D’importants changements vont impacter les loueurs en meublé de tourisme, dès le 1er janvier 2023. Ils portent sur l’imposition fiscale des revenus et les conditions d’application du régime micro-BIC. Sont concernés les locations en meublé de tourisme classées, qui bénéficiaient jusqu’alors de dérogations très intéressantes financièrement : augmentation de l’abattement de 21 %, augmentation du plafond de recettes de 111 000 euros par rapport à une location en meublé non-classée. Voici ce que prévoit le projet de Loi de Finances pour 2024 à ce sujet, et ce qui a été définitivement voté et adopté.
Loueur en meublé de tourisme : les règles actuelles
Sur le plan fiscal, la location meublée est systématiquement assimilée à une activité commerciale. Ainsi, les bénéfices tirés d’une telle activité relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils peuvent être, en pratique, réalisés au sein de différentes structures : société civile immobilière (soumise, dans ce cas, à l’impôt sur les sociétés) ou en nom propre. Dans ce derniers cas, l’investisseur, soumis à l’impôt sur le revenu, peut relever d’un régime réel d’imposition ou du régime micro-BIC.
Chaque régime présente des avantages et des inconvénients. Le régime réel permet, par exemple, de déduire des amortissements afin de tenir compte du vieillissement de l’immeuble dû à son occupation et au temps. Le régime micro n’admet aucune charge en déduction du chiffre d’affaires mais un abattement dont le montant est proportionnel à ce dernier. Ce régime ne peut toutefois s’appliquer que sous certaines conditions de chiffre d’affaires.
Pour qu’une activité de loueur en meublé de tourisme puisse bénéficier du régime micro-BIC, il faut que les recettes ne dépassent pas 188 700 euros (pour les meublés classés) ou 77 700 euros (pour les meublés non-classés). L’abattement est alors respectivement de 71 % ou de 50 %. C’est précisément au premier type de meublé que s’attaque la Loi de Finances pour 2024.
Mise à jour Loi de Finances 2024 : la loi de finances pour 2024 (LF 2024) a modifié les règles applicables aux meublés de tourisme non classés, mais également aux meublés de tourisme classés.
Loueur en meublé de tourisme : les changements à venir
Abaissement du plafond de chiffre d’affaire et du montant de l’abattement
Le projet de loi de finances pour 2024 (PLF 2024) fait émerger une notion inédite de « zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements » (voir ci-dessous). Celle-ci est déterminante puisqu’elle impactera le plafond de recettes permettant de bénéficier du régime micro-BIC, ainsi que le montant de l’abattement.
En pratique, le PLF 2024 prévoit d’aligner les conditions d’application du régime micro-BIC pour la location de locaux classés meublés de tourisme sur celles de la location de locaux meublés classiques. Autrement dit, tous les meublés de tourisme (y compris ceux classés) relèveraient du seuil de 77 700 euros et bénéficieraient de l’abattement forfaitaire de 50 %.
L’abaissement ne concernerait pas les activités de chambres d’hôtes. Ces dernières continueraient à bénéficier de l’abattement de 71 % et d’une limite de chiffre d’affaires de 188 700 euros.
Mise à jour Loi de Finances 2024 : les limites d’application du régime micro-BIC passent à 15 000 euros pour les locations meublées non classées. Par ailleurs, pour ce type de locations, le taux d’abattement diminue à 30 %. Pour les locations meublées classées, le plafond reste à 188 700 euros et l’abattement descend à 50 %.
Introduction d’un abattement renforcé dans certaines zones
Le PLF 2024 introduit une dérogation aux règles communes présentés ci-dessus. Ainsi, un abattement supplémentaire de 21 % pourrait bénéficier aux meublés de tourisme classés qui ne se situent pas dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.
L’abattement renforcé ne pourrait toutefois s’appliquer que sous certaines conditions. Les recettes ne doivent pas excéder pas 50 000 € au cours de l’année civile précédente. Des précisions sur la notion de « zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements » sont toutefois attendues…
Mise à jour Loi de Finances 2024 : l’abattement renforcé applicable aux locations meublées classées situées en zone « non-tendue » est de 71 %. Il comprend l’abattement de droit commun de 50 % et un abattement supplémentaire de 21 %. Ce dernier ne s’applique que si le montant du chiffre d’affaires ne dépasse pas 15 000 euros.
Prolongement de certaines exonérations jusqu’au 31 décembre 2026
Certaines exonérations, applicables jusqu’au 31 décembre 2023, vont bénéficier d’un renouvellement jusqu’au 31 décembre 2026. Elles ne concernent toutefois que des activités générant un faible chiffre d’affaires :
- Mise à disposition d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale en contrepartie d’un loyer inférieur ou égal à 760 euros par an ;
- Location ou sous-location d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale à une personne qui en fait sa résidence principale, en contrepartie d’un loyer « raisonnable ».
