Un bail mixte est un contrat de location d’un local utilisé à la fois à usage d’habitation et pour l’exercice d’une activité professionnelle. Ce type de bail est très utilisé par les professionnels libéraux et les prestataires de services qui exercent leur activité depuis leur résidence principale.
Le bail mixte répond à un ensemble de règles spécifiques que nous allons vous présenter dans ce dossier.
Qu’est-ce qu’un bail mixte ?
Le bail mixte est un contrat par lequel un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre partie utilisée pour l’exercice d’une activité professionnelle.
Un bail mixte doit obéir aux règles prévues par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il doit être rédigé par écrit et contenir toutes les dispositions nécessaires.
Ce type de bail est souvent utilisé par les professionnels libéraux qui exercent leur activité professionnelle dans une partie de leur habitation principale. Par contre, lorsque le bail porte à la fois sur des locaux commerciaux et d’habitation, il est normalement indivisible et commercial pour le tout.
Lorsque le logement est concerné par un règlement de copropriété, il faut vérifier qu’il autorise l’exercice d’une activité professionnelle dans la résidence.
Comment fonctionne un bail mixte ?
Nous vous indiquons ci-dessous les règles de fonctionnement d’un bail mixte en matière de durée, de fixation et de révision du loyer, de renouvellement, de rupture, de sous-location et de cession.
La durée d’un bail mixte
Un bail mixte est conclu pour une période :
- de 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique,
- et de 6 ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale (à l’exception des sociétés civiles à caractère familial).
Une exception est toutefois prévue lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une société civile familiale, et qu’un événement précis justifie qu’il ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Dans ce cas, la durée du bail mixte peut être de moins de 3 ans sans être toutefois inférieure à un an.
La fixation et la révision du montant du loyer d’un bail mixte
Le loyer d’un bail mixte est librement fixé par les parties. Son montant peut être révisé annuellement en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers). Le bail doit prévoir la date de révision du loyer.
Vous obtiendrez d’avantage de précisions à ce propos sur le site service-public.fr
Le renouvellement d’un bail mixte
A l’issue de la durée du bail mixte, le locataire dispose d’un droit au renouvellement. Le bailleur peut proposer un renouvellement avec un révision plafonnée du loyer.
Le bailleur peut également donner congé 6 mois avant le terme pour reprendre le logement afin de l’habiter, pour le vendre ou pour un motif légitime et sérieux, le bail mixte est reconduit tacitement pour une durée au bail initial. En cas de mise en vente, le bailleur doit d’abord proposer le logement au locataire qui dispose d’un droit de préemption pendant 2 mois à compter de la décision du bailleur de donner congé.
Dans le silence des parties, le bail est reconduit tacitement avec le même loyer.
La rupture anticipée d’un bail mixte
Le bailleur ne peut pas demander la rupture anticipée d’un bail mixte. Seule le juge peut y mettre fin, notamment lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles (paiement du loyer notamment).
Le locataire peut quant à lui mettre fin au bail mixte à toute moment par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en respectant un préavis de 3 mois en principe.
La sous-location et la cession d’un bail mixte
La sous-location et la cession sont strictement interdites dans le cadre d’un bail mixte, sauf en cas d’obtention de l’accord du bailleur.
La ventilation des charges et des dépenses de travaux
Au niveau de la ventilation des charges et des dépenses de travaux dans le cadre d’un bail mixte, il faut se conformer aux décrets 87-712 et 87-713 du 26.08.1987, que vous pouvez consulter sur le site internet legifrance.gouv.fr
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bonjour,
je souhaiterai trouver en PDF un formulaire de bail mixte meublé professionnel.
pourriez vous me l’envoyer à mon adresse mail, s’il vous plait. Merci beaucoup.
Par ailleurs , le bailleur souhaite savoir si ce type de bail mixte meublé , est comme un bail meublé classique, c’est à dire non imposable pour lui. Merci
Maud
Bonjour,
Nous n’avons pas de modèle de bail mixte à vous proposer.
Merci pour cet exposé limpide, présentation claire et sobre.