Le bail commercial : tout ce qu’il faut savoir

Le bail commercial est un contrat important pour l’entrepreneur. Il s’agit d’un engagement de longue durée indispensable au fonctionnement du fonds de commerce. Un bail commercial encadre les relations entre le propriétaire d’un local et le locataire.

Avant de conclure un contrat de bail commercial, il est nécessaire de comprendre le sens des principales clauses qui s’y trouvent. Dans ce dossier, nous abordons 12 points essentiels sur le bail commercial : 

La forme du bailLes périodes triennales
La destination du bailLa sous-location du bail
La durée du bailLa résiliation du bail
Le loyer et les chargesLe renouvellement du bail
Les obligations du bailleurLa répartition des travaux
Les obligations du locataireLa solidarité avec le repreneur
bail commercial

La forme du bail commercial

Même si la loi n’oblige pas expressément le bailleur et le locataire de contracter un bail commercial par écrit, il est fortement conseillé de le faire pour se prémunir en cas de besoin.

Généralement, le bail commercial sera rédigé par un avocat ou un notaire, il faut en effet éviter de le rédiger soi-même (à moins d’être un expert) ou de signer un bail rédigé par le bailleur lui-même. Compte tenu de l’importance de l’engagement lié à ce contrat, nous vous recommandons de vous faire assister par un avocat avant de le signer.

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La destination du bail commercial

La destination du bail commercial correspond aux activités dont l’exercice est autorisé dans le local. Son contenu est convenu librement entre le bailleur et le locataire. La destination doit être indiquée avec précision pour éviter toute mauvaise interprétation. Il s’agit de l’une des clauses les plus importantes du bail commercial.

Cette clause est donc particulièrement importante pour le locataire. Plus la destination est large, mieux c’est. Il est même possible que le bail prévoit l’exercice de tout type d’activité.

Ensuite, la destination prévue dans le bail commercial doit être possible. La configuration du local doit permettre l’installation de l’activité. De plus, aucune réglementation ne doit empêcher l’exercice de l’activité.

La durée du bail commercial

Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans, il s’agit donc d’un engagement à long terme. Des possibilités de résiliation triennale sont toutefois possible.

Les parties peuvent même décider de fixer une durée encore plus longue, au -delà de 9 ans. Cette pratique a toutefois des impacts juridiques conséquents car ce bail peut remettre en cause le principe de résiliation triennale et l’encadrement de la révision des loyers.

Enfin, il est également possible de déroger à cette règle de base en prévoyant une durée plus courte. Il s’agit alors d’un bail de courte durée ou bail dérogatoire. La durée de ce contrat ne peut pas excéder 3 ans. Le recours à ce type de bail n’est pas sans risque pour le locataire, car il ne dispose d’un engagement durable (alors que son local est l’un des éléments les plus importants pour son activité).

Le loyer du bail commercial

La clause relative au loyer est une autre clause importante du bail commercial. Aucune règle n’est fixée au sujet de la fixation du loyer initial du bail commercial. Il s’agit surtout d’un accord entre le locataire et le bailleur.

Toutefois, les règles de base de tout contrat doivent être respectées pour fixer le montant du loyer du bail commercial : le montant doit être déterminé ou déterminable, et être réel et sérieux.

Par exemple, louer des locaux situés en centre-ville pour un euro par mois n’aurait rien de sérieux… Il convient donc de fixer un loyer conforme au prix du marché.

Les principales obligations du bailleur

Le bailleur doit respecter les principales obligations suivantes :

  • Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour les locations de certains terrains) ;
  • Mettre à disposition les biens loués au locataire ;
  • Maintenir les biens en état de servir ;
  • Garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués ;

Les principales obligations du locataire

En contrepartie, le locataire devra respecter les obligations suivantes :

  • Payer le loyer dans les délais au bailleur ;
  • Utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination précisée dans le bail commercial.

La révision triennale du loyer

A l’issue de chaque période triennale (3 ans, 6 ans et 9 ans), le bailleur peut demander par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte extrajudiciaire, la révision du loyer.

L’augmentation de loyer demandée par le bailleur est plafonnée : Elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, le cas échéance, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

La sous-location des biens loués

Sous certaines conditions bien précises, le locataire a la possibilité de sous-louer les biens qu’il a pris en location auprès du bailleur.

Pour cela, il faut respecter les deux obligations suivantes :

  • le bailleur autorise tout d’abord le locataire à sous-louer les biens,
  • et ensuite, le locataire doit informer le bailleur par LRAR ou acte extrajudiciaire de son intention de sous-louer et inviter le bailleur à la signature du contrat de sous-location.

La résiliation du bail commercial

Le bail commercial est généralement conclut pour une durée de 9 ans mais il peut être résilié dans les cas suivants :

  • Lorsque le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour mettre un terme au bail ;
  • A l’issue de chaque période triennale ;
  • Par application d’une clause résolutoire, comme par exemple la rupture du bail en cas de défaut de paiement du loyer ;
  • Par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations.

Plus d’informations à ce sujet : la résiliation anticipée du bail commercial.

Le renouvellement du bail commercial

Au terme de la durée du bail commercial, le locataire dispose d’un droit de renouvellement. Aucune clause contraire ne peut être prévue. Le bail commercial ne prend donc pas fin automatiquement.

Toutefois, le bailleur peut donner congé au locataire sans offre de renouvellement ou refuser la demande de renouvellement du locataire. Pour cela, le bailleur doit justifier les motifs légitimes expliquant le refus du renouvellement. Par exemple, il peut s’agir du non-respect, par le locataire, d’une ou de plusieurs obligations qui lui incombent.

En l’absence de juste motif, le locataire peut contester la décision et/ou demander une indemnité d’éviction.

Si aucun congé ou demande de renouvellement n’a été fait, le bail commercial se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée.

Nous évoquons ce sujet ici : le renouvellement du bail commercial.

La répartition des travaux dans le bail commercial

En principe, le locataire est tenu d’entretenir les lieux. Il doit ainsi réparer tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers. Ensuite, toutes les autres dépenses de travaux sont à la charge du bailleur.

Toutefois, des aménagements conventionnels peuvent être prévus dans le bail commercial afin de transférer au locataire une partie des travaux incombant normalement au bailleur. Ainsi, tous les travaux d’entretien et de gros entretien peuvent être mis à la charge du locataire, dès lors qu’ils ne constituent pas des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil.

Pour plus d’informations à ce sujet : la répartition des travaux.

La solidarité avec le repreneur du bail

Lorsque le locataire cède son fonds de commerce, son bail commercial en cours est transféré au repreneur. Pour le bailleur, la clause de solidarité constitue une sécurité si le locataire vient à céder son entreprise. Ce dernier restera solidairement responsable du paiement du loyer si le repreneur venait à faire défaut.

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Pierre Facon

Co-fondateur du site Le Coin des Entrepreneurs
Média online de référence sur la création, la reprise et la gestion d'entreprise, et application en ligne d'aide à la création / reprise d'entreprise.
Conseiller et expert en création d’entreprise. J'accompagne de nombreux entrepreneurs dans la mise en place de leurs projets.



31 commentaires sur “Le bail commercial : tout ce qu’il faut savoir”

  1. solber dit :

    Bonjour,
    je voudrai savoir quelles sont les travaux qui incombent au propriétaire en ce qui concerne le logement attenant au commerce et compris dans le bail commercial? Etat du sol, des murs, radiateurs, etc…Est-il vrai que le locataire a la charge de rendre le logement habitable et non le propriétaire ? Où puis-je trouver le texte de loi ?
    Merci pour votre aide
    Solber

  2. Luc Bouillette dit :

    Bonjour Pierre,

    Je suis propriétaire d’un biens avec un bail commercial dans une résidence de tourisme.
    Le bail arrive à échéance (9 ans) à la fin de l’année.
    Je ne souhaite pas le renouveler et vendre le bien (qui est une très mauvaise opération pour moi).
    Est il possible pour moi de ne pas renouveler le bail? Vais je devoir payer une indemnité d’éviction? Si oui comment la calculer?

    Merci pour votre retour.

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Effectivement, si votre locataire demande le renouvellement mais que vous refusez, vous risquez de devoir payer une indemnité.
      Il me semble que la vente de l’immeuble n’est pas un motif suffisant.
      Vous devriez voir cela avec un avocat, les enjeux sont importants.

  3. Losophe Sophie dit :

    Bonjour,
    Nous sommes deux professionnelles libérales dans le paramédical et nous cherchons un local pour y installer nos activités respectives à temps plein. Est-ce contraignant pour le propriétaire de faire son bail commercial à nos deux noms tout en délivrant à chacune sa propre quittance de loyer (équivalant donc à la moitié du loyer et des charges) ? Quels sont pour lui les avantages et les inconvénients de ce type de contrat ?
    Merci par avance de votre réponse.

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Il faudrait pour cela qu’il établisse 2 baux différents.
      Sinon, il est courant de constituer une SCM et de faire signer le bail par celle-ci.

  4. guy cappe dit :

    Bonjour,
    Nous sommes gestionnaires d’une zone d’activité artisanale et avons des locataires avec des baux commerciaux 3 6 9
    Certains baux arrivent à échéance fin 2014 et j’en ai informé les bénéficiares.
    les conditions de location des baux initiaux n’ayant pas changés et les locataires m’ayant fait savoir qu’il souhaitaient poursuivre, faut il rédiger de nouveaux baux ou simplement faire signer un courrier contractualisant cette décision?
    Merci de votre réponse

    • Pierre F. dit :

      Il faut idéalement établir un nouveau bail avec le contenu du bail précédent.

    • guy cappe dit :

      Merci de votre réponse, mais plutôt que de rédiger un nouveau bail en tout point identique au précédent, ne puis je pas faire signer un courrier spécifiant que le bail est reconduit dans sa totalité aux conditions du bail actuel pour une durée de 3-6-9

    • Pierre F. dit :

      A mon sens, étant donné que vous n’êtes pas dans le cas d’une prolongation, le précédent bail prend fin et il faut donc en conclure un nouveau.

    • Cappe guy dit :

      Merci de vos réponses, je vais donc faire de nouveaux baux
      Cordialement

  5. SERRANO Pascal dit :

    Bonjour,

    je suis installé dans un hôtel d’entreprise depuis 2001. Le bail commercial étant arrivé à échéance en 2010, le bailleur nous (différentes entreposes installées sur le site) a proposé à l’époque un nouveau bail que nous n’avons pas signé car de nouvelles clauses apparaissaient avec lesquelles nous n’étions pas d’accord.

    Depuis 2010, nous sommes donc sans bail et j’aimerai partir. Mais le bailleur ne souhaite pas que je parte car il précise que de nouveau je rentre dans un préavis de 6 mois fin de triennale. J’ai lu qu’à priori dans mon cas, je serai plutôt en tacite prolongation, avec 6 mois de préavis fin de trimestre ?

    Je vous remercie de vote éclaircissement

    Pascal

    • Pierre F. dit :

      Votre bail a donc été reconduit pour une durée indéterminée mais c’est le bailleur qui a la faculté de donner congé.

  6. dutertre thierry dit :

    Ma belle mère est proprietaire d un local commercial
    Le locataire est rentré dans les locaux il y a 5 mois et refuse depuis de signer le bail, et bien entendu ne paye pas.
    Quels sont les recours de ma belle mère.
    Peut elle reprendre possession du local sans ce justifier ou doit elle lancer une procédure
    Merci pour votre aide

  7. Lionel G dit :

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement dans une résidence de tourisme exploité par une société qui le loue à la semaine. J’ai un bail avec cette société qui arrive à échéance en 2017. La société a prévenu tous les propriétaires bailleurs qu’ils pouvaient reprendre leur bien au terme du contrat mais qu’elle demanderait alors le paiement d’un droit au bail. A-t-elle le droit de la faire et, si oui, comment est calculé le montant de ce droit au bail ?

    Merci.

    • Pierre F. dit :

      Votre question ne concerne pas les baux commerciaux, il s’agit d’un bail de location immobilière conclut par un particulier et ce n’est pas mon domaine de prédilection.

  8. Mona dit :

    Bonjour ,

    J’ai une question , par rapport à un bail commercial ,en fait il est au nom de mon mari , et moi je vais me lancer dans une activité pas trop différente de la sienne, est ce qu’il est obligatoire que le bail soit totalement à mon nom , ou est ce que ça passe quand il est à nos deux noms ?
    est ce que je pourrait bien bénéficier de l’accre et faire la procédure de création dans ce cas là .

    je vous remercie d’avance !
    Cordialement

  9. martine dit :

    bonjour,
    si l’on a deux baux, comment enregistrer leurs valeurs financière ? dans le même compte 206000 sans les distinguer ou peut on créer un sous compte du 206
    merci de votre réponse
    bonne journée

  10. atou dit :

    bonjour.mon bail est arrivé a expiration(9ans)le 1/07/2013.je suis donc en tacite reconduction.l’agence immobilliere qui gere le local veut me faire signer un nouveau bail,elle s’est reveillee debut mars 2014.
    ne suis-je pas reparti sur un 3/6/9 vu que 6 mois avant l’expirartion du bail elle ne ma donné aucune nouvelle?
    merci de la reponse

    • Pierre F. dit :

      Lorsque le bail initial arrive à sa date contractuelle d’expiration sans que le bailleur ait délivré un congé au moins six mois avant ou que le locataire ait formulé une demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement.

  11. Adam dit :

    Je veux acheter un commerce dont le bail de 9ans prend fin le 4emme trimestre 2013 est ce que je risque de me faire avoir

    • Pierre F. dit :

      Bonjour,

      Normalement les démarches relatives au renouvellement devraient déjà être effectuées.

      Sinon, vous pouvez très bien attendre début 2014 pour racheter, vous verrez ainsi si le bail commercial est renouvelé.

      Bonne journée,

  12. thierry dit :

    Bonjour ,

    Que ce passe t’il après les 9 ans le bail cours t’il pour 3 ans de plus ?

  13. faure dit :

    Bonjour,

    Mon bail parle de paiement trimestriel de mon loyer.
    Ai je le droit de le payer en mensuel pour cause de difficultés financières ?
    Merci de votre réponse

    • Pierre F. dit :

      Normalement, il convient de respecter les conditions prévues par le bail. Après, la meilleure solution est de vous rapprocher du bailleur pour trouver un arrangement.

  14. De très bonnes infos pour le bail commercial.
    Pour mon ancienne boite j’avais réussi à obtenir un bail pro qui est quand même plus flexible que le bail commercial.
    On n’est pas obligé de respecter le 3,6,9, on a une dédit possible à 6 mois, c’est plus sécurisant…

    • Pierre F. dit :

      Merci Guillaume, j’espère que l’article permettra d’informer pas mal de monde.

      Il est vrai que le bail pro est plus flexible, le bail commercial étant très encadré par la loi.

      Bon maintenant il est temps que j’aille découvrir ton blog, à bientôt et bonne soirée !

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