La sous-location d’un local faisant l’objet d’un bail commercial

La sous-location consiste, pour le locataire, à louer le local commercial qu’il a pris à bail à un sous-locataire. La sous-location d’un local faisant l’objet d’un bail commercial n’est possible qu’avec l’accord du bailleur.

Ce dossier vous explique, en plusieurs questions – réponses, les règles encadrant la sous-location d’un local faisant l’objet d’un bail commercial :

• Qu’est-ce que la sous-location dans le cadre d’un bail commercial ?
• Comment sous-louer un local faisant l’objet d’un bail commercial ?
• Comment fonctionne la sous-location d’un local commercial ?
• Sous-location et location-gérance, quelle différence ?

Qu’est-ce que la sous-location dans le cadre d’un bail commercial ?

La sous-location consiste, pour le locataire d’un local commercial, à accorder la jouissance du local d’exploitation pris à bail à un sous-locataire. La sous-location ne porte que sur le local.

Ne constitue pas une sous-location le fait de mettre à disposition temporairement son local. En cas de litige, les juges étudieront les conditions de la mise à disposition au cas par cas.

En principe, la loi interdit la sous-location totale ou partielle des locaux d’exploitation. Il n’est pas nécessaire que le bail commercial comporte une clause en ce sens. Cette interdiction est légale, elle est prévue par l’article L 145.31 du Code de commerce.

Toutefois, le bail commercial peut contenir une clause qui autorise la sous-location.

Comment sous-louer un local faisant l’objet d’un bail commercial ?

L’autorisation du bailleur pour la sous-location

L’autorisation du bailleur est indispensable. Le bail commercial peut contenir une clause prévoyant cette autorisation. L’accord du bailleur peut résulter d’une lettre caractérisant son acceptation, ou d’une attitude claire et non équivoque. Le silence du bailleur ne vaut pas acceptation.

En cas de sous-location non-autorisée, le propriétaire peut mettre fin au bail du locataire ou refuser de le renouveler, sans avoir à verser d’indemnité d’éviction. Le sous-locataire ne peut dans ce cas faire valoir aucun droit.

L’intervention du bailleur à l’acte de sous-location

Le bailleur doit intervenir dans l’acte de sous-location, sauf si le bail commercial dispense le locataire de son obligation d’appeler le bailleur à concourir à l’acte.

Lorsque la sous-location est autorisée, le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte.  En l’absence de réponse du bailleur dans les délais prévus, l’accord est considéré comme donné.

Comment fonctionne la sous-location d’un local commercial ?

Tout d’abord, le contrat de sous-location doit respecter la destination du local prévue dans le bail commercial. Le bailleur peut toutefois autoriser expressément une autre destination.

Le loyer demandé au sous-locataire est librement convenue par les parties. Toutefois, le locataire ne peut pas réaliser librement un bénéfice. Si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur a la faculté d’augmenter le loyer principal.

Ensuite, le locataire ne peut pas consentir, dans le contrat de sous-location, plus de droit qu’il n’en a lui-même dans le bail commercial.

Le locataire principal reste responsable vis-à-vis du bailleur des agissements du sous-locataire contraires au bail principal et au contrat de sous-location.

Lorsque le bail commercial est renouvelé, le locataire doit également accepter le renouvellement du contrat de sous-location. À défaut, une indemnité d’éviction doit être versée au sous-locataire. Enfin, le sous-locataire peut demander le renouvellement du bail commercial directement au bailleur.

Même si le contrat de sous-location est conclu pour une durée de 9 ans, il prend fin en même temps que le bail principal, lorsque celui-ci est résilié ou n’est pas renouvelé.

Sous-location et location-gérance, quelle différence ?

La sous-location porte uniquement sur le local d’exploitation, le locataire en accorde la jouissance à un sous-locataire. Par contre, la location-gérance est beaucoup plus large. Elle porte sur l’ensemble des éléments composant le fonds de commerce. Ici, la jouissance du local est automatiquement comprise dans la location-gérance.

Également, la loi n’interdit pas la location-gérance. Toutefois, le locataire ne peut pas contourner l’interdiction de sous-louer le local en utilisant un contrat de location-gérance, sauf si elle a réellement lieu en pratique. A défaut, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail commercial.