Contrairement aux idées reçues, certaines sociétés civiles immobilières (SCI) sont concernées par la réforme de la facturation électronique. Toutefois, leurs obligations en matière de e-facturation dépendent de leur situation vis-à-vis de la TVA et, indirectement, de la nature de l’activité qu’elles exercent. Voici l’étendue des obligations des SCI en matière de facturation électronique.
Facturation électronique : quelques rappels au sujet de l’obligation
La facturation électronique a d’abord été mise en place pour les transactions réalisées avec le secteur public, via la plateforme Chorus Pro. Cette dernière s’est, progressivement, généralisée à tous les acteurs du secteur privé.
En principe, l’obligation de facturation électronique concerne tous les assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Sur ce point, il faut être vigilant : une entreprise peut être assujettie à la TVA, mais en être non-redevable grâce à une disposition légale.
C’est précisément le cas de la société civile immobilière (SCI). En pratique, l’étendue de ses obligations en matière de e-facturation vont dépendre de deux paramètres : la nature de l’activité exercée et la position de l’entreprise au regard de la TVA (soumission ou non).
SCI et facturation électronique : détail des obligations
Les différentes obligations en vigueur pour les SCI en matière de e-facturation
En principe, une SCI soumise à la TVA (de plein droit ou sur option) a 4 obligations en matière de e-facturation. Ainsi, elle doit obligatoirement :
- Être en mesure de recevoir des factures électroniques,
- Émettre des factures électroniques à ses clients professionnels (e-invoicing),
- Effectuer un e-reporting des données de transaction (si ses clients sont non-assujettis à la TVA),
- Effectuer un e-reporting des données de paiement (si elle n’a pas opté pour la TVA sur les débits).
Ces obligations concernent les SCI qui exercent les activités suivantes :
- Location de locaux aménagés à usage professionnel (obligatoirement soumis à la TVA),
- Location de places de stationnement attachées à un bien dont la location est soumise à la TVA,
- Location de locaux meublés à usage d’habitation avec prestations para-hôtelières,
- Location de locaux nus à usage professionnel avec option pour la TVA.
Les autres SCI n’ont, en principe, que l’obligation d’être en capacité de recevoir des factures électroniques. Elles doivent, dans ce cas, avoir recours à une plateforme PDP (plateforme de dématérialisation partenaire) pour recevoir des e-factures.
Seules les SCI dont l’objet est exclusivement la mise à disposition à titre gratuit d’un bien immobilier à ses associés échappent à toute obligation de facturation électronique.
Facturation électronique : tableau récapitulatif des obligations des SCI
| Activités / Obligations e-facturation | Réception de factures électroniques | Émission de factures électroniques (E-invoicing) | E-reporting (transaction et/ou paiement) |
|---|---|---|---|
| Mise à disposition gratuite d’un immeuble aux associés | Non | Non | Non |
| Location de locaux nus à usage d’habitation | Oui | Non | Non |
| Location de locaux meublés à usage d’habitation | Oui | Non | Non |
| Location de locaux nus à usage professionnel | Oui | Oui (si option TVA) | Oui (si option TVA) |
| Location de locaux meublés avec prestations para-hôtelières | Oui | Oui | Oui |
| Location de locaux aménagés à usage professionnel | Oui | Oui | Oui |
| Location de places de stationnement soumise à la TVA | Oui | Oui | Oui |
Les principes de fonctionnement de la facturation électronique pour une SCI
Pour les SCI redevables de la TVA qui facturent une entreprise française
- La SCI édite sa facture à l’attention de son client professionnel dans un format spécial via son logiciel de facturation,
- Elle dépose sa facture sur sa plateforme de dématérialisation partenaire (PDP),
- La plateforme envoie automatiquement la facture sur la plateforme choisie par le client de la SCI,
- La PDP du client envoie les données à la direction général des finances publiques (DGFIP),
- Simultanément, le client reçoit la facture au format électronique via sa PDP,
- La SCI indique la date de règlement de la facture sur sa PDP (sauf si elle a opté pour la TVA sur les débits).
Pour les SCI redevables de la TVA qui facturent un particulier
- La SCI édite sa facture à l’attention de son client particulier et la lui remet par tout moyen,
- Elle dépose sa facture sur sa plateforme de dématérialisation partenaire (PDP),
- La PDP du client envoie les données à la direction général des finances publiques (DGFIP),
- La SCI indique la date de règlement de la facture sur sa plateforme dématérialisée.
Les SCI qui louent à des particuliers ne doivent pas obligatoirement utiliser un logiciel de facturation. Toutefois, en pratique, elles ont grandement intérêt à en choisir un qui permet d’établir des factures conformes et de les envoyer via la plateforme agréée. Autrement, elles devront gérer séparément le « e-reporting », prestation extrêmement chronophage…
Entrée en vigueur des obligations de facturation électronique pour les SCI
Pour les SCI (comme pour la plupart des autres types d’entreprises), l’obligation d’utiliser une plateforme PDP pour recevoir les factures électroniques entrent en vigueur au 1er septembre 2026.
L’obligation d’émettre les factures au format électronique et de transmettre les données à la DGFIP (e-reporting) entre en vigueur au 1er septembre 2027. Pour les grandes entreprises (GE) et les entreprises de taille intermédiaire (ETI), la date est avancée au 1er septembre 2026.