L’approbation des comptes annuels en SCI

Des règles particulières régissent l’approbation des comptes de SCI. En réalité, aucun texte de loi n’impose que les associés approuvent les comptes. En revanche, le gérant a une obligation de reddition des comptes. Il doit rédiger un rapport de gestion annuel et le communiquer aux associés de la société. Lorsqu’ils le valident, les associés approuvent les informations qu’il contient, et donc les comptes annuels et le résultat de l’année écoulée. Ils donnent également quitus à l’égard du gérant.

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Une SCI doit-elle obligatoirement faire approuver ses comptes par les associés ?

Contrairement aux sociétés commerciales, la Loi n’impose pas directement aux associés de SCI d’approuver les comptes avant d’affecter les résultats. Elle prévoit simplement l’obligation, pour le gérant, de soumettre aux associés un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société.

Article 1856 du Code Civil : « Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues.« 

L’approbation de ce rapport entraîne, de son côté, l’approbation automatique des comptes annuels et des résultats. Elle vaut aussi quitus à l’égard du gérant.

La reddition des comptes par le gérant est une obligation qui concerne toutes les sociétés civiles immobilières, quel que soit leur régime fiscal (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Le gérant de SCI qui ne communique pas, chaque année, un rapport de gestion aux associés commet une faute. A ce titre, il peut engager sa responsabilité envers ces derniers.

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Quelle est la procédure à suivre pour approuver les comptes d’une SCI ?

En pratique, aucun texte ne précise la procédure à suivre pour approuver le rapport de gestion. Il convient alors de se référer aux statuts de la SCI. Ces derniers doivent prévoir les modalités de reddition des comptes. Parmi elles, on retrouve notamment le mode de consultation des associés (assemblée, consultation écrite), les règles liées à la convocation (délai, forme), la majorité et le quorum applicables, etc.

Le rapport écrit doit être envoyé aux associés au moins 15 jours avant la date à laquelle ils sont appelés à statuer (assemblée annuelle). Un envoi par lettre simple peut suffire. Si les associés statuent au moyen d’une consultation écrite, le gérant doit envoyer le rapport par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). Ce document doit aussi être mis à disposition au siège de la société.

Les informations suivantes doivent notamment y figurer :

  • L’analyse objectif de l’évolution de la SCI (description de l’activité, comparaison avec l’année précédente),
  • Le recensement du patrimoine de la société et son évolution au cours de l’année écoulée,
  • Les événements marquants et significatifs intervenus au cours de l’année (travaux, procédures, ventes…),
  • Le résultat de l’exercice et sa répartition, conformément aux règles statutaires.

Le dossier comprend, non seulement le rapport de gestion, mais également un rapport spécial sur les conventions réglementées (s’il y en a), le texte des résolutions proposées ainsi que tous les documents nécessaires et utiles à l’information des associés.

Rapport de gestion approuvé, comment répartir le résultat de l’année écoulée ?

En principe, les bénéfices sont répartis entre les associés, conformément aux dispositions prévues dans les statuts (clause d’affectation du résultat). Ces derniers peuvent prévoir une répartition inégale entre les associés, qui n’obéit pas aux règles de proportionnalité des apports. Ils ne peuvent, en revanche, attribuer la quasi-totalité des bénéfices à un ou plusieurs associés, au détriment d’un autre.

A défaut de règles statutaires, la répartition s’effectue au prorata de la participation de chaque associé au capital de la SCI, c’est-à-dire en proportion des droits de vote. En cas de pertes, les associés peuvent les imputer sur les réserves, les placer en « report à nouveau déficitaire » ou les prendre à leur charge (par inscription en compte courant, diminution de capital, etc.).

Rappelons que les sociétés civiles immobilières ne doivent pas, contrairement aux sociétés commerciales, constituer une réserve légale. De plus, les bénéfices d’une SCI soumis à l’impôt sur le revenu sont fiscalement considérés comme des revenus perçus par les associés, même s’ils ne sont pas distribués. Ils génèrent une imposition à l’IRPP dans la catégorie des « Revenus fonciers ».

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Thibaut Clermont

Co-fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs et dirigeant de FCIC, société spécialisée dans l'édition de sites internet sur la création, la gestion et la reprise d'entreprise. Ancien expert-comptable stagiaire.



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