L’apport d’un immeuble au capital social d’une société, que ce soit l’occasion de la constitution d’une société ou d’une augmentation de capital social, nécessite d’accomplir plusieurs démarches spécifiques et de faire rédiger un acte notarié.
Voici les règles spécifiques à connaître en matière d’apport d’un immeuble en société.
Les démarches liées à l’apport d’un immeuble à une société
L’apport d’un immeuble au capital social d’une société nécessite d’accomplir les démarches suivantes :
- Respecter le droit de préemption de la commune (le cas échéant),
- Obtenir le consentement du conjoint (le cas échant),
- Evaluer le bien immobilier apporté,
- Faire rédiger l’acte d’apport par un notaire,
- Procéder aux formalités de publicité,
- Payer les impôts et taxes dus au titre de l’apport.
Le droit de préemption de la commune sur l’immeuble
Lorsqu’un immeuble est apporté en nature au capital d’une société, il faut tout d’abord s’assurer que la commune ne dispose pas d’un droit de préemption. Si c’est le cas, il faut respecter la procédure applicable (déclaration et respect du délai).
L’apport d’un immeuble peut faire l’objet d’un droit de préemption :
- si l’immeuble est situé dans une zone d’aménagement différé, dans le territoire d’une commune titulaire d’un droit de préemption urbain ou encore dans un espace naturel sensible ;
- si l’immeuble est un terrain situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité dès lors que ce terrain comporte ou peut comporter des commerces ayant une surface commerciale comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés.
Si l’immeuble est concerné par un droit de préemption, le notaire doit adresser au maire de la commune une déclaration d’intention d’aliéner. Ensuite, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour exercer son droit de préemption.
L’accord obligatoire du conjoint si l’immeuble est un bien commun
Quand l’apporteur est marié sous un régime communautaire et que l’immeuble bien fait partie de la communauté, le consentement des deux époux est obligatoire pour apporter l’immeuble à une société.
Ces règles sont applicable peu importe le statut juridique de la société : SARL, SAS, SA, SCI…
L’évaluation du bien immobilier apporté à la société
En cas d’apport d’un immeuble au capital d’une société, un commissaire aux apports doit être désigné pour procéder à l’évaluation du bien immobilier apporté à la société. Un exemplaire de son rapport doit être annexé à l’acte d’apport.
Une exception est prévue à l’occasion de la constitution d’une SARL ou d’une EURL au moyen d’apports en nature. L’associé unique ou les associés peuvent décider à l’unanimité de ne pas nommer de commissaire aux apports si les deux conditions cumulatives suivantes sont respectées :
- le montant global des apports en nature n’excède pas la moitié du montant du capital social,
- et aucun apport en nature n’a une valeur supérieure à 30 000 euros.
En pratique, ces deux conditions ne sont normalement pas respectées en cas d’apport d’un bien immobilier.
L’acte notarié obligatoire en cas d’apport d’un immeuble
Un acte notarié est obligatoire pour ce type d’apport, que ce soit à l’occasion d’une constitution de société ou d’une augmentation de capital social. Les fondateurs ont donc l’obligation de faire rédiger l’acte par un notaire.
Ensuite, l’apport doit faire l’objet d’une publicité au service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble. C’est le notaire qui se charge d’effectuer ce dépôt.
Remarque : les créanciers de l’apporteur dont les créances ne sont pas inscrites sur l’immeuble apporté perdent leurs recours sur le bien dès que les formalités de publicité foncière ont été accomplies.
La fiscalité attachée à l’apport d’un immeuble en société
L’apport d’un immeuble à une société entraîne :
- le versement de droits d’enregistrement, au taux de 5%,
- et d’une taxation de la plus-value réalisée par l’apporteur.
Pour plus d’informations : La fiscalité des apports en nature
