Parmi les opérations qu’un gérant de SCI peut conclure, on retrouve celles qui portent sur les immeubles. Exceptionnels, les achats et ventes d’immeubles sont des opérations importantes. Elles mettent généralement en jeu des montants significatifs. Cela dit, le gérant peut-il les effectuer librement ? Ou existe-t-il des restrictions particulières ? En pratique, l’objet social de la SCI est fondamental pour répondre à ces questions. C’est lui qui va déterminer si l’opération est régulière et donc si la société est valablement engagée avec l’acheteur ou le vendeur de l’immeuble. Voici ce qu’il faut retenir à ce sujet.
Rappels sur l’étendue des pouvoirs du gérant de SCI
Avant toute chose, il est important de rappeler le cadre juridique applicable en la matière. Les pouvoirs du gérant de SCI s’apprécient à deux niveaux. Il faut analyser leur étendue envers les associés de la société et envers les tiers. Par « tiers », il faut entendre toute personne étrangère à la société qui peut conclure un acte avec celle-ci.
Vis-à-vis des tiers, le gérant engage la SCI par les actes qu’il passe et qui entrent dans l’objet social. Si l’acte dépasse l’objet social, il peut tout de même engager la société s’il dispose d’une autorisation des associés. Dans ce cas, la décision nécessite l’accord des associés statuant à la majorité requise pour modifier les statuts.
S’agissant des associés, il existe une double limite. Les actes conclus par le gérant doivent entrer dans l’objet social et être conformes à l’intérêt de la société. De plus, les associés peuvent mettre en place, dans les statuts de la SCI, des clauses afin de limiter ou d’encadrer les pouvoirs du gérant. Ces clauses sont, en pratique, inopposables aux tiers.
Si la SCI a plusieurs gérants, chacun d’entre eux peut agir séparément des actes. Les statuts peuvent toutefois prévoir des règles différentes. Chaque gérant dispose du droit de s’opposer à la conclusion d’un acte. Cela dit, le droit d’opposition est sans effet à l’égard des tiers. L’acte demeure donc valable, sauf si le tiers avait connaissance de l’opposition.
Acquisition et cession d’immeuble : les pouvoirs du gérant envers les tiers
Lorsqu’un gérant de SCI envisage d’acheter ou de vendre un immeuble, il doit prendre connaissance des statuts de la société pour savoir s’il dispose effectivement des pouvoirs nécessaires pour conclure l’opération. Il doit lire attentivement la clause relative à l’objet social. C’est elle qui va déterminer la conformité de l’acte. Comme indiqué ci-dessus, si les statuts comportent une clause limitative de pouvoirs, ces dispositions sont inopposables aux tiers. Cela signifie que les associés de la SCI ne peuvent pas l’invoquer afin d’obtenir l’annulation de l’acte passé en violation de la clause.
À l’inverse, les tiers qui contractent avec une SCI doivent effectuer deux vérifications pour s’assurer de la validité de l’acte. D’abord, ils doivent s’assurer que le « prétendu » gérant de la société bénéficie bien de cette qualité. Pour cela, ils peuvent consulter un extrait Kbis récent de la société. Ensuite, ils doivent vérifier que l’acte d’achat ou de vente d’immeuble est bien conforme à l’objet social. Cette vérification s’effectue, par exemple, en consultant une copie à jour des statuts. L’opération sera régulière si ces deux conditions sont réunies.
Achat et vente d’immeuble : les pouvoirs du gérant envers les associés
Un gérant de SCI peut acheter ou vendre valablement un immeuble si son acte entre dans l’objet social et s’il est conforme à l’intérêt de la société. Lorsque l’acte excède l’objet social, l’opération ne peut être valablement effectuée qu’avec l’autorisation des associés. La décision peut être prise en assemblée, par consultation écrite (si les statuts prévoient ce mode de consultation) ou par un consentement de tous les associés donné dans un écrit. La majorité à atteindre est celle prévue pour les modifications de statuts.
Lorsque les statuts contiennent une clause limitative de pouvoirs – lui interdisant d’achat ou de vente un immeuble – le gérant doit s’y conforter et respecter la procédure prévue pour conclure l’opération. À défaut, la société est tout de même engagée avec le tiers (si l’acte entre dans l’objet social) mais le gérant s’expose à une révocation. Par ailleurs, il met en jeu sa responsabilité. En général, la plupart des SCI encadrent les opérations portant sur les immeubles avec de telles clauses statutaires.
