Les murs commerciaux correspondent au local dans lequel est exploité un fonds de commerce. Au démarrage de son activité ou ultérieurement, l’entrepreneur peut avoir l’opportunité d’acheter les murs commerciaux afin de réaliser un investissement à la fois patrimonial et stratégique. Souvent, un financement bancaire est nécessaire pour concrétiser l’opération.
Ce guide vous informe au sujet de l’achat et du financement des murs commerciaux :
- Pourquoi acheter les murs commerciaux ?
- L’achat des murs commerciaux
- Financement de l’achat des murs commerciaux
Pourquoi acheter les murs commerciaux ?
L’achat des murs commerciaux présente plusieurs avantages pour un entrepreneur :
- Lorsque le local commercial est vraiment stratégique, l’entrepreneur s’assure, par son acquisition, de pouvoir en disposer dans la durée. Il sera à la loi le locataire (par l’intermédiaire de son entreprise) et le bailleur du local (en tant que propriétaire).
- L’achat des murs commerciaux est un investissement qui permet à l’entrepreneur de diversifier ses sources de revenus. Les murs lui apporteront un revenu foncier.
- Enfin, cet investissement permet à l’entrepreneur de développer son patrimoine et de le diversifier.
Les murs commerciaux continueront à générer des revenus fonciers même si l’entreprise stoppe son activité ou déménage dans un autre local (à condition qu’une nouvelle entreprise s’y installe).
Lorsque l’entrepreneur dispose déjà d’une entreprise en activité et que celle-ci génère des bénéfices, il pourra les utiliser pour financer l’achat du local. Dans cette situation, il est particulièrement intéressant de créer une société holding qui détient l’entreprise et la future SCI utilisée pour l’achat.
L’achat des murs commerciaux
L’entrepreneur qui achète des murs commerciaux dispose de plusieurs solutions pour réaliser l’opération : en nom propre, au nom de l’entreprise ou via la création d’une SCI. En général, l’achat des murs commerciaux s’effectue par l’intermédiaire d’une SCI pour des raisons évidentes :
- Cela permet à l’entrepreneur de séparer son patrimoine immobilier, son patrimoine professionnel et son patrimoine personnel.
- Les possibilités fiscales en SCI sont plus nombreuses, tant en terme de cession que d’imposition des revenus.
- L’entrepreneur peut faire entrer d’autres associés au sein de sa SCI (ses enfants par exemple, ou l’un de ses associés).
Ensuite, l’opération d’achat des murs commerciaux est une transaction immobilière. Tout d’abord, un compromis de vente est signé entre le vendeur et l’entrepreneur. Ensuite, lorsque toutes les conditions du compromis sont satisfaites (préavis, délais pour les recours, financement…), la vente peut être conclue.
À ce titre, elle implique la rédaction et la signature d’un acte notarié. Le paiement de l’acquisition sera effectué juste avant la signature de l’achat des murs commerciaux.
Si une SCI est utilisée pour l’achat des murs commerciaux, mais qu’elle n’est pas encore constituée lors de la signature du compromis, il faut y insérer une clause de substitution. L’entrepreneur signe en nom propre le compromis puis la SCI se substituera à lui sur l’acte final.
Financement de l’achat des murs commerciaux
L’achat des murs commerciaux est rarement financé avec les seuls apports personnels de l’entrepreneur. Ensuite, il y a peu de dispositifs d’aides financières prévus pour ce type d’opération. Un entrepreneur réalise rarement ce type d’investissement au démarrage de son activité. Cela lui permet de concentrer ses ressources financières dans sa nouvelle activité en priorité.
Souvent, l’achat des murs commerciaux nécessite un financement bancaire pour la majeure partie de l’opération. Afin d’obtenir un prêt bancaire pour cette opération, l’entrepreneur doit avoir un minimum d’apport personnel (au moins 10%). Plus la proportion d’apports personnels est importante, plus les chances d’obtenir un financement sont élevées.
Normalement, le compromis d’achat des murs commerciaux contiendra une conditions suspensive relative à l’obtention du financement. La clause précisera un montant, un taux d’intérêt maximum ainsi qu’un engagement de l’entrepreneur de faire une ou plusieurs demandes de prêt bancaire.
