La répartition des travaux entre le locataire et le bailleur constitue un point essentiel des négociations dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial.
Par défaut, le Code civil met à la charge du locataire une liste de dépenses de réparations locatives. Ensuite, les autres travaux sont à la charge du bailleur. Toutefois, certains travaux pourront être mis à la charge du locataire par un aménagement conventionnel. Le bail commercial indique alors la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire.
- Les différentes catégories de travaux
- Le bail commercial ne comporte aucune clause de répartition des travaux
- L’aménagement de la répartition des travaux dans le bail commercial
Les différentes catégories de travaux
Avant d’évoquer la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire, il faut catégoriser les différents types de travaux que l’on peut rencontrer :
- Les travaux de grosses réparations, qui correspondent aux réparations des gros murs et des voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières, à celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier (article 606 du Code civil) ;
- Les travaux de gros entretien, qui consistent à maintenir le local conformément à l’usage auquel il est destiné ;
- Les travaux d’entretien et de réparations courantes (menu entretien), qui consistent à réparer les dégradations commises durant l’occupation du local par le locataire ;
- Les travaux imposés par l’administration, qui consistent à mettre le local aux normes avec les diverses réglementations.
Le bail commercial ne comporte aucune clause de répartition des travaux
Ci-dessous, nous vous expliquons les règles de répartition des travaux prévues par la loi. Ces règles s’appliquent en l’absence d’aménagements conventionnels dans le bail commercial.
Les travaux de gros entretien et de grosses réparations
Le bailleur est tenu d’entretenir le bien loué en l’état de servir à l’usage pour lequel il est mis à disposition. Il doit réparer les outrages naturels du temps et de l’usure normale due à l’action des éléments.
Ainsi, en l’absence de clause, le bailleur supporte donc :
- les travaux de gros entretien et les grosses réparations,
- les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique,
- et les travaux nécessaires pour remédier à la vétusté ou par suite d’un cas de force majeure.
Les travaux d’entretien et de réparations courantes
Le locataire est tenu de restituer le local à la fin du bail en réparant tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers. Il doit entretenir les lieux. Ainsi, il supporte les travaux liés à l’occupation des locaux.
Par contre, les travaux occasionnés par la vétusté, la force majeure ou un vice de construction sont à la charge du bailleur.
Les travaux de mise aux normes du local
En l’absence de clause contraire, c’est le bailleur qui a la charge des travaux de mise aux normes et des travaux prescrits par l’administration.
En effet, le bailleur est tenu de délivrer un local en conformité avec la destination pour laquelle il a été mis à disposition du locataire.
L’aménagement de la répartition des travaux dans le bail commercial
Un bail commercial peut déroger aux dispositions prévues par la loi en matière de répartition des travaux. En pratique, c’est souvent le cas. Les dérogations ont pour effet de transférer au locataire une partie des travaux incombant normalement au bailleur.
La clause relative aux travaux de grosses réparations
Les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, les travaux suivants ne peuvent pas être mis à la charge du locataire :
- Les travaux de grosses réparations mentionnées par l’article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. »
- Les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations (point précédent).
Toutefois, l’article R145-35 du Code de commerce précise que les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique peuvent être mis à la charge du locataire.
Ensuite, en cas de litige, le juge peut retenir le caractère de grosses réparations pour d’autres travaux. Pour cela, il tient compte de l’importance de la réparation et de son coût. Cela permet de distinguer les travaux qui relèvent de l’entretien et les grosses réparations.
Les travaux qualifiés de grosses réparations sont à la charge du bailleur. Par contre, si les travaux nécessaires résultent, en tout ou partie, de l’inexécution par le locataire de son obligation d’entretien, ils peuvent être mis à la charge du locataire.
Les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014
Dans ces baux commerciaux, il est possible d’insérer une clause qui spécifie que le locataire doit supporter toutes les réparations. Pour que cette clause soit applicable, elle doit être suffisamment précise. Chaque élément concerné par une grosse réparation doit être spécifié.
La clause relative aux travaux d’entretien et de réparation
Une clause du bail commercial peut préciser que tous les travaux d’entretien et de gros entretien sont à la charge du locataire, dès lors qu’ils ne constituent pas des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil.
Le locataire doit également supporter toutes les dépenses d’entretien si le bail précise que toutes les réparations sont à sa charge, à l’exception des grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil.
La clause relative à la mise aux normes du local
Concernant les travaux de mise aux normes du local, une clause du bail commercial peut prévoir expressément que le locataire a la charge des travaux prescrits par l’administration. Cette clause doit être rédigée avec précision. À défaut, le bailleur doit prendre en charge les travaux de mise aux normes.
Nous rappelons que les travaux de mise en conformité ayant la nature de grosses réparations selon la définition de l’article 606 du code civil ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.
A lire également à propos du bail commercial :
Bonjour,
j ai un local commercial en ville qui est libre depuis l ‘été dernier. Le bail, rédigé par un notaire à l’époque datant de 2010 prévoyait que les travaux de ravalement de façade incombaient au locataire. J ai un locataire qui veut prendre le local au 1er avril 2021. Puis je reprendre cette clause, est-elle toujours valable?
merci de votre conseil
bonne journée
Bonjour,
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire les travaux de ravalement qui constituent les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.
Bonjour,
Nous avons repris un bail commercial. Il y a plusieurs travaux à effectuer qui nous semble être à la charge du propriétaire. Le propriétaire n’est pas très coopératif. Quelle action peut-on envisager? Bloquer les loyers? Doit-on faire appel à un huissier, un avocat? Nous sommes un peu perdu …Merci d’avance pour l’attention accordée à ma demande et bonne journée
Bonjour,
Je vous conseille de faire appel à un avocat.