Le projet de Loi de Finances pour 2027 (PLF 2027) envisage de raboter, une nouvelle fois, les avantages fiscaux concédés au régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). La déduction des amortissements ferait l’objet d’un double plafonnement : plafonnement du taux d’amortissement (2,5 % pour les locations longue durée et 1,5 % pour les locations courte durée) et plafonnement du montant des amortissements déductibles. Les limites varieraient selon la nature de la location : longue durée ou courte durée. Voici toutes les informations à retenir à ce sujet.
Sommaire du dossier :
- Le LMNP : un régime attaqué chaque année,
- Plafonnement des amortissements LMNP dès 2027 : les limites envisagées,
- Exemple illustré des changements à prévoir avec le PLF 2027.
Le LMNP : un régime attaqué chaque année
Le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre un cadre fiscal très avantageux. Il permet notamment de déduire des loyers les charges afférentes au bien loué, y compris son amortissement. L’amortissement est la perte de valeur du bien, compte tenu de son usage ou tout simplement du temps qui passe. Ainsi, les LMNP ne sont généralement pas imposés à l’impôt sur le revenu pendant de nombreuses années.
Le régime LMNP a notamment eu pour effet la transformation massive des locations nues en locations meublées, et particulièrement en locations saisonnières (meublés de tourisme). Différentes réformes du régime LMNP ont été mises en œuvre pour rétablir un certain équilibre sur le marché de la location. Les dernières en date ont eu pour effet de :
- Limiter le montant des amortissements de sorte qu’ils ne puissent générer de déficit (l’excédent étant reportable en avant, sans limite de durée),
- Réintégrer les amortissements antérieurement déduits dans le calcul de la plus-value lors de la cession de l’immeuble.
Un nouveau dispositif a été créé : le dispositif Jeanbrun. Ce dernier permet aux loueurs de bénéficier d’un taux d’amortissement préférentiel. Toutefois, contrairement au régime LMNP, il est conditionné à un certain montant de loyer et à un engagement de location.
Le projet de Loi de Finances pour 2027 (PLF 2027) contient un volet important sur le régime LMNP. Il prévoit d’instaurer un plafonnement annuel des amortissements.
Plafonnement des amortissements LMNP dès 2027 : les limites envisagées
Le PLF 2027 instaurerait un double plafond en matière d’amortissement pour les loueurs en meublé non professionnel :
- Plafonnement du taux d’amortissement du bien immobilier (1/durée d’amortissement),
- Plafonnement du montant des amortissements déductibles (valeur d’achat x taux d’amortissement).
Pour les LMNP de locaux à usage d’habitation (longue durée), les limites seraient les suivantes :
- Le taux d’amortissement des locaux ne devrait pas dépasser 2,5 % de leur valeur d’acquisition,
- Le montant des amortissements serait limité à 7 000 euros par foyer fiscal.
Pour les LMNP de courte durée (meublés de tourisme et locations saisonnières), les limites seraient encore plus basses :
- Taux d’amortissement maximum : 1,5 %,
- Plafond d’amortissements : 5 000 euros.
Par ailleurs, le PLF 2027 précise que les amortissements excédentaires seraient, tout simplement, perdus. Certains établissements échapperaient aux plafonds, notamment les résidences pour étudiants et sEniors et certains établissements de soins.
Enfin, concernant le « stock d’amortissements » disponible au 31 décembre 2026, le PLF 2027 autoriserait sa déduction de 2027 à 2036 mais uniquement dans la limite de 50 % du bénéfice restant après déduction des amortissements calculés selon la nouvelle formule.
Exemple illustré des changements à prévoir avec le PLF 2027
Prenons le cas d’un appartement (coût d’achat : 300 000 euros) initialement amorti sur 30 ans et qui rapporte 15 000 de loyers par an. Voici un tableau comparatif avant/après réforme du PLF 2027.
| Avant réforme | Après PLF 2027 (location longue durée) | Après PLF 2027 (location courte durée) | |
|---|---|---|---|
| Loyers et assimilés imposables | 15 000 € | 15 000 € | 15 000 € |
| – Amortissements déductibles | – 10 000 € (300 000 x (1/30) | – 7 000 € (300 000 x 2,5% plafonné) | – 4 500 € (300 000 x 1,5% plafonné) |
| = Résultat imposable à l’impôt sur le revenu | 5 000 € | 8 000 € | 10 500 € |
