Résilier de manière anticipée un bail commercial
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La résiliation anticipée du bail commercial

Un bail commercial doit en principe aller jusqu’à son terme, donc durer 9 ans au moins. Toutefois, il existe plusieurs cas de résiliation anticipée à l’initiative du bailleur ou du locataire.

Dans ce dossier, nous vous présentons les principaux cas de résiliation anticipée d’un bail commercial.

résiliation anticipée du bail commercial

Résiliation anticipée à chaque période triennale

A l’expiration de chaque période triennale, le locataire a la possibilité de demander la résiliation anticipée du bail commercial.

Le locataire doit donner congé au bailleur par acte d’huissier ou par LRAR en respectant un préavis minimum de 6 mois et il n’est pas tenu de motiver sa décision.

Remarque : le bail commercial peut valablement comporter une clause qui prive le locataire de sa faculté de résiliation anticipée. Par ailleurs, la loi Pinel promulguée le 18 juin 2014 offre désormais la possibilité de donner congé par LRAR.

Résiliation anticipée par accord amiable entre les parties

À tout moment, le locataire et le bailleur peuvent convenir d’une résiliation anticipée du bail commercial. Cette résiliation amiable n’est pas soumise aux conditions de forme et de délai prévues par le Code de commerce.

Les conditions de la résiliation sont librement négociées par les parties. Le bailleur peut par exemple demander le versement d’indemnités.

Résiliation anticipée pour départ à la retraite du locataire

Le locataire qui dispose de tout ses droits à la retraite peut demander à tout moment la résiliation du bail commercial.

Pour cela, le locataire doit donner congé au bailleur par acte d’huissier ou par LRAR au moins 6 mois avant le départ prévu.

Résiliation anticipée pour faute du locataire

Dans le cadre du bail commercial, le locataire est tenu de respecter plusieurs obligations.

Lorsque le locataire ne respecte pas l’une de ses obligations pour laquelle aucune clause résolutoire n’est prévue (voir ci-dessous), le bailleur peut demander en justice la résiliation anticipée du bail commercial. Par exemple, il peut s’agir d’une sous-location non autorisée par le bailleur.

Le juge appréciera la recevabilité de la demande du bailleur pour prononcer ou non la résiliation anticipée du bail commercial.

Résiliation anticipée en application d’une clause résolutoire

Le bail commercial peut également être résilié de manière anticipée si le locataire ne respecte pas une obligation du bail pour laquelle il est prévu une résiliation de plein droit en cas d’inexécution.

Contrairement au cas précédent, la résiliation anticipée en application d’une clause résolutoire est automatique et n’est pas soumise à l’appréciation du juge si elle est claire et non équivoque.

Avant de pouvoir demander l’application de la clause résolutoire, le bailleur est tenu :

  • de transmettre un commandement de régulariser au locataire par acte d’huissier,
  • de respecter l’éventuel délai de grâce demander par le locataire pour régulariser la situation.

Résiliation de plein droit du bail commercial

Dans des circonstances particulières, le bail commercial peut être résilié de plein droit. C’est notamment le cas lors de la destruction du local par exemple.

Le bail commercial peut également être résilié de plein droit en cas de survenance d’un événement prévu dans le bail commercial (décès du locataire par exemple). Toutefois, le bail ne cessera qu’au terme des 9 ans et après une notification par acte d’huissier ou par LRAR 6 mois à l’avance au moins.

L’exercice du droit de reprise par le bailleur

Dans certains cas exceptionnels, le bailleur peut exercer un droit de reprise :

  • afin de démolir l’immeuble insalubre,
  • pour reconstruire l’immeuble,
  • pour surélever l’immeuble,
  • ou pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés afin de restaurer l’immeuble.

Une indemnité d’éviction doit parfois être versée au locataire.

Pour exercer son droit de reprise, le bailleur doit donner congé au locataire par acte d’huissier ou par LRAR et respecter un préavis minimum de 6 mois.

 


Pierre FACON – Webmaster du coin des entrepreneurs

Dirigeant de F.C.I.C – Média web sur l’entrepreneuriat et services pour entrepreneurs
Conseiller en création d’entreprise


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22 commentaires sur “La résiliation anticipée du bail commercial”

  1. Marie dit :

    Bonjour
    Le nouveau propriétaire d’un local professionnel peut-il mettre fin au bail du locataire actuel de manière anticipée?
    Merci

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Suite à la vente du local, le bail en cours se poursuit.
      La vente du local par le bailleur n’est pas un motif de rupture anticipée.

  2. Fabrice dit :

    Bonjour,
    Dans le cadre de ma recherche de local commercial afin d’y implanter mon salon de thé, j’ai trouvé le local « de mes rêves ». Je m’y suis arrêté car celui-ci semblait disponible (vitrine peinte). Je retrouve le contact du propriétaire qui m’informe que ce local, bien qu’en apparence libre, ne l’est pas !
    En effet, il est loué depuis pratiquement deux ans sans que les locataires ne l’utilisent (pour un salon de coiffure). Quelques travaux de « démolitions » ont été entrepris (un parquet du XVIème,…) par les locataires…puis plus rien.
    Toutefois, les locataires payent leurs loyers !
    Je suis en contact permanent avec le propriétaire qui semble fort agacé par cette situation, bien qu’il soit payé tous les mois.
    Dans le bail, figurerait la mention que le local doit être occupé et entretenu, d’après le propriétaire.
    Est-il envisageable de mettre fin au bail de manière anticipée dans des délais et pour des coûts « raisonnables » ?
    Je vous remercie d’avance pour vos éclaircissements.
    Cordialement,
    Fabrice

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Normalement, le locataire doit exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. C’est une condition indispensable pour l’application du statut des baux commerciaux.
      Toutefois, cela ne peut être un motif de résiliation que si le bail le prévoit. En l’absence de clause contractuelle le prévoyant, la résiliation n’est donc pas possible.

  3. Jero dit :

    Bonjour,

    je souhaite racheter le fonds de commerce d’une salle de remise en forme, mais je souhaite changer de local.

    Vu que c’est un rachat, puis je anticiper la date du bail qui arrive à terme dans 2 ans ?
    Je voudrais savoir aussi d’un point de vue légal ce qu’il en est par rapport aux adhérents de cette même salle.

    Cordialement

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Comme il ne reste que deux ans, vous ne pouvez pas demander la résiliation anticipée possible à la fin de chaque période triennale.
      Il faut voir avec le bailleur si une résiliation amiable est envisageable.
      Sinon, vous allez devoir attendre la fin du bail commercial, je ne vois pas d’autres solutions possibles.
      Concernant les adhérents, leurs abonnements se poursuivent avec vous.

  4. enilorac29 dit :

    bonjour,

    Nous avons donné congés dans les délais prévus afin d’être en règle avec le bail commercial, car nous souhaitions construire, cependant, le prêt nous est refusé.
    Nous avons également le logement attenant. Peut-on annuler une résiliation de bail commercial? sommes-nous prioritaires à la reprise du local dans ce cas ? sinon, nous allons nous retrouver à la rue, et sans travail.

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Je ne pense pas que vous puissiez revenir en arrière sauf commun accord. Il faut voir cela avec votre bailleur.

  5. Gilberte AMAT dit :

    Mon locataire a demandé la résiliation anticipée du bail commercial, cependant il continue à présenter cette adresse (prestigieuse) sur ses sites et je constate que sur les greffes la société ne mentionne pas la nouvelle adresse. Quels sont mes droits ?

    Cordialement

    • Pierre Facon dit :

      Bonsoir,
      Cela signifie qu’il n’est pas à jour de ces obligations juridiques et que les mentions légales ne sont pas à jour également. La résiliation est-elle récente ?
      Après, à part entrer en contact avec le greffe, je ne vois pas trop ce que vous pouvez faire car pour moi ce locataire ne vous cause pas vraiment de préjudice.

  6. Helene Dupont dit :

    Un nouveau commerce (bar avec risque de mauvaises fréquentations et de nuisances ) s’installe juste à côté de mon salon de coiffure en pleine croissance.
    Est ce une raison valable pour une résiliation anticipée du bail de mon salon ?
    Si non, que faire ?
    Merci
    Slts

    • Pierre Facon dit :

      Non il ne s’agit pas d’un motif de résiliation valable. La seule option est à mon sens de demander congé à l’issue de la période triennale en cours.

  7. Conem annelyse dit :

    Bonjour mon conjoint et locataire d’un dépôt avec un bail de 9 ans. Le problème c’est qu’au vu de son évolution professionnel le dépôt ne correspond plus aux besoins professionnels.
    La période triennale est pour octobre 2018.
    Pour le bien de la société (ne pas perdre de chantier…) l’idéal serait de changer d’endroit début 2017.
    Pensez vous qu’il y a possibilité de rompre le bail avant 2018.

    Merci

  8. courmaceul aline dit :

    Bonjour,

    Le bail commercial de mon mari arrive à échéance en janvier 2017 (3 ans renouvelable). Je détiens 49 % du commerce, lui 51 %. Depuis janvier 2016 il est arrêté pour maladie grave (cancer). Puis-je résilier le bail commercial pour grave maladie ?

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Si vous êtes mandaté pour exercer des fonctions dans l’entreprise oui. Il faut regarder ce qui est prévu dans vos statuts.

  9. BLONDEAU Pascal dit :

    Bonjour j’ai pris congé de mon bail commercial dans les délais prévus,pour déménager de local,le bailleur a-t-il le droit d’afficher sur les vitrines du commerce  » A LOUER  » avant la fin du bail? Merci

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Je ne suis sûr de rien mais à mon sens vous pouvez refuser tant que vous avez l’usage des locaux.

  10. Mélissa F. dit :

    Bonjour,

    Étant en EI et voulant déplacer mon commerce pour des raisons financières, par quel autre moyen puis-je rompre mon bail ?

    Cordialement.

    • Pierre Facon dit :

      Bonjour,
      Vous ne pourrez mettre fin au bail qu’à l’expiration d’une période triennale, le déménagement n’est pas une cause possible de rupture anticipé d’un bail commercial.

  11. DELAGE dit :

    Bonjour,

    je suis locataire avec un bail commercial en cours. Mes propriétaires en SCI souhaitent vendre les locaux. Que devient la SCI ? que devient mon bail ?

    Remerciements.

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