Le loueur en meublé professionnel qui vend l’immeuble inscrit à l’actif de son bilan comptable doit payer un impôt s’il réalise une plus-value. La plus-value dégagée peut également supporter des cotisations sociales. Dans d’autres cas, ce sont les prélèvements sociaux qui s’appliquent. Les règles à appliquer (assiette de calcul, taux d’imposition) dépendent de plusieurs paramètres : durée de détention, montant des amortissements déduits des résultats fiscaux imposables… Voici tout ce qu’il faut savoir à ce sujet.
La taxation fiscale de la plus-value de cession en LMP
Le régime des plus-values professionnelles
Lorsque le loueur est « professionnel » au sens fiscal, il relève du régime des plus-values professionnelles en matière d’impôt sur le revenu. Il doit donc se conforter à ces règles pour le calcul de l’impôt dû en cas de cession d’immeuble.
Dans ce régime, plusieurs paramètres entrent en jeu :
- La durée de détention de l’immeuble (on distingue deux durées : moins de 2 ans, ou 2 ans et plus),
- Le montant des amortissements déduits du résultat imposable au cours de l’exploitation du bien.
Pour un bien amortissable (une maison individuelle ou un appartement par exemple, hors terrain), il en ressort la taxation suivante :
- Pour les biens détenus depuis moins de 2 ans : la plus-value brute supporte le barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (au taux de 0, 11, 30, 41 ou 45 %) ;
- Pour les biens détenus depuis 2 ans et plus :
- Le montant de la plus-value équivalent aux amortissements déduits supportent le barème de l’IR, comme pour les biens détenus depuis moins de 2 ans,
- Le surplus (si PV – amortissements déduits > 0) supporte l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,80 %.
Pour les biens non-amortissables, comme le terrain par exemple, il faut simplement apprécier la durée de détention. Si elle est de moins de 2 ans, la PV supporte le barème progressif. Autrement, lorsqu’elle est de 2 ans et plus, c’est le taux de 12,80 % qui s’applique.
Les dispositifs fiscaux d’exonération de la plus-value
Deux mécanismes peuvent diminuer – et même annuler – la taxation fiscale de la PV de cession du LMP. L’exonération concerne aussi bien l‘impôt sur le revenu que les prélèvements sociaux. On distingue :
- L’exonération en fonction des recettes : les LMP qui exercent leur activité depuis au moins 5 ans et qui réalisent un chiffre d’affaires ne dépassant pas 90 000 euros bénéficient d’une exonération totale de la plus-value ;
- L’exonération pour durée de détention : au-delà de la 5ème année de détention, les LMP peuvent bénéficier d’un abattement de 10 % par année de détention, applicable sur le montant de la plus-value imposable.
Cession d’immeuble en LMP : la taxation sociale
Un loueur en meublé professionnel relève obligatoirement du régime social des travailleurs non-salariés (TNS). Il doit s’affilier à la sécurité sociale des indépendants (SSI) quel que soit le chiffre d’affaires qu’il réalise. Contrairement aux idées reçues, la plus-value constatée à la suite de la cession de l’immeuble peut supporter les cotisations sociales TNS. Leur taux varie en fonction du montant des revenus. Il est, en moyenne, approximativement de 45 %.
Ainsi, pour les biens non-amortissables (terrains) et les biens amortissables (construction) détenus depuis moins de 2 ans, ce sont les cotisations sociales TNS classiques qui s’appliquent sur le montant de la plus-value.
Les terrains détenus depuis 2 ans au moins échappent aux cotisations sociales. Ils supportent toutefois les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 18,6 %. Enfin, s’agissant des constructions détenues depuis au moins 2 ans :
- La quote-part de plus-value qui correspond aux amortissements déduits supporte les cotisations sociales TNS classiques ;
- L’excédent (PV – amortissements déduits) échappe aux cotisations sociales, mais supportent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (18,6 %).
Les dispositifs d’exonération fiscale (en fonction des recettes ou de la durée de détention) ne s’appliquent pas en matière de cotisations sociales.