
• 9,00 % par année de détention entre la 22ème et la 30ème année.

Il n’y a aucun abattement pour les durées de détention inférieures ou égales à 5 années. Le calcul de l’assiette aboutit à une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 années de détention.

Exemple : une maison achetée 250 000 euros en mai N est cédée en juillet N+15 pour un montant de 350 000 euros. La plus-value brute s’élève à 100 000 euros. Le taux d’abattement global s’élève à 16,5 % (soit 10 x 1,65 %). La plus-value nette imposable est de 83 500 euros. Le montant des prélèvements sociaux se monte à 14 362 euros (83 500 x 18,6 %).

L’impôt sur le revenu à payer sur la plus-value de cession de l’immeuble en LMNP

Imposition de base à l’impôt sur le revenu

Sur le plan fiscal, le taux d’imposition à l’impôt sur le revenu de la plus-value de cession est de 19 %. L’assiette de calcul est également le montant de la plus-value, auquel il convient de déduire un abattement pour durée de détention. Attention, cet abattement n’est pas le même que celui en vigueur pour les prélèvements sociaux.

Ici, l’assiette taxable bénéficie d’une réduction de :

• 6 % par année de détention entre la 6ème et la 21ème année,
• 4 % au titre de la 22ème année de détention.

Comme pour les prélèvements sociaux, il n’existe pas d’abattement en cas de détention de courte durée (de 5 ans ou moins). À l’impôt sur le revenu, l’exonération est donc totale à compter de la 23ème année de détention.

Reprise de l’exemple ci-dessus : l’abattement pour durée de détention au titre de l’impôt sur le revenu – 10 années au-delà de la 5ème année – est de 60 %, soit 10 x 6 %. La plus-value nette imposable est de 40 000 euros. Le montant de l’impôt sur le revenu à payer s’élève à 7 600 euros (40 000 x 19 %).

Imposition supplémentaire (pour les plus-values importantes)

Les plus-values dont le montant net dépasse 50 000 euros (après l’abattement pour durée de détention) supportent une taxe supplémentaire. Son taux dépend du montant de la PV imposable. Il varie entre 1 % et 6 % :

Reprise de l’exemple ci-dessus : le montant de la plus-value imposable, c’est-à-dire la PV nette après abattement, étant inférieur au seuil de 50 000 euros, aucune surtaxe n’est due.